Comment annuler un acte de vente immobilier ?

Voici les situations dans lesquelles il est possible d'annuler un acte de vente avant sa signature.

Avant la signature de l'acte authentique, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Ce délai court à partir du lendemain de la réception de l'avant-contrat qui peut être un compromis ou une promesse de vente.

Si vous achetez sans compromis, ce délai court à partir de la signature de l'acte devant le notaire. Pour se rétracter, l'acheteur n'a pas besoin de justifier sa décision, il lui suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur.

Il est important de noter que le cachet de la poste fait foi pour attester du respect du délai de rétractation. De plus, si le dernier jour du délai est un jour chômé, celui-ci est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Lorsqu'une promesse de vente a été signée, elle s'accompagne généralement d'une option d'achat. Cela signifie que l'acheteur dispose d'un certain délai, défini dans l'avant-contrat, pour confirmer ou non son souhait d'acquérir le bien.

Si l'acheteur ne lève pas cette option d'achat dans les temps, la vente sera automatiquement annulée.

Les compromis et promesses de vente incluent fréquemment des conditions suspensives. Il s'agit de clauses qui conditionnent la signature de l'acte authentique à la réalisation d'un ou plusieurs événements, comme l'obtention d'un prêt, l'obtention d'un permis de construire, l'exercice d'un droit de préemption, etc.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la vente sera automatiquement annulée, sans pénalités pour l'acheteur. C'est un moyen efficace pour ce dernier de se rétracter sans avoir à justifier sa décision.

Même si vous avez déjà signé l'acte de vente, il existe quelques cas dans lesquels vous pouvez encore faire annuler la vente d'un bien immobilier.

Dans certains cas, c'est le vendeur qui peut demander l'annulation de la vente immobilière. Il s'agit de la lésion, qui s'applique lorsque le prix de vente est très inférieur à la valeur réelle du bien.

Pour que la lésion soit caractérisée, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12e de la valeur marchande du bien au moment de la signature de l'acte authentique. Cette sous-estimation doit être avérée par des experts indépendants.

Le vendeur dispose alors d'un délai de 2 ans à compter de la vente pour intenter une action en rescision et faire annuler la transaction ou obtenir une compensation.

Enfin, l'acheteur peut également demander l'annulation de la vente si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance. Cela signifie que le bien doit être mis à disposition de l'acquéreur dans l'état prévu au contrat, sans occupant.

Si le vendeur ne respecte pas cette obligation, l'acheteur peut le forcer à exécuter la vente ou demander l'annulation de la transaction et la restitution du prix d'achat.

Même après la signature de l'acte authentique, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente s'il découvre des vices cachés sur le bien immobilier. Les vices cachés sont des défauts importants, inconnus de l'acheteur et du vendeur au moment de la transaction, qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné.

Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit :

• Exister avant la vente

• Être inconnu de l'acheteur et du vendeur

• Rendre le bien inutilisable ou diminuer son usage de manière significative

L'acheteur dispose d'un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action en justice et demander soit la diminution du prix de vente, soit l'annulation de la vente.

L'article 1137 du Code civil définit le vice du consentement, aussi appelé dol. Il s'agit d'une tromperie volontaire de la part du vendeur, qui a dissimulé certains éléments dans le but d'influencer la décision de l'acheteur.

Concrètement, le dol peut concerner des malfaçons, des traces d'humidité, la dissimulation d'un projet de construction à proximité, etc. L'acheteur dispose d'un délai de 5 ans à compter de la découverte du dol pour intenter une action en justice et demander l'annulation de la vente.

Que ce soit avant ou après la signature de l'acte authentique, l'annulation d'un acte de vente immobilier nécessite de suivre une procédure légale précise et de réunir des preuves solides. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit, comme un avocat spécialisé en droit immobilier.

Cet accompagnement juridique permettra de :

• Identifier les motifs d'annulation les plus pertinents dans votre situation

• Rassembler les preuves nécessaires pour étayer votre demande

• Rédiger les courriers et actes de procédure adéquats

• Représenter vos intérêts devant les tribunaux si une action en justice est nécessaire

L'annulation d'un acte de vente immobilier est une procédure complexe qui peut avoir de lourdes conséquences financières. Il est donc essentiel de se faire conseiller par un professionnel pour mener à bien cette démarche.

Dans le cadre d’une vente immobilière, c’est l’acheteur et non le vendeur qui a la possibilité d’annuler sans frais, dans les cas de figure suivants :

• Délai de rétractation de 10 jours calendaires

• Refus de lever l'option d'achat

• Invocation des conditions suspensives

On peut aussi annuler un acte de vente immobilier après la signature :

• Garantie des vices cachés (délai de 2 ans)

• Vice du consentement (dol) (délai de 5 ans)

• Lésion (délai de 2 ans)

• Non-respect de l'obligation de délivrance