Peut on vendre un bien immobilier à n’importe quel prix et fixer librement sa valeur ?

Le prix de vente d’une maison est de manière générale fixé par la loi de l’offre et de la demande. En France, un vendeur peut fixer librement le montant du prix de vente d’un bien immobilier. Cependant, un prix trop éloigné du marché immobilier peut décourager les acheteurs et ralentir la vente. Une estimation réaliste, tenant compte du prix du marché, est conseillée pour maximiser les chances de vendre rapidement.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

En pratique, ce prix, ou cette valeur vénale, peut être déterminé par un agent immobilier auquel vous pouvez recourir pour vendre votre bien. Il est également possible qu’un promoteur immobilier après rachat de la maison en définisse le prix. Enfin, vous pouvez choisir de déterminer le prix de vente de votre maison vous-même en suivant plusieurs étapes importantes.

Peut on vendre un bien immobilier à n’importe quel prix ?

En France, le vendeur d’un bien immobilier est le seul à pouvoir fixer le prix. Une estimation immobilière par un professionnel peut l’aider à la vendre au meilleur prix, mais rien ne l’oblige à vendre au prix conseillé par l’estimation ou par l’avis de valeur. C’est le vendeur qui fixe librement son prix.

Vous êtes donc tout à fait libre de vendre un bien au-dessus de sa valeur estimée ou, au contraire, mettre une maison en dessous de sa valeur de marché. En tant que vendeur, vous êtes le seul à décider d’une éventuelle augmentation ou baisse de prix. Un professionnel ne jamais vous y forcer et ne peut que vous conseiller. Nous vous invitons bien sûr à toujours écouter attentivement les conseils de professionnels de l’immobilier expérimentés, ou d’un coach en immobilier.

Il est donc possible de mettre en vente une maison au prix demandé, mais un tarif qui dépasse le marché risque de repousser les acheteurs, tandis qu’un prix excessivement bas peut attirer l’attention des services fiscaux, qui pourraient interpréter cela comme une tentative de donation déguisée, notamment si le bien est vendu à un proche.

Fixer un prix réaliste, basé sur l’estimation immobilière, augmente les chances de vendre rapidement et d’attirer des offres intéressantes.

Quelles sont les règles de fixation des prix ?

Officiellement, en France, il n’existe pas de réglementation imposant de fixer le prix d’une maison à un certain niveau en fonction du marché. Le propriétaire est libre de fixer le prix qu’il souhaite, sous réserve de respecter certaines obligations légales. Certains cas particuliers peuvent en effet influencer la fixation du prix :

• Réaliser une estimation précise dans le cas d’une succession, donation, divorce, tutelle, curatelle ou hypothèque. Le prix doit être basé sur le prix moyen du marché local, tenant compte des caractéristiques de la maison (surface, état, localisation). Sous curatelle, le prix de vente doit être approuvé par accord écrit de son curateur, et sous tutelle, c’est le juge des tutelles qui doit impérativement donner son autorisation.
• Respecter les obligations fiscales. L’administration fiscale peut intervenir si le prix est sous-évalué, risquant une requalification en donation déguisée.
• Encadrement éventuel des loyers. Pour les biens en zone tendue, si la maison est destinée à la location, l’encadrement des loyers et le montant du loyer est réglementé, ce qui peut influencer la valorisation du bien.

Le prix basé sur le « prix moyen du marché » reste une méthode conseillée pour maximiser les chances de vendre rapidement tout en restant compétitif, mais cela relève davantage d’une stratégie commerciale que d’une règle légale, sauf cas particuliers ou pour des personnes vulnérables sous status protégés.

Comment fixer le prix de vente de votre bien ?

En respectant cette loi d’offre et de demande, il faut prendre connaissance de votre marché pour évaluer objectivement votre bien et ainsi en fixer le prix.

Etape n°1 : Prendre connaissance des ventes concurrentes

La première étape afin de comprendre comment le prix de votre bien est fixé est de prendre conscience des ventes de maisons autour de chez vous. Pour cela, on peut réaliser une estimation de bien immobilier gratuite et sans inscription, qui comparera les biens similaires au votre et aux précédentes ventes. Cela vous donnera un aperçu de la tension du marché ainsi que des prix estimés pour un bien similaire au vôtre.

Les ventes de biens immobiliers de votre région sont notamment consultables en ligne puisqu’elles sont désormais publiques. Ainsi, il est intéressant d’avoir un premier aperçu de la valeur que votre maison pourrait avoir sur le marché mais également de la vitesse à laquelle les ventes sont réalisées et vous organiser en conséquence.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Etape n°2 : Situer votre maison dans ce marché immobilier

Cette seconde étape est à risque puisqu’il est fréquent que, par affection pour votre maison, vous surestimiez votre bien. Il est en effet compliqué en tant que propriétaire de rester objectif quant à la valeur de son bien immobilier. C’est pourquoi recourir à des professionnels statuant sur la valeur marché de votre bien est généralement nécessaire à ce moment de la vente.

N’hésitez pas à dresser la liste des points faibles et forts de votre maison pour permettre à l’expert d’estimer votre bien le plus justement possible par rapport au marché.

Parmi les points forts vous pouvez compter :

• Une double orientation vers l’est, le sud ou l’ouest
• Des travaux de rénovation récents notamment au niveau du chauffage ou encore de la plomberie
• Un extérieur avantageux tel qu’une piscine ou un grand jardin
• Une belle vue dégagée sur l’extérieur

Parmi les points faibles de votre maison, il faudra relever :

• Un manque de proximité avec les transports en commun, écoles ou commerces les plus proches
• Des bruits de circulations fréquents
• Un vis-à-vis de moins de 10 mètres
• Des travaux de rénovation ou d’embellissement à la charge du futur acheteur

Etape n°3 : Calculer la surface de votre maison

Pour effectuer ce calcul, vous pouvez également recourir à un professionnel. Dans le cas le plus simple, la surface de votre logement est la surface dite loi Carrez. Dans ce cas, il vous suffit pour calculer le prix de votre maison de multiplier le prix du m² moyen à la surface Carrez.

Le système de pondération se détermine en fonction de plusieurs critères non métriques tels que la vue, l’étage, la hauteur sous plafond ou encore la facilité d’accès à la propriété. Pour calculer cette surface, n’hésitez pas à recourir aux services d’un professionnel qui saura évaluer votre bien et vous donner la surface pondérée.

Etape n°4 : Comptez la marge de négociation dans le prix

Une fois le prix fixé grâce aux trois premières étapes, il vous faut ajouter une petite marge de négociation qui permettra à l’acquéreur de vous faire des propositions. Cette marge varie entre 3 et 5 % du prix de base et vous permet d’être plus souple lorsque vous entrez en discussions avec les futurs acheteurs. Cette marge doit être fixée sans trop d’excès pour éviter de faire grimper votre prix de vente et ainsi décourager tous les visiteurs. Évitez notamment que cette marge ne vous fasse dépasser des seuils clé comme 350 000 euros par exemple. En effet, dans l’esprit des acheteurs, certains seuils de prix comme les paliers ronds tels que 300 000 ou ceux tous les 50 000 peuvent les dissuader d’emblée de négocier votre bien car leur budget est en dessous du palier.

Sachez enfin qu’il est préférable d’inscrire sur votre annonce un prix précis et non pas rond. En effet, un prix rond donnera le sentiment que vous avez choisi votre prix de vente rapidement et donc qu’il est possible de négocier plus fortement.

Quelles sont les techniques pour augmenter le prix de votre bien immobilier ?

Rénover votre bien

Qu’il s’agisse de simples travaux de finition et de décoration ou bien de travaux de plus grande envergure concernant notamment l’isolation de votre maison, sachez que rénover votre bien en amont de sa mise en vente participera à augmenter la valorisation de votre bien sur le marché. En effet, tous ces travaux ne seront pas à la charge des futurs acquéreurs et retiendront davantage leur attention. Pour l’isolation notamment, certaines pièces comme les salles d’eau à savoir la salle de bain et la cuisine sont considérées comme stratégiques et déterminantes dans le choix de l’acheteur.

Agrandir la surface habitable

Dans la mesure du possible, pour votre confort ou celui de votre futur acheteur, n’hésitez pas, si certains travaux dans vos moyens le permettent, à agrandir votre surface habitable. Cela peut consister à ajouter une pièce ou bien à gagner quelques m² de terrain en les achetant ou en aménageant votre extérieur grâce à une véranda.

Aménager votre intérieur et vos extérieurs

Afin de pousser le futur acheteur à se projeter dans la maison, il faut qu’il puisse s’approprier les éléments que vous laisserez en décoration d’intérieur. Privilégiez donc la neutralité dans les tons de couleur choisis ainsi que les meubles fonctionnels. En outre, n’hésitez pas à mettre l’accent sur les éléments coup de cœur de votre bien telle que la piscine si vous en disposez.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Enfin, si vous disposez d’un extérieur, il sera primordial de le mettre en valeur pour faire grimper la cote de votre bien. Un jardin entretenu, un potager soigné ou encore un garage fonctionnel vous permettront de bénéficier d’une plus-value immobilière intéressante. En outre, vous pouvez si vous avez l’espace et les autorisations nécessaires, faire construire un abri de jardin ou bien un espace près de votre piscine pour optimiser au mieux l’espace extérieur dont vous bénéficiez.