Donation de son vivant d'une maison avec usufruit : le détail

Pour rappel, la donation usufruit est liée au principe de nue-propriété et usufruit, autrement dit le démembrement immobilier. Concrètement cela revient à « démembrer » la propriété d’un bien immobilier entre un usufruitier et un nu-propriétaire lors d’une donation (ou alors d'une succession).

• Le donataire (celui qui reçoit) devient donc usufruitier. Il peut alors utiliser le bien (usus) – c’est-à-dire y habiter ou le louer - et en tirer profit via les loyers (fructus). Il doit par ailleurs en assurer l’entretien et la conservation.

• Le donateur (celui qui donne), conserve la nue-propriété de son bien. En tant que nu-propriétaire, il dispose du bien (abusus), c’est-à-dire qu’il peut le donner, le démolir ou le vendre (avec l’accord de l’usufruitier). Ce peut être un parent.

Dans le cas d’une donation usufruit, il est ainsi parfaitement possible en tant que donateur de démembrer la propriété de votre maison et de donner l’usufruit au donataire de votre choix, tout en conservant votre droit de nue-propriété.

En tant que donateur, vous pouvez effectuer une donation de votre vivant de votre maison avec usufruit par le biais d’un contrat. Cette démarche nécessite la rédaction d’un acte notarié et implique donc un passage devant le notaire. Cette donation a un effet immédiat. 

En outre, deux types de donations sont possibles. Voici deux exemples :

• La donation simple : vous faites don de l’usufruit de votre maison à la personne de votre choix et ne conservez que la nue-propriété de votre bien immobilier. 

• La donation-partage : vous faites don de l’usufruit de votre maison à tous vos héritiers, en choisissant le montant des parts pour chacun. 

La donation de son vivant d’une maison en usufruit présente plusieurs avantages pour le donateur et le donataire :  

• Aider financièrement un membre de votre famille, un ami, un proche, etc. – le donataire - qui pourra alors percevoir des revenus locatifs en louant la maison ou bien l’habiter. 

• Une baisse d’impôt pour le donateur – dans le cas où il louait sa maison - puisqu’il ne percevra plus de revenus locatifs et ne sera donc plus redevable des impôts fonciers durant la période de démembrement de propriété. 

• La possibilité de fixer une date de fin et de récupérer la pleine propriété de votre maison à l’issue de cette période. 

La donation d’une maison avec usufruit nécessite de faire appel à un notaire. En effet, cet acte authentique permet de vérifier le consentement du donateur, protéger les différentes parties et mettre en lumière les règles devant être respectées dans le cas d’une donation avec plusieurs héritiers.  

Les droits de donation se calculent à partir de l’âge de l’usufruitier donataire. Plus ce dernier est jeune, plus les droits de donation seront élevés. A contrario, plus l’usufruitier est âgé, moins les droits de donation seront élevés. En revanche, les abattements fiscaux varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Pour déterminer le montant des droits de donation, il est donc nécessaire de connaître la valeur de l’usufruit, puis d’en déduire le montant de l’abattement selon le lien de parenté. Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété vous permet de déterminer la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Si le montant de la donation dépasse l’abattement autorisé, il faut alors se référer au barème des droits de donation afin de connaître le taux des droits de donation à régler, imputable au donataire.

En tant que donateur, vous pouvez annuler la donation de l’usufruit de votre maison avant son échéance à condition d’en justifier la raison : mésentente avec le donataire, souhait de récupérer l’usufruit de votre bien pour x ou y raisons, non-entretien du bien par l’usufruitier ou encore besoin de vendre le bien.