Puis-je vendre ma maison avec un DPE F ?
Il est possible de vendre une maison avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F. Il faut néanmoins se plier à certaines obligations et contraintes. Le propriétaire doit notamment réaliser ce qu'on appelle un audit énergétique. Il peut aussi choisir d'entamer les travaux de rénovation énergétique, pour vendre à un meilleur prix.
Vendre ma maison avec un DPE F : quel impact sur le prix de vente ?
Un logement classé F au DPE, considéré comme une "passoire thermique", peut subir une décote lors de la vente. En effet, les acquéreurs intègrent généralement le coût des travaux de rénovation à réaliser dans leur offre d'achat. Cependant, cette moins-value varie selon les régions et la pression immobilière.
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Une étude menée en 2022 par les Notaires de France a ainsi montré que les appartements anciens classés F ou G se sont vendus en moyenne 2 à 18 % moins chers que ceux classés D, selon les régions. Cette décote est un peu moins importante sur le marché des maisons, mais reste bien réelle. On observe notamment un impact moins important à Paris qu’en province.
Cette baisse de prix s'explique par le fait que les acquéreurs potentiels anticipent les importants travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance énergétique de ces logements énergivores. Ils cherchent donc à négocier un prix d'achat plus avantageux pour compenser ces futurs investissements.
L’impact d'un DPE F sur la consommation énergétique
Grâce au caractère obligatoire du DPE, chaque futur locataire ou propriétaire a accès à une estimation des frais liés aux dépenses énergétiques du logement.
Le nouveau diagnostic mis en place en 2021 est encore plus précis, proposant une fourchette de coûts annuels d'énergie.
Cette estimation se base sur les caractéristiques du bien (isolation, fenêtres, chauffage, etc.) pour 5 postes de consommation : chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage et auxiliaires. Avec un logement classé F, la facture risque d'être salée, pouvant atteindre 90 €/mois pour un appartement de 40 m².
Cela explique l’impact important du DPE sur le prix de vente. Les acheteurs doivent prendre en compte le coût de fonctionnement du logement ou les éventuels travaux à engager après acquisition.
Peut-on louer un logement classé F ?
Depuis 2023, il n'est plus possible de mettre en location un logement consommant plus de 450 kWh/m² d'énergie finale par an (classe G).
Cette interdiction s'étendra progressivement aux autres classes énergétiques les plus énergivores :
2025 : interdiction de louer les logements classés G
2028 : interdiction de louer les logements classés F
2034 : interdiction de louer les logements classés E
Ainsi, les propriétaires de "passoires thermiques" sont fortement incités à réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de leur bien et pouvoir continuer à le louer.
Il est à noter que même lorsque la location d'un logement classé F ou G sera interdite, les locataires déjà en place pourront rester dans leur logement. Mais ils pourront exiger de leur propriétaire qu'il entreprenne des travaux d'économies d'énergie.
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L’obligation de transparence énergétique pour les biens classés F et G
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires souhaitant vendre un logement individuel ou un immeuble en monopropriété classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ont l'obligation de réaliser un audit énergétique approfondi. Cet audit, effectué par un professionnel qualifié, doit être remis à tout acquéreur potentiel.
L'objectif de cet audit énergétique est d'évaluer avec précision les performances énergétiques du bâtiment et de proposer des scénarios de travaux pour l'améliorer. Il comprend ainsi :
Une évaluation détaillée de la performance énergétique actuelle
L'audit commence par une analyse détaillée de la performance énergétique du bien avant travaux. Il indique notamment la consommation d'énergie estimée et les émissions de gaz à effet de serre associées.
Des préconisations de travaux de rénovation
Sur la base de cette évaluation, l'audit énergétique formule des recommandations de travaux, en une ou plusieurs étapes, pour améliorer significativement les performances du logement. Il chiffre le coût estimé de ces travaux et recense les aides financières mobilisables.
Une projection des performances après travaux
Enfin, l'audit énergétique projette la performance énergétique estimée du bien une fois les travaux réalisés. Cela permet à l'acquéreur potentiel d'avoir une vision claire des investissements à prévoir pour rénover le logement.
Cette obligation légale ne s'applique qu'aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété, et non aux logements en copropriété. Elle vise à accroître la transparence sur l'état énergétique des biens immobiliers et à inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation.
Que dit le marché sur les biens immobiliers classés F ?
Face à ces nouvelles obligations réglementaires, on observe déjà une hausse des ventes de logements classés F et G sur le marché immobilier. Certains propriétaires préfèrent en effet s'en séparer plutôt que d'entreprendre les travaux de rénovation coûteux et chronophages.
Selon une étude de SeLoger.com, les ventes de biens F et G avaient ainsi augmenté de 8 % au niveau national entre janvier et septembre 2021, par rapport à la même période en 2020. Cette tendance était encore plus marquée dans certaines villes comme Paris, Rennes ou Nantes, où la hausse atteint 70 %.
Cette offre plus importante de "passoires thermiques" sur le marché, conjuguée à une demande plus faible de la part des acquéreurs, entraîne une baisse des prix de vente de ces logements. Cela peut donc représenter une opportunité pour certains acheteurs, à condition de bien évaluer le coût des travaux à réaliser.
Vendre ma maison avec un DPE F : ce qu’il faut retenir
Il est toujours possible de vendre une maison avec un DPE F, mais le prix de vente risque d'être impacté par la mauvaise performance énergétique.
Les logements classés F sont considérés comme des "passoires thermiques" et font l'objet de mesures réglementaires visant à les interdire progressivement à la location.
Les propriétaires de ces biens sont donc fortement encouragés à entreprendre des travaux de rénovation.
L'audit énergétique, obligatoire depuis 2023 pour la vente de ces logements, permet d'évaluer précisément les travaux à réaliser et leur coût.
De nombreuses aides financières existent pour soutenir les propriétaires dans leurs projets de rénovation.