Pouvez-vous refuser une offre d'achat trop basse ? Oui, voici comment !

Lorsque vous mettez votre bien immobilier en vente, vous pouvez être confronté à des offres d'achat en-dessous de votre prix. C'est une situation fréquente, surtout dans un marché immobilier un peu tendu où les acheteurs cherchent à négocier au maximum. Mais en tant que vendeur, vous n'êtes pas obligé d'accepter une proposition qui ne vous convient pas.

Dans la majorité des cas, vous avez en effet le droit de refuser une offre d'achat trop basse, selon vos critères. C'est une liberté essentielle pour mener à bien votre projet de vente et défendre vos intérêts.

Mais avant toute chose, revenons sur ce qu'est précisément une offre d'achat. Il s'agit d'une proposition écrite et chiffrée, émise par un potentiel acquéreur qui souhaite acheter votre maison ou appartement. Ce document, qu'il soit manuscrit ou électronique, doit obligatoirement préciser plusieurs éléments :

• Le prix proposé pour l'acquisition du bien.

• Les modalités essentielles de la vente (délai, financement, conditions suspensives).

• La durée de validité de l'offre.

Lorsqu'un acheteur vous soumet une offre, il s'engage contractuellement à acheter votre bien selon les conditions indiquées, si vous acceptez la proposition en l'état. En revanche, vous, le vendeur, n'êtes pas engagé tant que vous n'avez pas formellement accepté l'offre par écrit. Vous disposez donc d'une totale latitude pour la refuser.

Alors comment signifier concrètement votre refus à l'acheteur ? Vous avez deux possibilités.

La première est d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour notifier officiellement que vous déclinez son offre. Inutile de vous justifier, mais restez courtois et ferme dans vos propos. Vous clôturerez ainsi définitivement les négociations avec cet acquéreur. Sauf s’il veut à nouveau se positionner. Mais votre refus risque d’arrêter les échanges. Pensez à la contre-proposition pour ne pas faire un refus direct.

Votre deuxième option est de ne pas donner suite à la proposition. C'est une pratique très courante et parfaitement valable. Votre silence vaudra alors refus, sans que vous ayez d'autres formalités à accomplir. Légalement, l'offre deviendra automatiquement caduque une fois son délai de validité dépassé (en général 7 jours).

Cependant, même si vous n'y êtes pas obligé, il est toujours préférable de répondre à l'acheteur, par respect mais aussi pour maintenir de bonnes relations. Vous pouvez ainsi lui expliquer brièvement les raisons de votre refus : prix trop bas, conditions de vente inacceptables, autres offres plus intéressantes, etc. C'est aussi l'occasion de faire une contre-proposition avec un prix plus élevé, si vous souhaitez poursuivre les négociations.

Vous avez la possibilité de refuser une offre trop basse. Mais, pour une offre au prix, les possibilités de refus sont moindres. En vendant en direct, entre particuliers, vous pouvez ne pas donner suite. En revanche, en passant par un professionnel de l’immobilier, vous ne pourrez pas vous rétracter. Alors, il est important de définir directement le bon prix. N'affichez pas un prix trop bas qui vous ferait regretter une offre au prix.

Lorsque vous commercialisez votre bien vous-même, sans l'intermédiation d'un agent immobilier, votre annonce est considérée par la loi comme une "offre de vente ferme à personne indéterminée" (articles 1583 et 1589 du Code civil). Autrement dit, le premier acheteur qui vous fait une offre écrite au prix exact demandé, déclenche automatiquement la vente. Mais dans les faits, tant que vous n’avez pas contresigné l’offre d’achat transmise, aucun engagement juridique n’existe. Si vous validez l’offre, vous êtes alors engagé, sans possibilité de revenir sur votre parole. Il faut donc être très prudent quand on vend en direct : assurez-vous d'afficher le "bon prix" dès le départ !

La seconde exception concerne les ventes réalisées par un agent immobilier, sous couvert d'un mandat de représentation. Avec ce type de contrat avec un professionnel une clause peut indiquer qu’une offre reçue au prix vaut acceptation même sans contre signature. Il ne s’agit toutefois pas de la pratique la plus courante. Mais lorsque vous déléguez au professionnel le pouvoir de vendre votre bien, aux conditions de prix et de délais que vous avez fixées ensemble, pensez à bien vérifier toutes les conditions. Vous lui donnez un vrai "blanc-seing". Du coup, si une clause le permet, la première offre qui correspond au prix peut vous engager définitivement. Votre liberté de refuser n'existe plus.

• En règle générale, un vendeur a le droit de refuser une offre d'achat trop basse pour son bien immobilier, en notifiant son refus par courrier ou en laissant l'offre devenir caduque.

• S'il vend en direct ou via un mandat de représentation, un vendeur est engagé dès la première offre correspondant au prix demandé et ne peut refuser.

• Il est important de fixer le bon prix de vente dès le départ pour éviter tout engagement involontaire.