Comment ne pas se faire avoir par un promoteur immobilier ?

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf ou vendre avec un promoteur, il est important de savoir comment ne pas se faire avoir.

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Estimer un bien

Entre l’expérience et la solidité du promoteur immobilier, sa fiabilité à mener à bien une transaction ou encore son savoir-faire technique, voici des éléments distinctifs que vous devez nécessairement prendre en compte pour distinguer si c’est un promoteur immobilier à éviter. Nous les détaillons pour vous, selon que vous soyez dans une phase d’achat ou de vente à un promoteur immobilier.

Ne pas se faire avoir par un promoteur pour l’achat d’un logement neuf

Le métier de la promotion immobilière est complet. Il fait appel à de nombreuses compétences. De l’identification du foncier disponible en passant par la phase de conception puis de commercialisation de l’opération, le promoteur est un vrai touche-à-tout. Alors, pour vous qui êtes à la recherche de l’achat d’un appartement neuf ou une maison neuve pour devenir potentiel propriétaire, il est important d’avoir de réelles garanties du sérieux du promoteur.

Dans notre liste de critères à surveiller pour ne pas se faire avoir par un promoteur immobilier, l’expérience est la donnée principale. En effet, s’engager et acheter par exemple un appartement dans un petit immeuble si celui-ci est le tout premier à être construit par un promoteur, c’est prendre un risque très élevé. En revanche, acheter un appartement réalisé par un promoteur immobilier reconnu, avec une expérience de plusieurs dizaines d’années, c’est une prise de risque bien moins forte.

Faut-il alors uniquement se tourner vers les grands acteurs de la promotion immobilière et bouder les promoteurs plus jeunes ou les structures locales ? Non, mais à défaut d’un historique complet, un promoteur immobilier doit pouvoir vous montrer des exemples d’opérations réussies !

C’est aussi sur le volet technique qu’un promoteur immobilier doit vous convaincre. Vous devez en effet vérifier son niveau d’expertise et notamment vous renseigner sur les bonnes pratiques de construction. Si un promoteur a la réputation de construire rapidement, en négligeant la sécurité sur le chantier ou en choisissant des matériaux de moins bonne qualité, ne vous engagez pas.

Dernier élément à prendre en compte, la solidité financière. La promotion immobilière nécessite une prise de risque et une défaillance n’est pas impossible. Au-delà de l’expérience et de l’expertise, c’est aussi la fiabilité financière qu’il faut vérifier. Pour cela, pas de surprise, les promoteurs immobiliers associés à d’autres acteurs du domaine ou adossés à des grands groupes sont – sur le papier – plus fiables.

Les critères pour ne pas se faire avoir par un promoteur en phase d’achat

En résumé, la liste des critères pour ne pas se faire avoir par un promoteur en achetant un bien immobilier est la suivante :

• Le promoteur doit être fiable, si possible avec une expérience conséquente et il doit être capable de vous montrer des exemples d’opérations réussies et d’apporter des conseils pertinents ;
• L’expertise technique doit être réelle, avec des exemples de construction et de respect des normes en vigueur ;
• Pour ne pas tout perdre et vous faire avoir dans votre investissement, un promoteur doit vous rassurer sur le plan financier et ne pas être en difficulté.

Tous les critères que nous venons d’évoquer vous semblent difficiles à vérifier ? Pourtant, grâce à Internet et à la mine d’informations que vous pouvez trouver, vous pouvez obtenir des renseignements précieux sur chaque professionnel de la promotion immobilière. N’hésitez pas également à vous déplacer et à aller visiter des chantiers. Vous pouvez aussi aller découvrir d’anciens immeubles réalisés par le promoteur. Regardez si ces derniers ont bien vieilli, si les occupants s’y sentent bien et quelle est leur valeur actuelle.

Réussir la vente de son terrain sans se faire avoir par un promoteur

Lorsque vous êtes dans la position de vendeur et que vous cherchez un promoteur immobilier pour valoriser une parcelle ou un bâtiment voué à être détruit, quels sont les critères à surveiller pour une vente immobilière ? Ils diffèrent de ce qui intéresse les personnes en phase d’achat.

En effet, en tant que vendeur, votre motivation principale consiste à obtenir le meilleur prix pour la parcelle ou le bien que vous vendez. De fait, l’expertise technique en matière de construction et les questions relatives à la bonne gestion du chantier vous importent peu.

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Estimer un bien

Ce qui doit focaliser votre attention pour une vente se concentre autour de deux éléments : la solidité financière du promoteur immobilier, son expertise et sa bonne connaissance des règles d’urbanisme. En effet, rappelons-le, la signature définitive d’une vente à un promoteur immobilier est conditionnée à la délivrance d’un permis de construire. Un promoteur intéressé par votre terrain vous fera une offre d’achat mais celle-ci ne sera définitivement entérinée qu’à la délivrance du permis de construire.

Les critères pour ne pas se faire avoir par un promoteur en matière de vente immobilière

Alors, pour que toute cette phase qui peut durer plusieurs mois et même plusieurs années aboutisse, deux critères sont à prendre en compte pour ne pas se faire avoir par un promoteur lors d’une une vente immobilière :

• Le promoteur immobilier doit avoir les reins solides en matière de finances pour pouvoir acquérir votre terrain et financer ensuite le projet de construction. Pour vérifier cela, intéressez-vous au maître d’ouvrage. Si le promoteur est lui-même le maître d’ouvrage et mobilise ses fonds propres, il faut vérifier sa capacité. En revanche, si le promoteur est mandaté par un maître d’ouvrage, c’est la santé financière des deux structures qu’il convient de valider. Pour cela, demandez directement des informations à votre interlocuteur et renseignez-vous sur Internet. Des sites spécialisés peuvent vous donner des éléments et vous aider à faire le bon choix pour votre projet. Si ce n’est pas le cas, ne perdez pas votre temps, c’est un promoteur immobilier à éviter.
• Le deuxième grand critère à prendre en compte pour ne pas se faire avoir par un promoteur lors d’une vente est sa connaissance technique. Le promoteur ne doit pas improviser un projet et faire de fausses promesses. Au contraire, l’expert de la promotion immobilière doit avoir des personnes compétentes dans son équipe pour les phases initiales d’études et de conception. Parce que les échanges avec l’administration et en particulier les services urbanisme sont nombreux, il faut que l’expertise technique s’accompagne aussi d’une aisance relationnelle. Comment vérifier qu’un promoteur est bon sur ces deux éléments ? En demandant des informations sur des programmes précédemment menés. Vous pouvez également vous renseigner en interrogeant le service urbanisme des municipalités avec lesquelles le promoteur a collaboré. Vous pourrez en apprendre un peu plus sur ses méthodes de travail et son approche professionnelle.

Quoi qu’il en soit, acheter ou vendre à un promoteur intègre une part de risque.

Lorsque vous achetez, vous sélectionnez un bien sur plan et vous vous engagez avec une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Des problèmes peuvent survenir avec des délais à rallonge, une contrainte technique ou l’arrêt pur et simple du chantier. Lorsque vous vendez, le risque est lié à la délivrance du permis de construire qui peut ne jamais aboutir et casser l’engagement pris par le promoteur. Ne perdez jamais de vue cette part de risque propre à l’achat/vente avec un promoteur avant de signer un contrat.