DPE : ce que dit la loi
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est encadré par la loi et fait l'objet de plusieurs réformes importantes ces dernières années. Depuis 2021, et la loi Climat et Résilience, le rôle du DPE est renforcé.
Il a par ailleurs été réformé, pour apporter davantage d'informations aux propriétaires, comme au futur acheteur d'un bien immobilier. Il fait partie des diagnostics obligatoires pour pouvoir vendre ou mettre en location.
La loi Climat et Résilience et DPE
La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, a renforcé le rôle du DPE dans la transition énergétique du parc immobilier français :
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Interdiction progressive de la location des "passoires thermiques" (logements classés F et G) d'ici 2028. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à rénover ces logements les plus énergivores.
Obligation de réaliser un audit énergétique pour la vente des logements classés F ou G à partir du 1er avril 2023. Cet audit doit permettre d'identifier précisément les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du bien.
Gel des loyers pour les logements F et G depuis août 2022. Cette disposition empêche les propriétaires d'augmenter les loyers de ces biens très énergivores.
Ces différentes mesures s'inscrivent dans une volonté politique forte de lutter contre la précarité énergétique et d'accélérer la rénovation du parc immobilier, en ciblant en priorité les "passoires thermiques".
La réforme du DPE en 2021
Une importante réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2021 :
Le DPE est devenu pleinement opposable juridiquement, engageant la responsabilité du propriétaire en cas d'erreur. Cela signifie que l'acquéreur ou le locataire peuvent désormais se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les informations contenues dans le DPE se révèlent erronées.
La méthode de calcul a été revue pour plus de fiabilité et de prise en compte des enjeux climatiques. Les diagnostiqueurs doivent désormais justifier l'ensemble des données utilisées, ce qui renforce la rigueur du processus.
Le DPE comporte désormais une étiquette unique intégrant à la fois la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Cette évolution permet d'avoir une vision plus globale de l'impact environnemental du logement.
De nouvelles mentions obligatoires dans les annonces immobilières ont été instaurées, comme l'affichage de la classe énergétique et de la classe climat, ainsi qu'une estimation des dépenses énergétiques théoriques. L'objectif est d'améliorer l'information des acquéreurs et locataires sur la performance du bien.
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Exceptions et durée de validité du DPE : ce que dit la loi
Sauf exceptions (bâtiments de moins de 50 m², monuments historiques, etc.), le DPE est obligatoire pour toute vente ou location d'un logement.Sa durée de validité est de 10 ans, sauf pour les DPE réalisés entre 2013 et 2021 qui ont des durées dérogatoires :
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022.
Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024.
Cette différenciation s'explique par le fait que la méthode de calcul du DPE a évolué au fil du temps, rendant nécessaire une mise à jour régulière des diagnostics.
Le DPE dans les copropriétés : ce que dit la loi
La loi Climat et Résilience a également prévu la réalisation d'un DPE à l'échelle des bâtiments d'habitation collective, selon un calendrier échelonné :
Le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots.
Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots.
Le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.
Ce DPE collectif permet d'établir plus facilement les DPE individuels de chaque appartement, sans avoir à visiter l'ensemble des logements. Cependant, les copropriétaires ayant réalisé des travaux spécifiques dans leur logement pourront toujours faire établir un DPE individuel plus détaillé.
Quelles sanctions en cas de non-respect des obligations liées au DPE ?
Des sanctions sont prévues si le vendeur ou le bailleur ne respectent pas leurs obligations concernant le DPE.
La responsabilité du vendeur, du bailleur ou du notaire peut être engagée s'ils ne transmettent pas le DPE ou s'ils mentionnent de fausses informations dans l'annonce pour induire en erreur l'acquéreur ou le locataire. Tout manquement par un professionnel à l'obligation d'information sur le DPE dans les annonces est passible d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 15 000 € pour une personne morale.
Tout manquement par un non professionnel est également passible d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € !
Au-delà de ces sanctions légales, le non-respect des obligations concernant le DPE peut aussi avoir un impact négatif sur l'attractivité du bien sur le marché immobilier. Une annonce présentant des informations incomplètes ou erronées ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l'acquisition ou à la location.
DPE dans la loi : des évolutions futures ?
Au-delà des réformes déjà mises en place, le DPE devrait continuer à évoluer dans les années à venir pour s'adapter aux enjeux de la transition énergétique :
L'obligation d'audit énergétique pour la vente des logements classés E en 2025 puis D en 2034 pourrait être envisagée, afin d'étendre cette mesure à l'ensemble des "passoires thermiques".
Des ajustements méthodologiques de la méthode de calcul du DPE sont régulièrement effectués pour en améliorer la fiabilité, notamment pour les logements anciens.
L'intégration de nouvelles données, comme la performance des équipements de ventilation ou de rafraîchissement, pourrait permettre d'affiner encore l'évaluation de la performance globale du logement.
Loi et DPE : ce qu'il faut retenir
La loi Climat et Résilience a renforcé le rôle du DPE dans la lutte contre les "passoires thermiques", à travers des mesures d'interdiction de location, de gel des loyers et d'obligation d'audit.
La réforme de 2021 a rendu le DPE plus fiable, plus lisible et pleinement opposable juridiquement.
Le DPE est obligatoire dans la majorité des cas de vente ou de location, avec quelques exceptions, et sa durée de validité est de 10 ans.
Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des obligations concernant le DPE, pouvant aller jusqu'à 15 000 € d'amende.
La réalisation d'un DPE à l'échelle des copropriétés a été rendue obligatoire selon un calendrier échelonné.
Le DPE devrait continuer à évoluer dans les années à venir pour s'adapter aux enjeux de la transition énergétique.