Comment se déroule la vente d'une résidence secondaire d'une personne sous tutelle ?
La vente d'une résidence secondaire appartenant à une personne sous tutelle est un acte important. En effet, le majeur protégé étant considéré comme juridiquement incapable, il ne peut pas prendre seul des décisions concernant son patrimoine immobilier.
C'est donc au tuteur, sous le contrôle du juge des tutelles, qu'il revient de gérer ce type de transaction immobilière, dans l'intérêt de la personne protégée. Découvrons les étapes clés et points de vigilance d'une vente de résidence secondaire avec tutelle.
L'autorisation préalable du juge des tutelles : une étape incontournable pour vendre une résidence secondaire
Comme le prévoit l'article 426 du Code civil, la mise en vente d'une résidence secondaire (ou de la résidence principale) d'un majeur protégé requiert impérativement l'obtention d'une autorisation préalable délivrée par le juge des tutelles.
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Cette obligation légale s'applique pour toutes les mesures de protection juridique existantes : que la personne soit sous tutelle, curatelle, habilitation familiale ou encore sous mandat de protection future, cette autorisation est un préalable nécessaire pour vendre un logement.
Pour l'obtenir, le tuteur (agissant comme mandataire) doit saisir le juge en justifiant les motifs qui rendent cette vente nécessaire ou opportune dans le cas précis. Plusieurs éléments peuvent ainsi être avancés comme :
La nécessité de disposer de liquidités pour assurer les besoins courants du majeur protégé.
La vente devenue nécessaire d’un bien trop vétuste ou en copropriété dégradée qui risque de perdre de la valeur,
Un poids des charges de copropriété et d'entretien trop élevées par rapport aux ressources de la personne dont il a la représentation.
L'assistance d'un notaire peut être précieuse pour aider à la constitution de ce dossier de saisine du juge.
Après examen circonstancié de la demande et de l’objet, le juge délivrera ou non son autorisation, au regard de ce qu'il estime être le plus conforme aux intérêts du majeur protégé. Sa décision est susceptible de recours. À défaut d'une telle autorisation, pour la personne sous tutelle, la vente de sa résidence secondaire ne pourra avoir lieu dans lesdites dispositions.
Le rôle central du tuteur tout au long de la vente de la résidence secondaire
Une fois "le feu vert" du juge des tutelles obtenu, c'est le tuteur qui sera en charge de mener à bien le projet de vente de la résidence secondaire, dans le respect du cadre fixé par l'ordonnance du juge. En effet, la personne sous tutelle étant frappée d'une incapacité juridique, elle ne pourra pas signer elle-même les actes relatifs à la vente.
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C'est donc le tuteur qui endossera ce rôle et aura la responsabilité de :
Faire expertiser la résidence secondaire pour en déterminer la valeur vénale, idéalement par deux professionnels qualifiés (agent immobilier, notaire, etc.). Il faut savoir que cette double expertise est obligatoire lorsqu'il s'agit de vendre un bien immobilier appartenant à un mineur et elle est donc fortement recommandée pour la vente du bien d'un majeur protégé.
Signer le mandat de vente avec un professionnel de l'immobilier pour assurer la commercialisation du bien et trouver un acquéreur.
Négocier les conditions de la vente et signer le compromis ou la promesse de vente qui concrétise l'accord avec l'acquéreur, puis l'acte authentique de vente.
Tout au long de ce processus, le tuteur doit bien sûr veiller à tenir informé le majeur protégé de l'avancement de la vente, lui en expliquer les différentes étapes et prendre en compte son avis dans la mesure du possible. Il faut en effet être bien conscient qu'au-delà de l'aspect financier, la vente d'un bien immobilier peut être un moment difficile à vivre pour le majeur protégé sur le plan affectif, surtout si la résidence secondaire est un bien de famille auquel il est attaché. Un accompagnement bienveillant est donc essentiel.
Voici un récapitulatif des principales étapes d'une vente de résidence secondaire pour un bien appartenant à un majeur sous tutelle.
La gestion du produit de la vente par le tuteur : vigilance et diligence
Lorsque la vente est conclue, le prix payé par l'acquéreur sera versé sur un compte bancaire dédié au majeur protégé. À partir de cet instant, c'est le tuteur qui aura la lourde responsabilité de gérer ces fonds, qui peuvent représenter un montant significatif et qui constituent une part importante, si ce n'est essentielle, du patrimoine du majeur protégé.
Le tuteur est également tenu d'utiliser ces fonds pour assurer les besoins courants du majeur protégé : contribuer au financement de son lieu de vie (domicile ou EHPAD), assurer le règlement de ses dépenses de santé, d'alimentation, d'hygiène, d'habillement.
Le produit de la vente peut aussi être utilisé pour financer un projet important pour le majeur protégé ou anticiper certaines dépenses futures. Par exemple, un remploi partiel des fonds dans un investissement adapté à la situation de la personne (assurance-vie, achat d'un bien immobilier locatif...) peut être envisagé, pour sécuriser son avenir sur le long terme.
Enfin, le tuteur doit impérativement effectuer une reddition des comptes annuelle de sa gestion auprès du greffier en chef du tribunal, en y joignant toutes les pièces justificatives utiles. C'est une obligation légale destinée à vérifier la bonne gestion des fonds du majeur protégé et à prévenir d'éventuels abus.
Pour résumer
Vendre la résidence secondaire d'une personne mise sous tutelle s'avère être un acte complexe à bien des égards.
Au-delà des enjeux financiers et patrimoniaux, une telle vente soulève également des questions affectives et humaines qu'il est essentiel de prendre en compte.
Le législateur a souhaité encadrer strictement le processus de vente, en remettant le juge des tutelles au centre du dispositif. C'est lui et lui seul qui pourra, au travers de l'autorisation préalable de vente, s'assurer de l'opportunité d'un tel acte pour le majeur protégé.
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