Les spécificités du diagnostic assainissement collectif
Lorsqu'un bien immobilier en copropriété est vendu, un élément essentiel à prendre en compte est le diagnostic assainissement collectif.
Ce diagnostic permet de vérifier la conformité du raccordement de la copropriété au réseau public d'assainissement. Il est devenu obligatoire dans certaines communes.
Qu'est-ce que le diagnostic assainissement collectif ?
Le diagnostic assainissement est une étape essentielle lors de la vente d'un appartement ou d'un bien immobilier en copropriété. Ce diagnostic permet de vérifier la conformité du raccordement de la copropriété au réseau public d'assainissement collectif.
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En effet, le diagnostic assainissement collectif vise à s'assurer du bon fonctionnement et de l'état des installations privatives, de l'arrivée des eaux usées jusqu'à leur prise en charge par le système d'assainissement communal. Il est réalisé par un professionnel agréé, qui inspecte notamment l'existence et l'implantation du dispositif d'assainissement, la séparativité des réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales, ainsi que l'état général des canalisations.
Ce diagnostic s'inscrit dans un contexte plus large de préoccupations environnementales et sanitaires liées à la gestion des eaux usées. En France, on estime qu'environ 20% de la population n'est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées et doit donc être équipée d'installations d'assainissement non collectif. Or, ces installations peuvent présenter des risques importants en cas de dysfonctionnement ou de mauvais entretien.
Pourquoi le diagnostic assainissement collectif est-il devenu obligatoire ?
Ce diagnostic est devenu obligatoire dans certaines communes, notamment celles situées à proximité de la Seine et impactées par les Jeux Olympiques de Paris 2024. L'objectif est de s'assurer que les rejets d'eaux usées ne nuisent pas à la qualité de l'eau du fleuve. En région parisienne, nombreuses sont les installations individuelles à desservir des copropriétés.
En effet, la loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, a introduit de nouvelles obligations en matière d'assainissement. Désormais, le contrôle des raccordements au réseau public d'assainissement collectif est obligatoire dans les communes où l'évacuation des eaux usées et pluviales est susceptible de porter atteinte à la qualité de l'eau.
Cette mesure vise à lutter contre la pollution des eaux. L'objectif est de s'assurer que les eaux usées sont correctement traitées avant d'être rejetées dans l'environnement, afin de préserver la santé publique et la qualité des milieux aquatiques.
J.B, Kadran
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Quand doit-on réaliser le diagnostic assainissement collectif ?
Lors de la vente d'un appartement en copropriété, le diagnostic assainissement collectif doit être annexé à l'acte de vente pour informer l’acquéreur de l'état de l'installation et de sa conformité.
Ce diagnostic a une validité de 10 ans, après quoi il doit être renouvelé. Il permet ainsi de s'assurer que les installations privatives sont maintenues en bon état de fonctionnement dans le temps.
Au-delà des transactions immobilières, le contrôle du raccordement au réseau public d'assainissement collectif doit également être réalisé :
Lors de la construction d'un nouveau bâtiment, pour vérifier la conformité du raccordement
Lorsque les conditions de raccordement sont modifiées, par exemple en cas de travaux sur le réseau public
L'objectif est de garantir en permanence le bon fonctionnement du système d'assainissement collectif et de limiter les risques de pollution.
Savoir si la copropriété est concernée par l'obligation
Pour connaître les communes concernées par cette nouvelle obligation de diagnostic assainissement collectif, il faut se référer au Décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022. Celui-ci liste près de 70 communes situées dans les départements de Paris, l'Essonne, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.
Voici quelques exemples de communes concernées :
Paris
Athis-Mons
Draveil
Juvisy-sur-Orge
Morangis
Montgeron
Paray-Vieille-Poste
Savigny-sur-Orge
Vigneux-sur-Seine
Viry-Chatillon
Antony
Bourg-la-Reine
Châtenay-Malabry
Coubron
Gagny
Gournay-sur-Marne
Le Raincy
Montfermeil
Montreuil
Neuilly-Plaisance
Neuilly-sur-Marne
Noisy-le-Grand
Rosny-sous-Bois
Villemomble
Vous pouvez trouver la liste complète de ces villes en annexe du Décret n° 2022-93.
Proposer le diagnostic en Assemblée Générale
Lorsque le bien immobilier se situe dans une de ces zones où le diagnostic assainissement collectif est obligatoire, celui-ci doit être réalisé et annexé à l'acte de vente d'un lot de copropriété. Il est donc recommandé de le faire réaliser en amont, lors d'une Assemblée Générale des copropriétaires.
Cela permet d'informer l'ensemble des propriétaires sur l'état des installations et d'envisager les éventuels travaux à prévoir. En effet, le diagnostic assainissement collectif en copropriété est essentiel pour vérifier la conformité des raccordements au réseau public et assurer le bon état des installations privatives.
La réalisation de ce diagnostic en amont de toute vente présente plusieurs avantages :
Informer les copropriétaires de l'état des installations
Permettre d'anticiper et de budgéter les éventuels travaux à réaliser
Sécuriser les transactions immobilières à venir en fournissant le diagnostic à l'acheteur
Quelles sont les conséquences en cas de non-conformité ?
En cas de non-conformité du raccordement au réseau public d'assainissement collectif, constatée lors du diagnostic, des travaux de mise en conformité peuvent être prescrits.
Le coût des travaux en cas de non conformité du diagnostic assainissement collectif
Ces travaux peuvent être à la charge du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, selon la nature des dysfonctionnements identifiés. Ils peuvent notamment concerner :
La séparation des réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales
La réparation ou le remplacement d'éléments défectueux des canalisations
Le raccordement de l'immeuble au réseau collectif, si celui-ci n'est pas encore effectif
Les conséquences de la non conformité du diagnostic assainissement collectif pour vendre un appartement
En cas de vente, l'absence de diagnostic assainissement collectif ou la mention d'une non-conformité peut avoir un impact important sur la transaction. L'acheteur peut en effet demander une diminution du prix de vente pour prendre en compte les coûts de mise en conformité, voire même annuler la vente.
Il est donc essentiel pour les copropriétaires de veiller à la bonne réalisation et à la validité du diagnostic assainissement collectif, afin de sécuriser les transactions immobilières et de limiter les risques financiers.
Le diagnostic assainissement collectif est-il différent de celui pour une maison individuelle ?
Les points de vérification du diagnostic assainissement dans une copropriété sont exactement les mêmes que pour une maison individuelle. La facture peut néanmoins être plus élevée, quand le système à vérifier est de taille importante. Il est important de faire réaliser un devis sur mesure par un professionnel agréé par le SPANC.
Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour vendre un appartement ?
Si l'appartement dispose de sa propre installation d'assainissement (fosse septique, microstation, etc.), le diagnostic assainissement est obligatoire avant toute vente. Il permet d'informer l'acheteur sur l'état de l'installation et les éventuels travaux à prévoir pour la mettre en conformité.
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Quel est le coût d'un diagnostic assainissement ?
Si vous devez effectuer un diagnostic assainissement avant de vendre un appartement, sachez que le coût de ce dernier est fixé par le SPANC de chaque commune. Il varie généralement entre 100 et 150 euros, avec un prix moyen légèrement supérieur à 100 euros.
Ce coût est à la charge du propriétaire vendeur, sous la forme d'une redevance versée à la commune ou à l'entreprise labellisée par le SPANC pour réaliser le diagnostic.
À titre indicatif, le prix moyen de la réhabilitation d'un réseau d'assainissement non conforme est d'environ 7 000 euros. Ces travaux peuvent donc avoir un impact significatif sur le prix de vente de l'appartement.
Les spécificités du diagnostic assainissement collectif : ce qu'il faut retenir
Le diagnostic assainissement collectif vise à vérifier la conformité du raccordement de la copropriété au réseau public d'assainissement
Il est devenu obligatoire dans certaines communes en prévision des Jeux Olympiques de Paris 2024
Près de 70 communes sont concernées, principalement en Île-de-France
Lors d'une vente, le diagnostic doit être annexé à l'acte pour informer l'acheteur
Sa validité est de 10 ans, après quoi il doit être renouvelé
En cas de non-conformité, des travaux coûteux peuvent être prescrits