Est-ce qu'une offre d'achat bloque les visites ?

Lorsqu'un acquéreur potentiel est séduit par votre bien après l'avoir visité, il peut décider de concrétiser son intérêt en vous faisant une offre d'achat. Concrètement, il s'agit d'un engagement écrit de sa part à acheter votre bien à un certain prix et selon certaines conditions. Cet écrit doit obligatoirement prendre la forme d'un courrier papier ou d'un e-mail pour avoir une valeur juridique. Une offre d'achat formulée uniquement à l'oral n'a en effet aucune valeur légale et ne vous engage en rien.

Le prix mentionné dans l'offre d'achat peut être égal au prix demandé dans l'annonce, inférieur si l'acheteur souhaite négocier, ou plus rarement supérieur si le bien est très convoité et qu'il veut mettre toutes les chances de son côté.

Cet engagement de la part de l'acheteur est unilatéral. Cela signifie que vous, en tant que vendeur, n'êtes pas obligé de l'accepter, sauf si l'offre est au prix que vous demandez. En effet, selon l'article 1583 du Code Civil, dès lors que les parties se sont mises d'accord sur la chose et sur le prix, la vente est considérée comme parfaite.

Vous disposez donc d'un délai de réflexion pendant lequel vous pouvez étudier cette proposition, voire en attendre d'autres avant de trancher. Rien ne vous oblige à vous prononcer dans l'immédiat, d'autant que certains acheteurs assortissent leur offre d'un délai de validité.

La réponse est oui ! Tant que vous n'avez pas formellement accepté une offre par écrit, vous avez parfaitement le droit de continuer à faire visiter votre logement. C'est d'ailleurs fortement conseillé pour plusieurs raisons.

D'abord, maintenir un rythme soutenu de visites après avoir reçu une première offre permet de faire jouer la concurrence entre les acheteurs potentiels. Certains d'entre eux, s'ils sentent que le bien est très demandé, seront motivés à faire une proposition rapidement, voire à surenchérir par rapport au prix de l'offre initiale. Vous avez donc tout intérêt à laisser cette émulation se créer pour obtenir les meilleures offres possibles.

Par ailleurs, poursuivre les visites vous permet d'avoir un plan B au cas où l'acheteur ayant fait une offre venait à se rétracter. Même si son engagement est censé être ferme, il peut arriver que des acheteurs changent d'avis, notamment parce qu'ils n'obtiennent pas leur crédit immobilier. Si vous avez cessé les visites, vous devrez relancer tout le processus de mise en vente depuis le début. En continuant à faire visiter, vous vous assurez d'avoir d'autres acheteurs dans votre manche.

Enfin, multiplier les visites vous aidera à affiner le juste prix de vente de votre bien. En fonction des retours des visiteurs et des offres reçues, vous saurez si votre prix est en adéquation avec le marché ou s'il faut le revoir à la baisse ou à la hausse. Autant de précieuses informations pour ajuster votre stratégie de vente.

Si votre bien est très prisé et cumule les visites, vous pourrez même avoir la chance de recevoir plusieurs offres d'achat en simultané. Dans ce cas, vous aurez l'embarras du choix et la possibilité de sélectionner la proposition la plus avantageuse, pas seulement en termes de prix mais aussi de solidité du dossier et de facilité de concrétisation.

Lorsqu'un acheteur vous soumet une offre d'achat, trois options s'offrent à vous :

• Accepter l'offre si elle vous convient en l'état, c'est-à-dire si le prix proposé et les conditions vous satisfont. Vous devrez retourner l'offre signée à l'acheteur et vous engagerez alors à lui vendre selon les termes de sa proposition. Attention toutefois, l'acquéreur dispose ensuite d'un délai légal de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut se raviser sans justification.

• Refuser la proposition si le montant est en-deçà de vos attentes ou si certaines conditions ne vous conviennent pas, comme une date de signature trop lointaine par exemple. Vous en informez l'acheteur par écrit et les visites se poursuivent jusqu'à l'offre suivante.

• Faire une contre-proposition en modifiant certains paramètres. Généralement, il s'agit de revoir le prix à la hausse, de demander un acompte plus élevé ou de rapprocher la date de signature. Charge ensuite à l'acheteur d'accepter ou non cette contre-offre. S'il l'accepte, vous avez alors l'obligation de lui vendre aux nouvelles conditions établies.

Dans tous les cas, prenez le temps de bien étudier l'offre d'achat et ses implications avant de vous prononcer. Lisez attentivement les clauses suspensives incluses par l'acheteur, comme l'obtention de son crédit ou d'un permis de construire par exemple. N'hésitez pas à solliciter les conseils de votre notaire ou de votre agent immobilier si vous en avez un. Ils vous aideront à y voir plus clair.

Une fois que vous avez donné votre accord de principe sur l'offre d'achat, plusieurs étapes vont s'enchaîner pour concrétiser la vente. Tout d'abord, vous allez signer avec l'acquéreur un avant-contrat qui peut prendre deux formes :

• Un compromis de vente, qui est le plus courant. Il récapitule tous les éléments constitutifs de la vente (description du bien, prix, date de signature définitive...). Sa signature vaut engagement des deux parties.

• Une promesse unilatérale de vente, plus rare. Comme son nom l'indique, elle n'engage que le vendeur. L'acheteur, lui, peut renoncer à acquérir le bien dans un certain délai.

Au moment de la signature de cet avant-contrat, l'acheteur doit verser un acompte qui représente généralement entre 5 et 10% du prix de vente. Le dépôt de cette somme bloque la vente et l'empêche de se rétracter sans justification, sauf à perdre cet acompte.

Une fois l'avant-contrat signé, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Vous devrez donc stopper les visites puisque vous vous êtes engagé à vendre à cet acheteur précis. Inutile de faire perdre du temps à d'autres personnes puisque le bien n'est désormais plus disponible sur le marché.

Au terme du délai de rétractation, si l'acheteur n'a pas changé d'avis, la vente va pouvoir se finaliser. L'étape suivante consistera à purger les éventuelles conditions suspensives inscrites dans le compromis. La plus fréquente est l'obtention par l'acquéreur de son prêt immobilier. La banque va étudier son dossier et, si tout est en ordre, émettra une offre de crédit. Une fois ce prêt accepté et les autres conditions suspensives éventuelles levées, plus rien ne s'opposera à la signature de l'acte authentique.

Cette ultime étape se déroulera chez le notaire. Vendeur et acheteur seront réunis pour relire ensemble le contenu de l'acte qui reprendra les éléments du compromis. Après avoir confirmé l'accord des deux parties, la signature pourra avoir lieu et la vente sera définitivement scellée. Le notaire se chargera ensuite d'enregistrer la transaction, de s'acquitter des taxes et de reverser le prix au vendeur après déduction des frais.

En résumé, retenez qu'une offre d'achat est un engagement ferme de la part de l'acquéreur mais qu'en tant que vendeur, vous n'êtes tenu de l'accepter que si elle correspond au prix demandé. Si elle est inférieure, libre à vous de la refuser ou de faire une contre-proposition. Tant que vous n'avez pas donné votre accord, vous pouvez et devez continuer à faire visiter votre bien. C'est une sage précaution pour éviter de vous retrouver sans solution de repli si l'offre initiale ne se concrétise pas. C'est aussi un bon moyen de profiter de l'intérêt suscité par votre bien pour faire s'envoler les prix en cas de forte demande.

• Une offre d'achat n'oblige pas le vendeur à arrêter les visites tant qu'elle n'est pas acceptée.

• Continuer les visites permet de susciter la concurrence entre acquéreurs et sécuriser la vente.

• Les visites doivent s'arrêter seulement après acceptation de l'offre et signature de l'avant-contrat.

• Tant qu'il n'a pas accepté d'offre, le vendeur est libre de refuser ou faire une contre-proposition.