Peut-on vendre en viager une résidence secondaire ?
La vente en viager est souvent associée à la résidence principale. Mais alors, peut-on vendre en viager une résidence secondaire ? Oui. Il est tout à fait envisageable de vendre sous cette forme une maison de vacances ou un appartement de villégiature.
Cette solution méconnue présente de nombreux atouts pour les propriétaires souhaitant valoriser au mieux leur patrimoine immobilier, sans pour autant perdre leur logement principal.
Le viager, option intéressante pour vendre une résidence secondaire
Avec l'allongement de l'espérance de vie, de plus en plus de seniors cherchent des solutions pour améliorer leurs revenus une fois à la retraite. Parmi les différentes options, la vente en viager d'une résidence secondaire est une alternative particulièrement pertinente à la vente classique.
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Elle permet en effet de percevoir une somme d'argent immédiate (le bouquet) ainsi qu'un complément de revenus régulier (la rente viagère), tout en se libérant des frais et contraintes liés à la détention d'un bien immobilier secondaire.
D'après une étude récente, près de 75 % des Français de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Et parmi eux, ils sont nombreux à posséder également une résidence secondaire (2 résidences secondaires sur 3 sont détenues par un ménage de 60 ans ou plus). Ces biens, souvent acquis pendant la vie active grâce aux revenus du travail, représentent un capital important mais peu liquide. Avec la baisse des pensions de retraite, ils peuvent même parfois devenir une charge financière plus qu'un réel avantage patrimonial.
C'est là que vendre sa résidence secondaire en viager peut être pertinent. En cédant la nue-propriété de sa résidence secondaire tout en conservant l'usufruit (viager occupé) ou en la libérant complètement (viager libre), le crédirentier débloque de nouvelles liquidités et s'assure des revenus complémentaires à vie. Une vraie bouffée d'oxygène financière pour profiter sereinement de sa retraite.
Viager occupé ou libre : que choisir pour sa résidence secondaire ?
Comme pour une résidence principale, il existe plusieurs formes de viager envisageables pour vendre un bien secondaire. Le choix dépendra de l'usage que le propriétaire souhaite conserver (ou non) sur son logement.
Avec un viager occupé, le crédirentier peut continuer à profiter de sa résidence secondaire, soit en y séjournant lui-même, soit en la louant pour percevoir des loyers.
Deux cas de figure sont alors possibles :
Le droit d'usage et d'habitation : le vendeur conserve la jouissance du bien, pour lui et sa famille uniquement. Il ne peut pas le louer et c'est lui qui doit assumer l'ensemble des charges locatives et travaux d'entretien.
L'usufruit : en plus d'occuper son logement, le vendeur a le droit de le louer et d'en tirer des fruits (les revenus locatifs). Il prend à sa charge les dépenses dites "de jouissance" comme les petites réparations et l'entretien courant.
A l'inverse, le viager libre transfère à l'acheteur la pleine jouissance du bien dès la signature de l'acte authentique. Le crédirentier perd le droit d'occuper ou de louer sa résidence secondaire, mais il est totalement libéré des frais et charges qui lui incombaient jusqu'alors. C'est le débirentier qui récupère les éventuels loyers et doit assumer l'entretien du logement, son assurance, le paiement des taxes, etc.
Le choix entre viager occupé et viager libre dépend donc de l'utilisation que l'on souhaite garder de son bien secondaire… et de vos besoins en trésorerie !
Si on l'occupe régulièrement pour les vacances ou les week-ends, mieux vaut privilégier un viager occupé avec droit d'usage.
Pour une résidence louée une grande partie de l'année, l'usufruit est plus approprié.
Enfin, si on n'utilise plus du tout ce bien, autant opter pour un viager libre qui apportera plus de capital et de rente.
Voici un comparatif des différentes options de viager pour une résidence secondaire.
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Une fiscalité avantageuse en cas de vente de résidence secondaire en viager
Outre les revenus complémentaires immédiats et futurs qu'il procure, le viager est aussi une opération intéressante sur le plan fiscal. Notamment pour la vente d'une résidence secondaire, qui ne bénéficie pas des mêmes exonérations qu'une résidence principale en matière de plus-values immobilières.
Lors d'une vente classique, la plus-value réalisée sur un bien secondaire est imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais en cas de viager, un mécanisme d'abattement permet de la réduire fortement, en fonction de la durée depuis laquelle on est propriétaire.
Pour le calcul de l'impôt, la plus-value est exonérée de 6 % par an à partir de la 6e année de détention. Au bout de 22 ans, elle est donc totalement effacée. Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21e année, puis de 9% par an ensuite. Là encore, au bout de 30 ans de propriété, on échappe à toute ponction.
Le viager, solution sur-mesure pour optimiser son patrimoine secondaire
Finalement, la vente en viager apparaît comme une option pertinente pour optimiser un patrimoine immobilier secondaire, tout en préservant sa résidence principale. Et cela à plusieurs titres :
Elle apporte un capital initial (le bouquet) qui peut servir à réaliser des projets, aider ses proches, améliorer son quotidien.
Elle génère un complément de revenus garanti et régulier (la rente viagère), permettant de sécuriser son niveau de vie une fois à la retraite.
Elle soulage des frais et contraintes de gestion d'un bien secondaire peu ou plus utilisé (taxe foncière, entretien, assurance, gros travaux...).
Elle permet de réduire voire d'annuler toute imposition sur les plus-values immobilières grâce à des abattements spécifiques.
Elle laisse la possibilité de continuer à profiter de son bien (viager occupé) ou au contraire de s'en séparer, en transférant les charges et l'entretien (viager libre).
Avec le large éventail de formules existantes (viager occupé avec droit d'usage, viager occupé avec usufruit, viager libre), le viager est une solution modulable qui s'adapte aux besoins et attentes de chaque vendeur. Que l'on souhaite continuer à profiter de sa résidence secondaire pour soi, la louer pour en tirer des revenus complémentaires ou au contraire s'en libérer complètement, il y a forcément une option sur-mesure.
D'autant que le viager n'est pas réservé à un profil type de logement secondaire ni de vendeur. Il peut aussi bien concerner un studio en bord de mer qu'une villa avec piscine, en montagne ou à la campagne. De même, si cette solution séduit principalement les seniors, elle peut être envisagée dès 65 ans et même avant dans certains cas (viager anticipé).
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Alors si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire et souhaitez améliorer votre retraite ou plus globalement optimiser votre patrimoine, n'hésitez pas à vous renseigner sur la vente en viager. Cette option mérite vraiment d'être considérée au même titre que les solutions plus classiques. Dans bien des cas, elle s'avérera même plus avantageuse.