Le DPE est-il obligatoire en location ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour la location d'un logement. Le propriétaire (bailleur) doit faire réaliser ce diagnostic par un professionnel certifié avant la mise en location du bien.
Si le DPE n'a pas été réalisé, le propriétaire s'expose à de lourdes sanctions judiciaires. Le locataire peut aussi prétendre à l'annulation du bail.
L'obligation de disposer d'un DPE pour louer
Le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au futur locataire. Son absence ou la présence d'informations erronées peuvent engager la responsabilité du bailleur et permettre au locataire de demander des dommages et intérêts, voire l'annulation du bail.
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Depuis la loi ELAN de 2018, le DPE est devenu opposable. Cela signifie que le locataire peut désormais se retourner contre le bailleur en cas d'informations mensongères ou d'erreurs dans le diagnostic. Le propriétaire engage donc sa responsabilité contractuelle en transmettant un DPE fiable.
Par ailleurs, les annonces immobilières de location doivent mentionner de façon lisible et en couleur les classements énergétique et climatique du bien. Cette obligation vise à améliorer l'information des futurs locataires sur les performances du logement.
DPE périmé en cours de location : que faire ?
Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Cependant, il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau DPE en cours de bail, sauf en cas de changement de locataire. Le DPE en cours reste valable jusqu'à la fin du contrat de location.
Cette règle s'applique même si le diagnostic a été réalisé avant la réforme de 2021, qui a modifié la méthode de calcul. Ainsi, les DPE effectués entre 2013 et 2017 restent valables jusqu'au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre 2018 et 2021 le sont jusqu'au 31 décembre 2024.
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Quelle classe énergétique pour louer un bien ?
Depuis 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classe G+) ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s'étendra progressivement aux autres classes énergivores :
2025 : interdiction de louer les logements classés G
2028 : interdiction de louer les logements classés F
2034 : interdiction de louer les logements classés E
Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, vise à éradiquer les "passoires thermiques" du parc locatif français. Elle pousse les propriétaires à rénover leurs biens pour améliorer leur performance énergétique et les sortir des catégories les plus énergivores.
Classe G avec locataire en place ?
Même si un logement est classé G, le locataire en place peut rester dans les lieux. Mais le propriétaire aura l'obligation d'entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance du bien.
Cette disposition permet d'éviter de mettre à la rue des ménages qui occupent déjà un logement, tout en les incitant à effectuer des travaux. Le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer tant que les travaux n'auront pas été réalisés.
Les sanctions en cas d'absence de DPE
En l'absence de DPE lors de la location d'un bien, le bailleur s'expose à des sanctions :
Le locataire peut demander des dommages et intérêts ou l'annulation du bail
Le bailleur professionnel risque une amende allant jusqu'à 15 000 € s'il est une personne morale, ou 3 000 € s'il est une personne physique
Le bailleur non professionnel encourt une amende maximale de 3 000 €
Les obligations du diagnostiqueur
Pour réaliser un DPE valable, le diagnostiqueur doit respecter un certain nombre d'obligations :
Être certifié et indépendant, sans lien avec le propriétaire ou les entreprises pouvant intervenir sur le logement
Transmettre les résultats du DPE à l'ADEME, qui délivre un numéro d'identification
Mentionner ce numéro sur le DPE, sans lequel le diagnostic n'est pas valable
Respecter une méthode de calcul spécifique, définie par la réglementation
En cas de non-respect de ces règles, le diagnostiqueur s'expose à une amende de 1 500 €, voire 3 000 € en cas de récidive.
J.B., Kadran
Combien coûte un DPE pour mettre un logement en location ?
Le prix du DPE n'est pas réglementé, il est donc fixé librement par les diagnostiqueurs. Selon l'ADEME, il varie généralement entre 100 et 250 euros, en fonction de la taille et de l'année de construction du logement.
Ce coût peut être intégré aux charges locatives, mais le bailleur peut aussi choisir de le prendre entièrement à sa charge. Dans tous les cas, il s'agit d'un investissement nécessaire pour se conformer à la réglementation en vigueur.
DPE obligatoire en location : ce qu'il faut retenir
Le DPE est obligatoire pour toute location d'un logement, sauf exceptions.
Le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique remis au locataire.
Sa durée de validité est de 10 ans, sauf pour les DPE réalisés entre 2013 et 2021.
Les logements classés F et G seront progressivement interdits à la location d'ici 2028 et 2034.
Même avec un mauvais DPE, le locataire en place peut rester, mais le propriétaire doit réaliser des travaux.