Quels changements pour la plus-value immobilière en 2025 avec la Loi de Finances ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel, qui s'applique aux biens neufs proposés à la location, arrive à son terme le 31 décembre 2024. Le PLF 2025 ne prévoit pas de prolongation ni de remplacement de ce dispositif, laissant les investisseurs potentiels sans alternative pour l'achat de logements neufs.

Un rapport remis au gouvernement en juillet 2024 préconise d'aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues. Cette mesure viserait notamment les locations de courte durée, comme les meublés de tourisme, afin de réguler le marché et d'assurer une équité fiscale entre les différents types de locations.

Le premier volet de la réforme concerne les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis. Il faut qu’ils soient situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements.

Dans ces zones dites "tendues", un abattement exceptionnel de 70 % est applicable sur la plus-value imposable. Cet abattement peut même être majoré à 85 % si au moins 50 % de la surface totale des constructions est dédiée à des logements sociaux ou intermédiaires.

• Pour bénéficier de cet avantage fiscal, la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. La vente doit ensuite être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

De plus, l'acquéreur du bien doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs. Les travaux de construction devront être achevés dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition.

Un second abattement exceptionnel, cette fois de 60 %, est prévu pour les cessions réalisées dans les zones A, A bis et B1, toujours sous conditions.

Là encore, la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, dans un délai de 4 ans.

Cet abattement de 60 % s'applique sur la plus-value imposable, tant pour le calcul de l'impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

Ces mesures d'abattement exceptionnelles sur les plus-values immobilières visent à atteindre deux objectifs principaux :

• Encourager la construction de logements, notamment de logements sociaux, dans les zones où la demande est la plus forte. En effet, en allégeant la fiscalité sur les plus-values, les propriétaires sont davantage incités à céder leurs biens, permettant ainsi de libérer du foncier constructible.

• Lutter contre l'artificialisation des sols et la rétention foncière, phénomènes qui contribuent à la pénurie de l'offre de logements dans ces zones tendues. En contrepartie de l'abattement, l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des immeubles collectifs, favorisant ainsi une utilisation plus intensive du foncier.

Ces réformes s'inscrivent donc dans une logique de "choc de l'offre" visant à stimuler la construction de nouveaux logements, en particulier dans les zones où les besoins sont les plus criants.

• Pour l'impôt sur le revenu, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention du bien.

• Pour les prélèvements sociaux, l'exonération est acquise au bout de 30 ans de détention.

Entre ces deux bornes, des abattements progressifs s'appliquent chaque année, permettant de réduire progressivement la part imposable de la plus-value.

Ainsi, même si la réforme 2024 vise à encourager la construction de logements, elle maintient les principes fondamentaux de la taxation des plus-values immobilières, en conservant les délais d'exonération déjà en vigueur.

Pour illustrer concrètement l'impact de ces nouveaux abattements exceptionnels, voici quelques exemples de calcul :

Exemple 1 : Cession d'un terrain à bâtir en zone tendue

• Prix d'acquisition du terrain : 250 000 €

• Prix de vente du terrain : 500 000 €

• Plus-value brute : 250 000 €

• Avec l'abattement exceptionnel de 70 % : plus-value nette imposable de 75 000 €

• Avec l'abattement exceptionnel de 85 % (si 50 % de logements sociaux) : plus-value nette imposable de 37 500 €

Exemple 2 : Cession d'un immeuble bâti en zone A, A bis ou B1

• Prix d'acquisition de l'immeuble : 300 000 €

• Prix de vente de l'immeuble : 500 000 €

• Plus-value brute : 200 000 €

• Avec l'abattement exceptionnel de 60 % : plus-value nette imposable de 80 000 €

Ces exemples montrent à quel point les nouveaux abattements peuvent alléger significativement la fiscalité sur les plus-values immobilières, dans les zones où la construction de logements est jugée prioritaire.

• Abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % sur les plus-values de cession de terrains à bâtir ou d'immeubles dans les zones tendues

• Abattement exceptionnel de 60 % pour les cessions dans les zones A, A bis et B1, sous conditions

• Objectif : encourager la construction de logements, notamment sociaux, dans les zones tendues

• Maintien des délais d'exonération totale : 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux

• Exemples de calcul montrant l'impact significatif des nouveaux abattements