Donation puis vente d’un bien immobilier : comment gérer la plus-value ?

La donation immobilière est un acte généreux qui permet de transmettre un bien à ses proches.

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Cependant, lorsque le donataire décide de vendre le bien reçu, la question de la plus-value se pose. Sachez que la plupart des donations sont exonérées de la taxe sur la plus-value

Comprendre le principe de la plus-value après donation

La plus-value immobilière, dans le cadre d’une vente après donation, correspond à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale au moment de la donation. Cette valeur vénale est celle qui a été déclarée lors de l’acte de donation, et elle sert de base pour le calcul des droits de donation.

Il est donc crucial de bien estimer cette valeur, car elle aura des répercussions tant sur les droits de donation que sur la future plus-value en cas de revente.

En cas de contrôle fiscal, il est important de pouvoir justifier de la valeur du bien immobilier au moment de la donation. L’expertise par un agent immobilier est incontournable.

Qui paye la taxe sur la plus-value en cas de vente suite à une donation ?

Dans le cas de la vente d’un bien immobilier reçu en donation, c’est le donataire (la personne qui a reçu le bien en donation) qui est redevable de la taxe sur la plus-value. Voici les points clés à retenir :

• Le donataire est considéré comme le propriétaire du bien et donc responsable de la plus-value lors de la vente.
• La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien au moment de la donation (et non pas le prix d’achat initial du donateur).
• La durée de détention pour le calcul des abattements commence à la date de la donation, pas à la date d’acquisition initiale par le donateur.
• Si la donation a été faite avec réserve d’usufruit et que la vente intervient après la réunion de l’usufruit à la nue-propriété, des règles spécifiques s’appliquent pour le calcul de la plus-value.

Certaines exonérations peuvent s’appliquer, notamment si le bien est la résidence principale du vendeur.

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Calcul de la plus-value : les spécificités liées à la donation

Voici comment est calculée la plus-value dans le cadre d’une donation du vivant.

La détermination de la valeur de départ

Contrairement à une vente classique où le prix d’acquisition sert de référence, dans le cas d’une donation, c’est la valeur vénale du bien au moment de la donation qui est prise en compte. Cette valeur est généralement établie par un expert immobilier ou le notaire chargé de la donation.

La prise en compte des frais

Les frais liés à la donation peuvent être ajoutés à la valeur de départ pour le calcul de la plus-value. Il s’agit notamment des frais de notaire et des droits de donation payés. Ces frais viennent augmenter la base de calcul, ce qui peut réduire la plus-value imposable.

Quelle est la fiscalité applicable à la plus-value après donation ?

Voici les frais à payer si vous vendez une maison reçue en donation.

Le taux d’imposition sur la plus-value

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Cependant, des abattements pour durée de détention peuvent réduire cette imposition.

Les abattements pour durée de détention

Le système d’abattements est le suivant :

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• Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an à partir de la 6e année de détention, puis 4 % pour la 22e année.
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, et 9 % par an au-delà.

L’exonération totale est atteinte après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La durée de détention court à partir de la date de donation.

Les cas d’exonération de taxe sur la plus-value suite à une donation

Certaines situations permettent une exonération totale de la plus-value :

• La vente de la résidence principale
• La première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous certaines conditions
• La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
• La vente d’un bien dont le prix de cession est inférieur à 15 000 €

Donation et plus-value : les pièges à éviter

Il existe certains pièges à éviter pour rester dans le cadre de la loi, quand on fait une plus-value sur un bien reçu en donation.

Négliger la déclaration de la plus-value

Même en cas d’exonération, il est obligatoire de déclarer la plus-value lors de la vente. Le notaire chargé de la vente établira la déclaration, mais il est de la responsabilité du vendeur de fournir toutes les informations nécessaires.

Oublier les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration réalisés depuis la donation peuvent être pris en compte pour réduire la plus-value imposable. Il est important de conserver toutes les factures.

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Ignorer les règles spécifiques aux non-résidents

Pour les non-résidents fiscaux français, des règles particulières s’appliquent, notamment un taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value, sans application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

L’importance du rôle du notaire pour une donation suivie d’une vente

Le notaire joue un rôle central dans la gestion de la plus-value après donation. Il est chargé :

• D’établir l’acte de donation en veillant à une évaluation juste du bien
• De calculer la plus-value lors de la revente
• D’établir la déclaration de plus-value
• De conseiller le vendeur sur les stratégies d’optimisation fiscale

Il est donc essentiel de choisir un notaire expérimenté et de lui fournir toutes les informations nécessaires pour une gestion optimale de la situation.

Il est donc essentiel de choisir un notaire expérimenté et de lui fournir toutes les informations nécessaires pour une gestion optimale de la situation.

Donation puis vente d’un bien immobilier et plus-value : ce qu’il faut retenir

• La plus-value après donation se calcule sur la différence entre le prix de vente et la valeur vénale au moment de la donation.
• L’imposition comprend 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Des abattements pour durée de détention peuvent réduire significativement l’imposition.
• Une bonne planification (évaluation initiale, durée de détention, travaux) peut optimiser la situation fiscale.
• Le rôle du notaire est crucial dans la gestion de la donation et de la revente.
• Il est important de se tenir informé des évolutions législatives en matière de fiscalité immobilière.