Plus-value immobilière : quel abattement selon la durée de détention ?
Lorsque vous revendez un bien immobilier plus cher que son prix d'achat, vous réalisez ce qu'on appelle une plus-value immobilière. Celle-ci est en principe soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais bonne nouvelle, il existe un abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière. Celui-ci est croissant.
Pour l'impôt, l’exonération est totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, exonération après 30 ans.
Quels sont les biens concernés par cet abattement sur la plus-value ?
L'abattement de plus-value pour durée de détention s'applique de manière large aux plus-values issues de la cession de biens et droits immobiliers. Cela englobe non seulement la vente de logements comme les appartements ou les maisons, mais aussi celle de terrains, de forêts ou encore de terres agricoles.
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Les droits rattachés aux biens immobiliers sont également concernés. Il peut s'agir par exemple de la vente d'un bien démembré, c'est-à-dire dont la nue-propriété et l'usufruit ont été séparés. La vente de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés entre aussi dans le champ d'application, tout comme les cessions de parts de fonds de placement immobilier.
L'abattement pour durée de détention trouve aussi à s'appliquer dans des opérations n'impliquant pas directement une vente, comme les échanges de biens, les partages ou encore les apports en société.
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L'exception de la résidence principale
Il existe une exception majeure au principe d'imposition des plus-values immobilières, quelle que soit la durée de détention : la résidence principale. En effet, lorsque vous vendez le logement qui constitue votre résidence fiscale, c'est-à-dire celui où vous résidez effectivement la majeure partie de l'année, la plus-value que vous réalisez est totalement exonérée d'impôts.
Il n'est pas nécessaire d'attendre des années de détention pour bénéficier de cette exonération. Elle joue dès la première année de propriété du bien.
Cette mesure avantageuse vise à faciliter la mobilité résidentielle des ménages. Elle permet à chacun de réaliser des opérations immobilières sans se soucier de la fiscalité lorsqu'il s'agit de sa résidence principale. En revanche, pour les résidences secondaires ou les biens immobiliers détenus dans un but locatif ou de placement, l'abattement progressif lié à la durée de détention reste la règle.
Jusqu'à la 5ème année incluse, aucun abattement n'est applicable.
A partir de la 6ème année, un abattement progressif vient diminuer la base de calcul de la plus-value, à la fois pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Les taux sont les suivants :
De la 6ème à la 21ème année : abattement de 6% par année pour l'impôt sur le revenu, et de 1,65% pour les prélèvements sociaux.
Pour la 22ème année : abattement de 4% pour l'impôt et de 1,6% pour les prélèvements sociaux.
De la 23ème à la 30ème année : exonération totale d'impôt sur le revenu, et abattement de 9% par an pour les prélèvements sociaux.
Au-delà de 30 ans de détention : exonération totale à la fois de l'impôt et des prélèvements sociaux.
Ainsi, au bout de 22 ans, vous n'aurez plus d'impôt à payer sur votre plus-value. Et après 30 ans, elle sera totalement exonérée.
Bien maîtriser les règles d'abattement liées à la durée de détention d'un bien immobilier est essentiel pour optimiser sa fiscalité lors d'une revente. Plus vous conserverez longtemps le bien avant sa cession, plus la taxation de la plus-value réalisée sera réduite grâce à l'application des abattements dégressifs. L'exonération totale, à la fois de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, constitue l'aboutissement ultime de ce mécanisme fiscal avantageux.
Kadran
Bien que la résidence principale échappe totalement à cette fiscalité quelle que soit sa durée de détention, l'abattement progressif reste donc un paramètre clé à prendre en compte pour la revente de tout autre type de bien : résidence secondaire, bien locatif, parts de SCPI ou de SCI...
Pour résumer
La plus-value réalisée lors de la revente d'un bien immobilier bénéficie d'un abattement permettant de réduire le montant imposable au titre de l'impôt sur le revenu.
Après 22 ans de détention, la plus-value immobilière est totalement exonérée d'impôt sur le revenu, et après 30 ans elle est aussi exonérée des prélèvements sociaux.
Comment calculer le taux d'abattement applicable ?
Le taux d'abattement sur la plus value immobilière dépend directement de la durée écoulée entre la date d'acquisition du bien et sa date de cession.