Vendre une résidence secondaire pour acheter une nouvelle résidence principale
Propriétaires d'une résidence secondaire, vous envisagez peut-être de sauter le pas et d'en faire votre résidence principale ? Ou bien de vendre ce bien pour financer l'acquisition de votre nouveau lieu de vie ? Cela est tout à fait possible. Mais attention aux incidences fiscales, notamment en matière de plus-value immobilière.
Vendre sa résidence secondaire pour acheter une principale peut en effet donner droit à une exonération totale ou partielle d'imposition, à condition de bien maîtriser les règles.
Résidence principale ou résidence secondaire : quels avantages ?
En France, le statut de résidence principale offre de multiples atouts par rapport à celui de résidence secondaire. Outre le fait d'être votre lieu de vie habituel, votre résidence principale bénéficie d'un régime fiscal avantageux.
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Pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la résidence principale profite d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Cela signifie qu'elle est valorisée à 70 % de son prix réel. Un bien estimé à 1 million d'euros ne sera donc comptabilisé que pour 700 000 € dans le patrimoine taxable à l'IFI.
En matière de taxe d'habitation, les résidences principales sont totalement exonérées depuis 2023. À l'inverse, les résidences secondaires restent soumises à cet impôt local, qui peut être majoré jusqu'à 60 % dans les zones tendues.
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière, contrairement aux résidences secondaires, imposées au taux de 19 % au-delà d'un abattement de 15 % par année de détention au-delà de la 5ème année. S'y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Sous conditions de ressources, l'exemption de taxe foncière est automatique et permanente pour les résidences principales des bénéficiaires de l'ASPA, l'ASI ou l'AAH, ainsi que pour les plus de 75 ans. Les résidences secondaires n'ouvrent pas droit à cet avantage.
De la résidence secondaire à la résidence principale
Selon votre situation personnelle et patrimoniale, plusieurs options peuvent être envisagées pour vendre votre résidence secondaire en tant que résidence principale et bénéficier ainsi d'une fiscalité plus légère. Deux cas de figure permettent une exonération totale ou partielle de l'impôt sur la plus-value.
L'exonération totale
Vous pouvez bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence secondaire si vous en avez fait votre résidence principale depuis au moins 2 ans au moment de la cession.
Concrètement, si vous mettez en vente votre maison de vacances le 1er juillet 2023, vous devez y avoir habité de manière continue depuis le 1er juillet 2021 au minimum pour être totalement exempté d'imposition sur la plus-value.
Vous pouvez alors la vendre sans avoir à payer d'impôt sur le gain réalisé depuis son acquisition, quel que soit le montant et la durée de détention. Seul l'éventuel supplément de prix obtenu par rapport à sa valeur lors de sa transformation en résidence principale pourra être taxé.
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L'exonération partielle sous conditions
Vous pouvez prétendre à une exonération partielle d'impôt sur la plus-value dégagée lors de la vente de votre résidence secondaire si celle-ci sert à financer l'achat de votre résidence principale, sous réserve de remplir plusieurs critères :
Le logement secondaire cédé doit être situé dans un pays de l'Union Européenne.
L'acquisition de la nouvelle résidence principale doit intervenir dans un délai maximum de 12 mois avant ou après la vente de la résidence secondaire.
Vous devez emménager dans votre nouvelle résidence principale au plus tard 1 an après son achat.
Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans précédant l'acquisition de votre nouveau logement.
Le réinvestissement partiel peut permettre de diminuer la plus-value imposable, et ainsi d'optimiser la fiscalité lors de la revente de la résidence secondaire avant 5 ans si vous souhaitez vendre une résidence secondaire pour acheter une principale.
Les formalités à accomplir
Pour bénéficier d'une exonération totale ou partielle de plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire, vous devez accomplir plusieurs démarches.
Il faut cocher les cases correspondant à l'exonération au titre de la résidence principale lors de votre déclaration de revenus de l'année de la vente. En cas d'exonération partielle, remplir un formulaire n° 2048-IMM-SD pour calculer le montant de la plus-value exonérée et celui de la plus-value taxable. Joindre à cette déclaration une copie de l'acte de vente de la résidence secondaire et de l'acte d'achat de la résidence principale.
Vous devez conserver pendant au moins 6 ans tous les justificatifs prouvant que votre nouvelle acquisition vous sert effectivement de résidence principale : avis de taxe d'habitation, factures d'électricité, eau, gaz, téléphone, quittances de loyer antérieures à l'achat si vous étiez locataire...
La vente d'une résidence secondaire pour acheter une résidence principale est un projet qui doit être mûrement réfléchi et anticipé. Outre l'aspect fiscal, il convient d'étudier avec soin le marché immobilier local, vos objectifs patrimoniaux et bien sûr votre mode de vie futur. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour sécuriser votre opération et vendre votre bien au meilleur prix.
Que vous souhaitiez transformer votre résidence secondaire en résidence principale ou vendre ce bien pour financer l'achat de votre nouveau logement, la clé du succès réside dans une bonne préparation. En prenant le temps d'étudier les différentes options qui s'offrent à vous, en comparant les incidences fiscales de chaque scénario, en mettant votre bien en valeur et en choisissant le bon canal de commercialisation, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre transaction.
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