Peut-on vendre une résidence secondaire et en conserver l'usufruit ?
Est-il possible de vendre tout en conservant la possibilité d'occuper ou de louer votre résilience secondaire ? Oui, il est possible de vendre une résidence secondaire avec l’usufruit conservé pour vous grâce à la technique du démembrement de propriété.
Celle-ci consiste à séparer la nue-propriété, qui est vendue, et l'usufruit, qui permet de continuer à utiliser le bien pendant une durée déterminée. Le vendeur peut ainsi obtenir des liquidités immédiates tout en conservant certains droits sur le bien.
Comprendre le démembrement de propriété et le principe de l’indivision du logement
Pour bien comprendre le principe de la vente en nue-propriété, il faut d'abord revenir sur la notion de démembrement de propriété.
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Selon le droit français, la pleine propriété d'un bien immobilier (maison, appartement, etc.) se compose de deux attributs distincts :
La nue-propriété, qui correspond à la détention des murs et des droits résiduels (droit de vendre, de donner, de modifier le bien, etc.).
L'usufruit, qui confère le droit d'utiliser le bien (usus) et d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus (fructus).
Le démembrement consiste à séparer ces deux attributs entre deux personnes différentes. Le nu-propriétaire détient uniquement les murs, tandis que l'usufruitier peut jouir du bien pendant un moment déterminé avec l’accord du nu-propriétaire. Pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne peut pas s'opposer à l'usage que fait l'usufruitier du bien. En contrepartie, ce dernier doit assumer les charges d'entretien et ne peut pas dénaturer le bien. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
La vente d’une résidence secondaire en nue-propriété avec réserve d'usufruit
Vendre sa résidence secondaire en nue-propriété tout en se réservant l'usufruit, cela revient à céder uniquement les murs à l'acheteur, tout en conservant le droit de l'occuper ou de la louer pendant une durée prédéfinie. Vous êtes libre de fixer la durée de l'usufruit selon vos besoins et vos objectifs dans le cadre de cette cession.
L'usufruit temporaire : vous conservez l'usufruit pour une durée déterminée à l'avance, généralement entre 10 et 20 ans. Cela vous laisse le temps de profiter encore de votre bien. C'est la formule la plus courante. La valeur de l'usufruit temporaire est estimée fiscalement à 23 % de la valeur de la pleine propriété, pour chaque période de 10 ans.
L'usufruit viager : vous restez usufruitier jusqu'à votre décès. Cette option est intéressante si vous souhaitez conserver très longtemps la jouissance de votre résidence secondaire et transmettre la nue-propriété de votre vivant. La valeur de l'usufruit viager dépendant de l'espérance de vie, elle est propre à chaque projet, en comparaison à celle de l’usufruit temporaire, basée sur une durée fixe.
Ainsi, la vente en nue-propriété vous permet de récupérer immédiatement une partie de la valeur de votre bien, sans perdre la possibilité de l'occuper ou de le louer. Elle offre de nombreux avantages à la fois pour le vendeur et pour l'acheteur.
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Un dispositif gagnant-gagnant en cas de vente
Du côté du vendeur usufruitier, la vente en nue-propriété est très intéressante à plusieurs titres.
Elle permet de récupérer un capital immédiat correspondant à la valeur de la nue-propriété vendue. Selon votre âge et la durée de l'usufruit choisi, ce capital représente généralement entre 60 % et 85 % de la valeur totale du bien. Vous pouvez utiliser librement cette somme pour réaliser vos projets, compléter vos revenus, aider vos proches. Et si vous réinvestissez dans l'immobilier, vous pouvez même bénéficier du dispositif fiscal du déficit foncier.
Deuxièmement, vous conservez la jouissance de votre résidence secondaire, selon vos envies et vos besoins. Vous pouvez continuer à y séjourner une partie de l'année, y accueillir famille et amis, sans aucune contrepartie financière. Dans ce cas, vous êtes totalement exonéré d'impôts sur cette jouissance gratuite. Ou bien, vous pouvez louer votre bien et percevoir des loyers, qui viendront compléter votre revenu. Les loyers sont alors imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Enfin, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de la nue-propriété suit les mêmes règles fiscales qu'une vente immobilière classique. Elle est donc éligible aux abattements pour durée de détention. Ainsi, au bout de 22 ans, vous serez exonéré d'impôt sur la plus-value, et au bout de 30 ans de prélèvements sociaux.
Du coté de l'acheteur nu-propriétaire, l'opération est également très favorable. Ce dernier achète un bien pour un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété, tout en ayant la certitude de récupérer la pleine propriété au terme de l'usufruit, sans indemnité de sortie à verser. Il réalise donc une opération blanche fiscalement. C'est particulièrement intéressant pour préparer sa retraite ou constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants.
De plus, les frais de notaire sont réduits puisque la base de calcul est assise sur la seule valeur de la nue-propriété. En moyenne, ils représentent 2 % à 3 % contre 7 % pour l'achat en pleine propriété.
D'un point de vue fiscal, la nue-propriété n'est pas imposable à l'IFI et ne génère aucun revenu foncier. De plus, dans certains cas, la nue-propriété ouvre droit à la déduction des intérêts d'emprunt si l'acquisition est financée à crédit.
MG, Kadran
Le démembrement temporaire ou viager : quel choix faire ?
Pour choisir entre usufruit temporaire et viager, il faut bien analyser votre situation et vos objectifs patrimoniaux.
Globalement, le démembrement temporaire est plus courant et plus simple à mettre en place. Il permet au vendeur de récupérer un capital immédiat plus important, tout en prévoyant de retrouver la pleine propriété au terme choisi. C'est la solution idéale pour disposer d'une capacité d'investissement immédiate sans renoncer définitivement à son bien.
Le démembrement viager est quant à lui plus adapté à un objectif de transmission. Il permet de préparer sa succession de son vivant, tout en conservant l'usage du bien jusqu'à la fin de sa vie. Il faut cependant avoir conscience que le bien ne reviendra jamais dans le patrimoine du vendeur.
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Pour résumer
Le démembrement de propriété permet de séparer la nue-propriété et l'usufruit entre deux personnes.
La vente en nue-propriété avec réserve d'usufruit permet de vendre les murs tout en conservant l'usage du bien.
Parmi les avantages de la vente avec usufruit, citons l’apport de liquidités immédiates et le maintien de la jouissance du bien pour le vendeur.
Recourir à un expert immobilier pour estimer les droits démembrés, trouver l'acquéreur et sécuriser l'opération est recommandé.