Peut-on vendre un appartement sans la cave, ou vendre une cave seule ?

La copropriété peut-elle s’opposer à la vente d’une cave dans le cas d’une cession d’appartement ? La réponse est oui.... et non. Si une interdiction de diviser les lots est assez rare, il est d’usage que le règlement de copropriété encadre la vente d’annexes de ce type, sous certaines conditions. Ci-dessous, la liste de quelques obligations auxquelles vous pouvez être soumis(e) :

• Obtenir l’accord de l’Assemblée Générale des copropriétaires avant de vendre votre cave,

• Accorder un droit de préférence aux autres copropriétaires plutôt qu’à un acquéreur extérieur. Heureusement, cette clause particulièrement contraignante n’est en pratique que rarement appliquée sauf pour les résidences dites de haut standing. Elle est en revanche fréquente pour les emplacements de stationnement, surtout en zone tendue comme à Paris ou Nantes.

Il s’agit ici de dissocier les deux actifs immobiliers : l’appartement d’un côté, la cave de l’autre.

L'enjeu ? Il est avant tout financier.

Si le prix d’un appartement se négocie en fonction du contexte de marché, la marge de négociation pour une cave est bien plus élevée, notamment parce qu’il n’existe pas de prix au m² légal. Les annexes immobilières telles que la cave ou encore le parking ne sont pas régies par la Loi Carrez. Autrement dit : il est souvent possible de réaliser une opération plus rentable en dissociant les deux lots, en vendant à un prix supérieur à la mise nette engagée. Ceci est notamment valable dans les zones tendues, au sein desquelles les espaces de stockage sont particulièrement rares et donc recherchés.

En tant qu’actif immobilier, la cave est elle aussi régie par un certain nombre de règles, notamment en matière de plus-value immobilière. La taxation sur la plus-value est fixée à 19 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %. 

Il existe fort heureusement quelques cas d’exonération. Sont notamment exonérées de cet impôt sur la plus-value, les caves dont le prix de vente n’excède pas 15 000 €, ou plus pour un couple marié. Qu’entend-on par-là ? En fait, la somme de 15 000 € se mesure à la quote-part de chaque conjoint. Autrement dit, pour une vente à 30 000 € sur une cave détenue à 50 % par chaque époux, l’administration fiscale prend en compte deux quotes-parts de 15 000 € qui seront exonérées. 

La taxation sur la plus-value ne s’applique pas non plus si vous cédez votre cave en même temps que votre appartement, si celui-ci constitue votre résidence principale. Au fait de ces informations, il vous revient donc de calculer la rentabilité estimée de votre opération pour comprendre si vous avez intérêt ou non de vendre votre appartement sans la cave. 

Oui, il est tout à fait possible de vendre un appartement sans la cave lors d’une enchère interactive. Vous procéderez comme pour une vente classique : estimation immobilière, rédaction d’une annonce de vente, visites et enfin, session d’enchères en ligne. 

Notons qu’il est particulièrement avantageux de vendre votre cave aux enchères en ligne, notamment si vous peinez à définir son prix de vente. Comment se porte le marché en la matière ? Difficile d’y voir clair. Mettre en concurrence plusieurs acquéreurs permet justement de révéler la tendance réelle du moment, et de vendre à un prix juste à la fois pour vous et pour l’acquéreur.