Les étapes pour vendre une résidence secondaire en cas de curatelle renforcée
Vous êtes curateur d'une personne placée sous curatelle renforcée et souhaitez vendre sa résidence secondaire ? Avant toute démarche, vous devez évaluer si la vente de la résidence secondaire est réellement opportune pour la personne protégée et rechercher son adhésion à ce projet dans la mesure de ses facultés de discernement.
Il faut ensuite saisir le juge des tutelles pour obtenir son autorisation préalable, obligatoire dans le cadre d'une vente de résidence secondaire avec curatelle renforcée. Après avoir obtenu l'aval du juge, la mise en vente effective du bien au juste prix est possible.
Évaluer l'opportunité de vendre la résidence secondaire
La vente d'un logement ne doit pas être décidée à la légère. Qu’il s’agisse de la résidence principale ou d'une résidence secondaire. Vous devez d'abord vous interroger sur la nécessité et l'intérêt de vendre ce bien pour la personne protégée.
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Quelques exemples de motifs légitimes :
La résidence secondaire n'est plus du tout utilisée et engendre des charges importantes (taxe foncière, entretien...)
Des travaux coûteux sont nécessaires et difficilement finançables
La personne a besoin de liquidités pour financer son maintien à domicile ou son entrée en établissement spécialisé
La succession future sera simplifiée en vendant dès maintenant ce bien
Quel que soit le motif, votre priorité est de préserver au mieux les intérêts de la personne vulnérable sur le plan matériel mais aussi moral et affectif. N'hésitez pas à demander conseil à votre association tutélaire ou à des professionnels (avocat, notaire) en tant que mandataire. Des obligations vous incombent également aux yeux de la justice tel que spécifié dans le code civil.
Solliciter l'accord de la personne protégée pour vendre sa résidence secondaire
Une fois que vous avez la conviction que la vente de la résidence secondaire est une bonne option, vous devez en parler avec la personne elle-même. Votre rôle est de la conseiller loyalement dans son intérêt puisque vous en avez la représentation.
Expliquez-lui l’objet et les raisons qui motivent ce projet de cession en vous adaptant à ses facultés de compréhension. Soyez à l'écoute de son ressenti et de son avis. Si son état de santé le permet, elle doit pouvoir s'exprimer sur ce sujet.
Votre décision finale devra tenir compte de la volonté qu'elle aura exprimée. En cas de désaccord persistant malgré vos explications, vous devrez saisir le juge des tutelles.
Saisir le juge des tutelles
La vente d'une résidence secondaire est un acte grave qui nécessite l'accord préalable du juge des tutelles, même en curatelle renforcée. Cette autorisation est obligatoire quel que soit le régime matrimonial de la personne protégée.
Vous devez donc adresser une requête motivée au juge en joignant différentes pièces justificatives : jugement de curatelle, identités des propriétaires, caractéristiques du bien, estimation de sa valeur, projet d'acte de vente.
La requête doit préciser l'utilisation prévue du produit de la vente (épargne, remploi pour acquérir un autre bien...). Vous pouvez proposer un prix minimal de vente.
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Mettre en vente la résidence secondaire
Une fois l'autorisation du juge obtenue, vous pouvez mettre en vente le bien, idéalement via un professionnel de l'immobilier qui vous conseillera pour fixer le juste prix et adapter la négociation.
Vous pouvez aussi choisir l'acheteur avec la personne protégée si elle est en état de participer à la décision.
Vous pouvez signer le compromis de vente qui doit mentionner l'accord du juge. L'acte authentique de vente sera signé chez le notaire, par vous-même et la personne protégée.
Rendre compte de l'opération
Une fois la vente finalisée, vous devez en informer le juge des tutelles en précisant le prix obtenu et l'utilisation des fonds. Vous devrez aussi faire figurer cette vente dans le compte de gestion annuel ainsi que l'utilisation du produit de la vente (en remploi immobilier, placement financier...).
Rappel : comprendre les spécificités de la curatelle renforcée en cas de vente
La curatelle renforcée est une mesure de protection juridique intermédiaire entre la curatelle simple et la tutelle.
Le majeur protégé peut accomplir seul les actes de gestion courante (comme régler ses dépenses quotidiennes). En revanche, le curateur perçoit seul les revenus de la personne et assure lui-même le règlement des dépenses auprès des tiers.
Concernant les actes de disposition comme la vente d'un bien immobilier, le majeur en curatelle doit obtenir l'autorisation du curateur qui co-signera l'acte. Si la personne protégée refuse de signer, le curateur ne pourra pas agir seul, à la différence de la tutelle. En cas de désaccord, il faudra saisir le juge.
Pour résumer
Vendre une résidence secondaire dans le cadre d'une curatelle renforcée nécessite de vérifier de nombreux éléments.
Il faut que cette vente soit opportune et conforme à l'intérêt de la personne protégée.
Il faut rechercher l'adhésion de la personne concernée, dans la mesure de ses facultés et obtenir l'accord préalable du juge des tutelles
Le tuteur doit co-signer l'acte de vente authentique chez le notaire avec la personne en curatelle puis justifier de la vente et de l'utilisation des fonds auprès du juge
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