Prêt immobilier pour acheter en démembrement

Le démembrement immobilier est accessible avec un financement à crédit. Mais, en l’absence de loyers lorsque vous ne vous portez acquéreur que de la nue-propriété, vous risquez d’avoir des difficultés à convaincre une banque de vous accompagner. À moins d’utiliser une forme particulière de crédit : le prêt in fine.

Par Guillaume H.

5 min de lecture

24 janvier 2024

L’achat d’un bien immobilier en démembrement

Plusieurs possibilités existent pour acheter en utilisant le démembrement immobilier.

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Le démembrement simple

La première méthode, la plus classique, est le démembrement simple. Dans ce cas, les parents acquièrent l’usufruit et les enfants acquièrent eux la nue-propriété. C’est le montage que l’on peut retrouver par exemple pour l’achat d’un bien immobilier alors que les parents sont à la retraite et qu’ils souhaitent déménager ou acheter une résidence secondaire. Ce sont les règles fiscales d’une transaction immobilière classique qui s’appliquent ici.

Le démembrement croisé

Le démembrement croisé est la méthode retenue très souvent par les couples, qu’ils soient mariés, pacsés ou en concubinage. Dans ce type d’achat, chaque conjoint acquiert une partie du bien en nue-propriété et une autre partie en usufruit. L’objectif ? Faire qu’au moment du décès d’un des deux conjoints, le survivant devienne le plein propriétaire !

Le démembrement avec une SCI

Il est possible d’utiliser la puissance du démembrement en réalisant un achat avec une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, chaque associé est nu-propriétaire d’une partie des parts et usufruitier de l’autre. L’objectif est le même qu’avec un démembrement croisé.

Le démembrement temporaire

Le démembrement, avec un achat en tant que personne physique ou au travers d’une SCI peut être temporaire. Dans ce cas, l’intégralité de l’usufruit est cédé pour une durée limitée, fixée dans un contrat. L’intérêt est que l’achat s’effectue selon la valeur de répartition (en prenant en compte la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit), permettant donc de se constituer un patrimoine avec une mise initiale plus faible.

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Obtenir un prêt immobilier pour effectuer un achat en démembrement

Comme pour un achat classique sans démembrement, il est possible de financer le prix d’acquisition avec un prêt bancaire.

Dans le cas de l’achat de l’usufruit, l’investisseur peut obtenir un crédit, à condition par exemple de louer le bien et d’en tirer des revenus, ou en occupant le logement au titre de résidence principale.

Problème, se porter acquéreur uniquement de la nue-propriété possède une limite : vous ne pouvez pas percevoir de loyers. Puisque la nue-propriété ne concerne que le droit de disposer du bien (mais pas celui d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les loyers), vous ne pouvez pas compter sur une rentrée d’argent pour absorber partiellement ou intégralement les mensualités du prêt.

Contourner le prêt immobilier pour acheter en démembrement

De manière générale, un investissement locatif repose sur la perception des loyers dont le montant permet de rembourser les mensualités C’est très souvent l’autofinancement qui est l’objectif voire même la génération d’un cash-flow positif. L’effet de levier du crédit, et la possibilité de capitaliser les loyers grâce à l’emprunt, n’est pas possible avec l’achat en démembrement. Alors, comment faire ?

Si vous souhaitez investir en démembrement avec un prêt immobilier, il faut mobiliser d’autres sources de revenus pour pouvoir rembourser le prêt et rassurer l’organisme prêteur.

  • Si vous disposez d’autres investissements locatifs, qui sont déjà financés et qui dégagent des bénéfices, il est possible d’utiliser cette somme pour venir rembourser le crédit du nouveau bien acheté en démembrement ;

  • Si vous possédez une épargne financière placée, qui peut toutefois donner lieu à une liquidité régulière, vous pouvez l’utiliser pour rassurer la banque et rembourser le crédit régulièrement ;

  • Si vous avez perçu une somme d’argent importante, notamment dans le cadre d’un héritage ou d’une donation, c’est un avantage puisque vous pouvez en placer une partie et viser une rentabilité meilleure que les conditions de crédit qui vous sont proposées pour cumuler remboursement de votre prêt et développement de votre épargne.

Solliciter une banque pour obtenir un crédit afin d’acheter la nue-propriété d’un bien est une démarche complexe. L’absence d’autofinancement de l’opération rend les établissements bancaires frileux à l’idée d’avancer les sommes. À moins de disposer d’un patrimoine déjà solidement constitué et surtout d’une somme d’argent qui va permettre le remboursement dans le temps, il risque d’être difficile de réaliser cet achat.

La solution du prêt in fine pour l’achat en démembrement

Puisque l’absence de revenus est un frein considérable pour effectuer un achat en démembrement, il existe une solution alternative. Le prêt in fine.

Le principe d’un prêt in fine est simple : il dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Chaque mois, ce sont uniquement les intérêts d’emprunt que vous remboursez. Le capital doit lui être remboursé en une seule fois, à l’échéance. En quoi s’agit-il d’une solution adaptée à l’achat en démembrement ? Car vous pouvez cumuler deux dispositifs.

  • Les taux d’intérêts d’emprunt que vous réglez pour ce nouveau crédit peuvent être déduits de vos autres revenus fonciers, et ainsi venir abaisser votre niveau d’impôt sur le revenu à payer chaque année.

  • Au moment du remembrement, et si la valorisation du marché de l’immobilier n’a pas connu de baisse, vous récupérez la pleine propriété du bien à sa véritable valeur vénale. Puisque vous avez effectué un prêt uniquement pour financer la valeur de la nue-propriété, vous récupérez alors en vendant le bien et en soldant le crédit la valeur de l’usufruit.

Utiliser un prêt in fine pour acheter un bien immobilier en démembrement n’est pas une solution à la portée de tous. Il convient avant de se lancer de se rapprocher d’un expert de ce type d’opération et d’avoir des conseils pour bien juger de la prise de risque.

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