Qui évalue un fonds de commerce ?
L’évaluation d’un fonds de commerce est directement liée à des composantes matérielles objectives mais aussi à des éléments immatériels, souvent difficiles à appréhender de manière juste.
Plusieurs méthodes sont accessibles. Dans tous les cas, il revient à un expert d’évaluer un fonds de commerce pour le valoriser. Vous pouvez vous tourner vers un spécialiste de l’évaluation de l’immobilier commercial. Vous avez aussi votre mot à dire. Car le prix est le résultat de débats et d’arbitrages avec votre expert !
Se faire accompagner par un expert pour évaluer un fonds de commerce
Il n’est pas obligatoire d’être accompagné par un expert de l’immobilier professionnel pour évaluer le montant de votre fonds de commerce. Toutefois, déterminer le prix de cession d’une affaire est loin d’être simple. Au contraire, il convient de concilier vos intérêts avec ceux que peut trouver un candidat à l’achat en devenant acquéreur de votre fonds.
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En synthèse, vous devez évaluer le prix de votre fonds de commerce en ayant en tête la somme que vous voulez récupérer et qui vous semble légitime et la somme qu’un repreneur est prêt à y investir. Cet exercice est difficile car, en tant que vendeur, vous avez souvent une vision patrimoniale de votre entreprise avec un regard teinté d’émotion. Si vous avez la tentation d’augmenter la valeur de votre fonds de commerce, un acquéreur potentiel va lui plutôt avoir envie de réduire le prix.
D’où le recours à un expert en évaluation. En étant accompagné(e) par un spécialiste tel qu’un expert-comptable, un cabinet d’avocats, un conseiller professionnel en CCI, vous pouvez définir une fourchette de prix cohérente. La valeur que vous définissez doit reposer sur des éléments concrets et être justifiable. Avancer seul risque de vous faire oublier cette rationalité dont il faut savoir faire preuve. Le prix est l’élément sur lequel vous allez vous retrouver avec un acheteur. Il ne faut pas négliger sa bonne détermination.
L’évaluation du fonds de commerce pour vendre au juste prix
Pour bien vendre son commerce, il faut se lancer dans son évaluation. On parle de la “valorisation du fonds de commerce”. Pour cela, plusieurs méthodes existent. On en distingue deux principales à savoir l’évaluation par le chiffre d’affaires (appelée la méthode des barèmes professionnels) et la méthode d’évaluation par l’EBE (méthode dite de la rentabilité).
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L’évaluation par le chiffre d’affaires
Cette première méthode d’évaluation, appelée la méthode des barèmes professionnels, repose sur l’utilisation d’un barème propre à chaque activité. Différents ouvrages de référence sont utilisés par les professionnels comme « La cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières », des Editions CALLON ou encore « Evaluation », des Editions Francis LEFEBVRE. On y retrouve de nombreuses données issues de panels professionnels, d’organismes de statistiques mais aussi d’enquêtes locales ou encore de prévisions d’experts.
Les barèmes permettent d’obtenir une première fourchette de prix pour valoriser un commerce. Ensuite, il convient d’appliquer un pourcentage pour obtenir le prix potentiel. Ce pourcentage est laissé à l’appréciation de l’expert qui se charge de l’évaluation.
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La principale limite de cette méthode est que ces barèmes professionnels présentent des amplitudes importantes et les ratios qui y sont communiqués ont un caractère national, ce qui rend l’évaluation souvent impossible à l’échelle locale. De très nombreux ajustements sont nécessaires en fonction du commerce étudié. Cette méthode par le chiffre d’affaires ne suffit pas elle seule pour déterminer de façon précise la valeur d’un fonds de commerce. Des études montrent d’ailleurs que la moitié des fonds de commerce se vendent à des valeurs différentes que celles qui sont pourtant préconisées par les barèmes…
L’évaluation par l’EBE
En quoi cette valeur peut être pertinente pour évaluer un fond de commerce ? Car l’EBE prend en compte la richesse dégagée par l’entreprise ainsi que sa véritable performance économique, bien plus que le simple chiffre d’affaires. Il permet de comprendre la rentabilité et donc de valoriser le commerce selon son niveau de performance réel.
Pour une évaluation encore plus fine, cette méthode est à appliquer en ne prenant pas en compte la rémunération du dirigeant qui, par nature, ne sera pas préservée lors de la vente d’un fonds de commerce. En effet, cette rémunération est largement variable selon la stratégie financière souhaitée par le dirigeant et peut impacter de manière significative le résultat économique et l’exploitation d’un commerce. Un coefficient suivant la qualité de l’exploitation (en fonction du taux de marge et du volume du chiffre d’affaires) est à appliquer à l’EBE pour obtenir la valeur du fonds de commerce. Ce coefficient varie d’une activité à une autre, et dépend également du chiffre d’affaires et du niveau d’EBE au regard du CA.
L’évaluation par le chiffre d’affaires ou l’évaluation par l’EBE vous semblent être des méthodes trop complexes ? Il existe des alternatives. C’est le cas par exemple avec la méthode par comparaison qui consiste à rapprocher des fonds de commerces comparables en termes de nature, d’état, de situation. Il est parfois difficile de trouver des fonds de commerce de même nature qui partagent ces critères. Toutefois, lorsque cela est possible, il s’agit d’une excellente méthode de valorisation. Citons également la méthode d’évaluation par la marge brute ou la méthode d’estimation selon la valeur du bail.
Il est important de se faire accompagner par un expert pour obtenir une estimation de la valeur de votre activité. C’est un professionnel de l’immobilier d’entreprise qui évalue un fonds de commerce avec le plus de justesse. Ne vous lancez pas dans la vente de votre petit commerce, ensemble de boutiques ou grand réseau sans ce conseil extérieur.