Vendre un bien immobilier appartenant à une SCI à un associé, est-ce possible ?
Lorsqu'un bien immobilier est détenu par une Société Civile Immobilière (SCI), il est tout à fait envisageable de réaliser une vente du bien de la SCI à un associé.
Toutefois, pour que cette transaction soit parfaitement légale et ne soit pas remise en cause par l'administration fiscale, il faut respecter certaines règles : la vente doit se faire dans des conditions de pleine concurrence, avec un prix conforme à la valeur vénale du bien, fixé si possible par un expert indépendant. Un acte authentique doit être établi devant notaire, comme pour toute mutation immobilière classique.
Une opération autorisée mais rigoureusement encadrée
En principe, rien ne s'oppose à la vente d'un bien immobilier appartenant à une SCI à l'un de ses propres associés. En effet, la SCI ayant une personnalité morale distincte de celle de ses membres, il s'agit sur le plan juridique d'une transaction entre deux entités différentes.
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Cependant, le fisc sera particulièrement attentif aux motivations réelles de l'opération. Si l'administration fiscale estime que la vente à un associé a été réalisée dans un but purement fiscal, sans véritable justification économique, elle pourra alors remettre en cause cette vente et en tirer toutes les conséquences sur le plan fiscal. Vendre un bien en SCI ne s’improvise pas.
Pour mettre toutes les chances de votre côté et couper court à toute suspicion de montage artificiel, il est fondamental que la vente à l'associé respecte les conditions normales du marché, à savoir :
Un prix de vente correspondant à la valeur vénale réelle du bien, cohérent avec les transactions récentes sur des biens de même nature dans le secteur concerné. Il peut être judicieux de faire réaliser une estimation par un expert immobilier indépendant.
Un acte de vente en bonne et due forme reçu par un notaire, comme pour toute mutation immobilière. Cela implique la purge des droits de préemption urbain et la publication de la vente au service de publicité foncière.
Une vente suivie d'un transfert effectif de propriété au profit de l'associé acquéreur, qui doit véritablement devenir le nouveau propriétaire du bien. Il ne doit pas s'agir d'une simple occupation à titre gratuit déguisée.
Par mesure de prudence, il est également recommandé que la quote-part de l'associé acheteur dans le capital de la SCI ne soit pas trop élevée au moment de la vente. Un pourcentage inférieur à 50% est préférable pour éviter toute présomption de "vente à soi-même" qui ne manquerait pas d'être contestée par le fisc.
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Les grandes étapes de la vente à un associé en SCI
Sur le plan pratique, la vente du bien immobilier par la SCI à l'un de ses associés va se dérouler selon le processus classique d’une vente immobilière ? Pas exactement. Il faut penser aux étapes propres à la SCI.
La vente doit tout d'abord être autorisée par une décision collective des associés réunis en assemblée générale. Les modalités précises du vote, comme la nécessité d'une majorité simple ou qualifiée, sont définies dans les statuts de la SCI. Cette décision est consignée dans un procès-verbal.
Ensuite, le prix du bien doit être fixé par rapport à sa valeur de marché réelle. Afin d'objectiver ce montant et d'écarter tout soupçon de prix de complaisance, il est recommandé de faire intervenir un expert immobilier indépendant.
Une fois tous les documents nécessaires rassemblés (diagnostics techniques, titre de propriété, etc.), un compromis de vente puis un acte authentique sont signés en l'office notarial. C'est à ce moment que s'effectuent le paiement du prix par l'associé acquéreur (qui peut financer son achat par un prêt immobilier classique) et le transfert de propriété.
Enfin, une fois la vente définitivement conclue, les statuts de la SCI doivent être mis à jour pour retirer le bien cédé de la liste des immeubles lui appartenant.
La fiscalité de la vente d'un bien d'une SCI à un associé
Comme pour toute cession immobilière, la vente par la SCI va dégager une plus-value imposable correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien.
Le régime d'imposition de cette plus-value va dépendre du statut fiscal de la société :
Pour une SCI relevant des revenus fonciers (régime « transparent »), la plus-value est déterminée et imposée au nom de chaque associé à hauteur de ses droits dans la société. L'imposition s'effectue au taux unique de 19 %, après application d'un abattement pour durée de détention qui vient diminuer la plus-value. Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % sont également applicables.
Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), la plus-value réalisée est directement imposée au niveau de la société, au taux normal de l'IS. Ce taux est fixé à 15 % en-deçà de 38 120 € de bénéfices et à 25 % au-delà. Aucun abattement pour durée de détention n'est applicable dans ce cas.
On le voit, si la SCI relève du régime des revenus fonciers, la vente à un associé permet une imposition plus modérée. Mais il ne faut surtout pas tomber dans le piège de l'abus de droit si l'opération est motivée exclusivement par des préoccupations d'optimisation fiscale !
En résumé
Il est possible de vendre un bien immobilier d'une SCI à un associé, mais dans un cadre strict écartant tout soupçon de montage réalisé dans un but purement fiscal.
Pour ce faire, la procédure réglementaire propre aux SCI (vote des associés, estimation par un expert, mise à jour des statuts) doit impérativement être suivie.
Enfin, les obligations fiscales découlant de la plus-value dégagée par la vente devront être intégralement respectées par la SCI selon son régime d'imposition.