Peut-on refuser une offre d'achat au prix ?
En tant que propriétaire vendeur, vous n’avez aucune obligation légale d'accepter une offre d'achat correspondant au prix demandé. Tant que vous n'avez pas formellement acceptée la proposition par écrit, vous avez le droit de la “refuser” sans y donner suite.
En revanche, si vous contresignez l'offre pour accord avec votre agence, vous vous engagez de manière ferme et définitive à vendre le bien à l'acquéreur selon les termes convenus. Peut-on refuser une offre d'achat au prix après signature ? Non. Le vendeur doit donc analyser chaque offre avec précaution avant d'y apposer sa signature, pour éviter tout engagement involontaire.
Une offre au prix reçue n'engage pas le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée
Commençons par une bonne nouvelle pour tous les vendeurs immobiliers qui s'interrogent : non, vous n'avez aucune obligation légale d'accepter une offre d'achat, même si elle est au prix souhaité ou au prix indiqué dans votre annonce immobilière, tant que vous n'y avez pas donné suite favorablement de façon formelle.
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Le code civil est en effet très clair sur ce point (articles 1113 et suivants). Pour qu'un engagement juridique soit formé entre un acheteur et un vendeur, il faut impérativement qu'il y ait accord définitif des deux parties sur la chose objet de la vente (ici le bien immobilier) et sur son prix.
Tant que cet accord n'est pas matérialisé par une acceptation explicite du vendeur, par exemple en contresignant l'offre d'achat, rien ne l'oblige à aller jusqu'au bout de la vente.
JB, Kadran
Vous pouvez donc parfaitement décider de refuser une offre au prix, sans avoir à fournir de motif particulier, et l'acheteur potentiel n'aura aucun recours légal contre vous. La simple réception de son offre, même écrite, ne vous engage en rien tant que vous n'y apportez pas de réponse positive.
Il existe toutefois une exception lorsque vous avez confié la vente à un professionnel de l'immobilier via un mandat. Certains de ces mandats, pour protéger les intérêts de l'agent, comportent une clause particulière forçant le vendeur à accepter toute offre correspondant aux conditions prévues, dont le prix. Si une telle clause figure dans votre contrat, alors l'agent immobilier est en droit d'exiger que vous acceptiez l'offre au prix, sous peine de devoir l'indemniser. Mais en l'absence de cette mention, le simple mandat ne vous prive pas de votre liberté de refuser de vendre, même au prix initialement fixé.
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Une offre au prix signée par le vendeur vaut engagement ferme de vendre
La donne change radicalement si, après avoir reçu une offre au prix, vous avez manifesté votre accord de manière non équivoque, par exemple en la contresignant pour acceptation et en la renvoyant à l'acheteur. Dans ce cas, le code civil considère qu'un contrat est valablement formé entre vous, et il n'est plus question de revenir en arrière sans conséquences.
Si malgré cet accord, vous refusiez ensuite d'avancer vers la signature d'une promesse ou d'un acte de vente, vous seriez juridiquement en tort. L'acheteur lésé serait alors fondé à vous adresser un courrier recommandé de mise en demeure, en faisant valoir que votre acceptation de son offre vaut engagement contractuel de vendre de votre part. Et si vous persistez dans votre refus, il pourrait parfaitement saisir la justice pour vous contraindre à régulariser la vente aux conditions prévues dans l'offre acceptée par vos soins.
Soyez donc très vigilant au contenu précis d'une offre d'achat avant d'y apposer votre signature pour accord. Vérifiez bien qu'elle détaille l'ensemble des caractéristiques du bien, le prix ainsi que les éventuelles conditions suspensives. Car une fois signée, cette offre, même succincte, deviendra un véritable contrat vous obligeant à vendre en l'état.
Offre au prix : les précautions à prendre côté vendeur
Au vu de ces règles, le mieux est d'être très prudent avec les offres au prix lorsqu'on est vendeur d'un bien immobilier. Retenez qu'une offre reçue n'a rien de contraignant et que vous pouvez la refuser ou l'ignorer sereinement à ce stade, même sans la moindre négociation. Mais dès que vous l'aurez formellement acceptée, alors il n'y aura plus de retour en arrière possible, sauf accord amiable de l'acheteur.
Voici quelques conseils pour gérer au mieux la réception d'une telle offre lorsque vous vendez :
Prenez le temps de la réflexion avant de répondre favorablement à une offre, même au prix espéré, pour être certain de votre décision de vendre. Rien ne presse tant que vous n'avez rien signé.
Analysez bien tous les termes de l'offre d'achat avant acceptation (prix, description du bien, conditions suspensives éventuelles...) et assurez-vous qu'ils vous conviennent en l'état.
Vérifiez les clauses de votre mandat de vente qui pourraient vous contraindre à accepter une offre au prix, sous peine d'indemniser l'agent immobilier.
N'hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel avant de donner votre accord définitif, qu'il s'agisse d'un notaire ou d'un avocat spécialisé.
Si votre objectif est de vendre votre bien rapidement, en toute sécurité et au meilleur prix, la solution la plus sage est de confier cette mission à un expert en qui vous avez toute confiance. Grâce à sa connaissance fine du marché local et à la puissance de ses outils, il trouvera pour vous l'acheteur idéal, au prix souhaité, et vous guidera pas à pas jusqu'à la signature finale. De quoi vendre dans les meilleures conditions et l'esprit tranquille !
Pour résumer
Le vendeur n'est pas obligé d'accepter une offre au prix tant qu'il ne l'a pas signée.
Une fois l'offre au prix signée par le vendeur, celui-ci s'engage de manière ferme à vendre.
Après signature de l'offre, le vendeur ne peut plus se rétracter sans conséquences.
Le vendeur doit analyser chaque offre avec prudence avant de signer pour accord.