Les pénalités en cas d'annulation d'un compromis de vente

La loi accorde à l'acquéreur non professionnel un délai de 10 jours, à compter de la signature du compromis ou de sa réception s'il a été envoyé par courrier, pour se rétracter et renoncer à la vente sans avoir à se justifier ni à verser d'indemnités.  

Cette rétractation du compromis de vente est un droit inaliénable prévu par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Pour exercer ce droit, l'acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à son notaire. Toute somme versée doit lui être intégralement remboursée dans un délai de 21 jours. 

Autre possibilité pour échapper aux pénalités pour l’acheteur, la non-réalisation des conditions suspensives. Le compromis de vente inclut généralement des clauses suspensives qui subordonnent la vente à la réalisation de certains événements. La plus fréquente est l'obtention par l'acheteur d'un prêt immobilier. Mais on peut aussi trouver des clauses liées à l'obtention d'un permis de construire, à l'exercice d'un droit de préemption, à l'absence de servitude grevant le bien, etc. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie dans le délai prévu, malgré les démarches entreprises, le compromis peut être annulé sans pénalités. L'acheteur doit alors fournir les justificatifs prouvant qu'il a bien effectué les démarches nécessaires. 

Enfin, c’est aussi la survenue d'un sinistre avant la vente qui peut mener à une annulation du compromis de vente sans pénalité. En cas de sinistre rendant le bien impropre à sa destination (incendie, inondation) entre la signature du compromis et la réitération de la vente par acte authentique, l'acquéreur aura le choix entre se rétracter sans pénalités ou poursuivre la vente. En l'absence d'une telle clause dans le compromis, le vendeur est tenu de réaliser les réparations nécessaires avant la vente. 

En parallèle des cas que nous venons d’évoquer qui permettent d’échapper aux pénalités, il existe également des situations dans lesquelles elles seront obligatoirement dues par l’acheteur. 

Si l'acquéreur se désiste en dehors du délai légal de rétractation, et sans pouvoir justifier de la non-réalisation d'une condition suspensive, le vendeur peut lui réclamer des dommages et intérêts. La plupart des compromis de vente incluent une clause pénale qui fixe à l'avance le montant de ces pénalités. En général, elles représentent 5 à 10 % du prix de vente et sont prélevées sur le dépôt de garantie (ou "indemnité d'immobilisation") versé par l'acheteur à la signature. 

Si le compromis ne prévoit pas de clause pénale, le vendeur peut saisir la justice en prouvant le préjudice subi (immobilisation du bien, perte de chance de vendre à un autre acquéreur, frais engagés) pour obtenir des dommages et intérêts. Mais cette procédure est longue, coûteuse et aléatoire. Il vaut mieux donc toujours prévoir une clause pénale dans le compromis. 

Enfin, si l'acquéreur, dûment convoqué par le notaire, ne se présente pas pour signer l'acte authentique de vente définitif, le vendeur peut lui adresser une mise en demeure de régulariser la vente sous un mois. Au-delà, la vente sera considérée comme caduque et le vendeur pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, en plus d'éventuels compléments si ce dépôt ne couvre pas l'intégralité de son préjudice. 

Contrairement à l'acheteur, vous ne bénéficiez pas, en tant que vendeur, d'un délai de rétractation après la signature du compromis. Si vous souhaitez vous désengager sans motif légitime, un accord amiable avec l'acquéreur est préférable. À défaut, ce dernier peut vous assigner en justice pour vous forcer à réaliser la vente, en plus de dommages et intérêts. Et même en cas d'accord, si un dépôt de garantie a été versé, le vendeur devra le restituer au double à l'acquéreur. 

Les seules possibilités pour le vendeur d'invoquer la nullité du compromis sont les vices du consentement (erreur, dol ou violence au sens des articles 1130 et suivants du Code civil) ou la découverte après la signature d'éléments modifiant la valeur du bien (par exemple la présence de termites ou d'amiante). Ces cas restent rares et difficiles à prouver. 

• L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour annuler le compromis sans pénalités 

• L'annulation est aussi possible sans frais si une condition suspensive n'est pas réalisée 

• Une clause peut prévoir les effets d'un sinistre avant la vente sur le compromis 

• Dans les autres cas, des pénalités de 5 % à 10 % du prix sont généralement prévues via une clause pénale 

• Le vendeur n'a pas de faculté de rétractation et ne peut se désengager sans l'accord de l'acheteur ou un motif légitime