Les principales conditions suspensives que peut contenir une offre d’achat

Pour sécuriser leur projet immobilier, les acquéreurs ont tout intérêt à insérer des conditions suspensives dans leur offre d’achat. Ces clauses leur permettent de se rétracter sans frais si certains éléments essentiels ne sont pas réunis.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Les principales portent sur l’obtention du financement bancaire, la conformité du bien aux normes et diagnostics, ou l’obtention d’autorisations administratives pour réaliser des travaux. D’autres conditions peuvent être ajoutées en fonction de la situation personnelle de l’acheteur, comme la vente préalable de son logement actuel. Précisément définies dans l’offre, ces conditions protègent juridiquement l’acquéreur avant l’engagement définitif. Mais qu’en est-il du vendeur ? Le point.

Les conditions suspensives : définition et rôle pour une vente immobilière

Commençons par un petit rappel sur la notion de condition suspensive dans une offre d’achat immobilier. Il s’agit d’une clause prévoyant que l’exécution de l’offre est subordonnée à la réalisation d’un événement futur et incertain.

Tant que cet événement ne s’est pas produit, l’offre d’achat n’est pas considérée comme ferme et définitive. Cela signifie que si la condition prévue n’est pas remplie, dans le délai fixé, l’acheteur est en droit de renoncer à l’achat sans avoir à verser d’indemnités au vendeur ni à lui expliquer ses motivations. Un filet de sécurité indispensable.

Pour que les conditions suspensives soient valables, elles doivent répondre à plusieurs critères :

• Être stipulées de manière très claire et précise dans l’offre, sans équivoque. Il faut bannir les formulations trop vagues ou subjectives.
• Porter sur des éléments ne dépendant pas de votre seule volonté.
• Prévoir des délais définis pour la réalisation de la condition.
• Figurer dans le corps même de l’offre et non dans une annexe.

Regardons à présent quelles sont les principales conditions suspensives que vous pouvez retrouver dans une offre d’achat en fonction de votre situation et des caractéristiques du bien. La plus classique et fréquente est sans conteste la condition suspensive d’obtention de prêt, mais elle n’est pas la seule.

La condition suspensive d’obtention de prêt

Sauf cas particulier, la majorité des acheteurs immobiliers ont besoin de souscrire un crédit pour financer une partie de leur achat. La loi Scrivener oblige d’ailleurs à insérer dans toute promesse de vente une condition suspensive de prêt lorsque l’acheteur recourt à un emprunt. Cette condition est donc quasiment systématique.

Concrètement, l’offre indiquera que sa validité est soumise à l’obtention par l’acheteur d’un ou plusieurs prêts pour un montant total défini, sur une durée maximale, à un taux d’intérêt maximal. En général, le montant mentionné est proche de celui demandé à la banque, majoré légèrement afin de se laisser une marge de manœuvre en cas de refus partiel. Un délai est également prévu pour l’obtention de l’accord de financement (couramment 45 jours).

Si dans ce délai, malgré ses démarches, l’acheteur n’arrive pas à décrocher le crédit demandé, il pourra alors se rétracter sans aucuns frais. Il devra tout de même prouver ses tentatives infructueuses en fournissant les documents attestant du refus de la banque.

« La présente offre est faite sous la condition suspensive de l’obtention par l’acheteur d’un ou plusieurs prêts bancaires pour un montant total de 220 000€ sur une durée maximale de 20 ans à un taux d’intérêt nominal annuel maximal de 1,8%. L’acheteur disposera d’un délai de 45 jours à compter de l’acceptation de la présente offre pour justifier de l’obtention ou du refus de ces prêts.”

Si à l’inverse un acheteur n’a pas du tout besoin de recourir à l’emprunt, il doit alors le mentionner clairement dans l’offre d’achat en indiquant renoncer au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Ce sera par exemple le cas lorsque le financement de la totalité de l’acquisition se fait avec de l’épargne personnelle ou des donations familiales.

Les conditions suspensives les plus fréquentes dans une offre d’achat

Au-delà de l’aspect financier, d’autres conditions suspensives peuvent être stipulées par l’acheteur, en rapport avec les spécificités du bien, le projet envisagé ou sa propre situation. Passons en revue les plus pertinentes et fréquentes.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Les conditions liées à l’état du bien et aux autorisations

Si l’acquéreur potentiel envisage des travaux, vous devez vous attendre à ce qu’il conditionne son offre à l’obtention des permis et autorisations nécessaires (permis de construire, déclaration préalable, etc.). Cela l’évitera d’acheter un bien sur lequel il ne pourrait réaliser son projet.

• Pour les terrains constructibles, une condition sur la conformité au règlement d’urbanisme est pertinente.
• Sur les terrains à bâtir, il pourra exiger une condition relative à la nature des sols et l’absence de pollution.

L’acquéreur a aussi la possibilité d’inclure des conditions suspensives basées sur les résultats des diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, termites, électricité, gaz…). Cela lui permettra de se rétracter si des désordres sont révélés, remettant en cause son projet.

Il n’est pas rare non plus que l’offre soit conditionnée à la réalisation par vos soins de travaux de réparation, mise aux normes ou finitions avant la vente définitive, afin que le bien soit en parfait état au moment de la signature.

Les conditions liées à la situation personnelle de l’acheteur

Si l’achat est subordonné à la vente préalable du logement actuel de l’acquéreur, attendez-vous à ce qu’il inclue cette condition suspensive dans son offre, généralement sur un délai de 2-3 mois. Cependant, cette clause est souvent mal perçue par les vendeurs qui lui préfèrent un acheteur sans contrainte particulière.

L’acquéreur peut également conditionner son offre à l’obtention d’une mutation professionnelle ou tout autre élément impactant sa situation personnelle.

Un focus sur les servitudes

Si l’existence d’une servitude (passage, canalisation, vue…) est indispensable pour permettre le projet de l’acquéreur, celui-ci devra l’intégrer explicitement comme condition suspensive de son offre. À défaut, le non-respect de cette servitude pourrait le contraindre à renoncer à l’acquisition.

Pour résumer

• Définir les conditions suspensives d’une offre d’achat est fondamental pour sécuriser son projet immobilier en tant qu’acheteur. Cela implique d’anticiper et d’analyser avec attention sa situation et les caractéristiques du bien.
• Le recours à des professionnels est vivement conseillé pour bénéficier de leur expertise et garantir la parfaite rédaction juridique de ces clauses.
• Du côté du vendeur, il est essentiel d’étudier méticuleusement les conditions suspensives figurant dans toute offre reçue. Certaines peuvent être difficilement acceptables si elles génèrent trop d’incertitudes.
• Un dialogue préalable avec l’acquéreur permettra de négocier au mieux ces points contractuels déterminants.