Comment acheter un immeuble ? Etapes, gestion de locataires et financement

Acheter un immeuble n’est pas fondamentalement différent de l’acquisition d’un seul logement, que ce soit un appartement ou une maison. À l’exception notable du montage financier, qui nécessite souvent un investissement initial plus conséquent, évalué en pourcentage du prix total, toutes les étapes de l’achat restent identiques à une vente classique.

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Estimer un bien

Les frais associés à cet achat, y compris les frais de notaire et les éventuels frais d’agence, doivent être minutieusement examinés dès le début du projet. Le processus d’achat est conventionnel, impliquant la signature d’un avant-contrat, tel qu’une promesse de vente, qui détaille les conditions de la transaction et les délais impartis pour sa réalisation.

Cependant, certaines spécificités sont à connaître. Acheter un immeuble de rapport signifie en effet souvent que vous devenez propriétaire d’un ensemble de biens… déjà loués ! Et cela n’est pas sans conséquence sur les modalités de gestion locative, les obligations vis-à-vis des locataires, et potentiellement sur les revenus locatifs anticipés. Cette particularité peut influencer les conditions de financement et le rendement de votre investissement.

Acheter un immeuble de rapport : les étapes à suivre

Plutôt que d’acheter un seul appartement ou une seule maison, vous avez décidé d’acheter un immeuble entier ? Dans ce cas, vous devenez acquéreur d’un complexe immobilier, et vous disposez de la propriété intégrale d’un bâtiment. Par immeuble, on peut entendre un ensemble d’appartements ou une maison de plusieurs étages qui a été découpée en différents lots.

De l’évaluation de votre budget à la signature de l’acte de vente chez le notaire, chaque étape est cruciale. Il est important de bien étudier la rentabilité du bien, de négocier le prix et de sécuriser le financement.

• Évaluation du budget et des besoins : déterminez votre budget total et choisissez la localisation idéale. Les offres sur les immeubles entiers sont moins nombreuses, alors songez à avoir une zone de chasse plus grande.
• Recherche du bien : utilisez les services d’agences ou cherchez par vous-même, et planifiez des visites. Avoir avec vous un professionnel qui a dans son portefeuille des immeubles entiers à vendre est un atout.
• Étude de rentabilité : calculez les revenus locatifs potentiels et les charges. Scrutez minutieusement le relevé des loyers. Intéressez-vous également aux conditions du bail. Vous devez comprendre les modalités de location en cours, les droits et obligations des locataires ainsi que les clauses spécifiques éventuellement prévues.
• Négociation et offre d’achat : négociez le prix et formalisez-le par une offre d’achat. Rédigez un compromis ou une promesse de vente avec des conditions suspensives.
• Recherche de financement : constituez un dossier de prêt et comparez les offres bancaires.
• Signature de l’acte de vente : signez chez le notaire pour devenir officiellement propriétaire.

Toutes les étapes que nous venons de lister ne diffèrent pas grandement de l’achat d’un seul bien. Mais une particularité est toutefois à noter : dans l’immense majorité des cas, vous allez acheter un ensemble immobilier déjà loué.

La gestion des locataires déjà en place dans l’immeuble

En faisant l’acquisition d’un immeuble entier, vous accédez à de nombreux avantages : pas de copropriété à mettre en place, une gestion locative simplifiée, un rendement optimisé et pas ou peu de vacance locative dès le premier jour !

Il existe plusieurs situations qui vont directement influencer la façon dont se passe l’achat de l’immeuble :

• Première possibilité, vous achetez un immeuble entièrement vide. Si celui-ci nécessite une rénovation intégrale ou encore s’il s’agit d’un bâtiment qui était occupé par un seul locataire, vous pouvez en prendre possession et vous charger de trouver des occupants. Pas simple, car la phase initiale de recherche de locataires peut être chronophage, mais c’est vous qui allez choisir les résidents et signer les baux ;
• Deuxième possibilité, l’immeuble est partiellement loué. Les travaux peuvent être nécessaires et il est à votre charge de trouver de nouveaux locataires pour les lots non occupés. Votre première interrogation doit être de comprendre pourquoi certains appartements ou locaux ne sont pas occupés. Faut-il réaliser des travaux ? Existe-t-il un problème connu ? La transparence du vendeur est indispensable.
• Enfin, dernière option, vous devenez propriétaire d’un bâtiment qui est déjà intégralement loué. Si la totalité de l’immeuble est occupée, cela peut être une bonne nouvelle pour vous sur le plan financier, car vous disposez déjà de rentrées d’argent. Mais l’immeuble est-il bien loué ? Les locataires sont-ils dignes de confiance ? Le montant du loyer est-il cohérent au regard du marché et du potentiel locatif ?

Cette première grande différence en comparaison à l’achat d’un seul bien nécessite une bonne préparation avant de signer l’acte définitif. Vous devez étudier au cas par cas, immeuble par immeuble, la situation de tous les locataires et la marge de manœuvre dont vous disposez.

Un immeuble déjà intégralement loué ne vous permettra pas d’augmenter rapidement les revenus que vous percevez, car vous ne connaissez pas la durée pendant laquelle les locataires vont rester. Un immeuble vide représente lui aussi une interrogation, car vous devez évaluer son potentiel et estimer des loyers.

Financer l’achat d’un immeuble : comment s’y prendre ?

Puisque vous achetez un immeuble , les sommes en jeu sont généralement considérables. Le propre d’un immeuble est d’avoir une valeur vénale plus importante qu’un seul lot.

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Estimer un bien

Se pose alors la question du financement. À moins de disposer de l’intégralité de la somme nécessaire, il est souvent indispensable d’avoir recours à un prêt bancaire. Est-il plus compliqué d’acheter un immeuble de rapport plutôt qu’un seul appartement ? Pas nécessairement.

• Puisque l’immeuble est déjà intégralement ou partiellement occupé, il génère des revenus. Il s’agit là d’un avantage sécuritaire pour la banque, la présence de locataires permet déjà d’avoir des sommes qui “rentrent” chaque mois. Mieux, avec l’historique des loyers sur les années passées, vous pouvez connaître le montant des revenus fonciers générés en moyenne.
• Autre atout qui permet de simplifier l’obtention d’un financement bancaire, le fait d’acquérir un immeuble réduit le risque de vacance locative. En achetant un seul bien, vous vous exposez à une perte financière directe si celui-ci n’est pas loué. Avec un immeuble, il est logique que vous disposiez d’une rotation au sein de vos locataires, mais celle-ci a peu de risque de faire chuter vos revenus à zéro.

Pour solliciter un emprunt bancaire, il est important de vous présenter avec l’historique des revenus fonciers perçus par l’ancien propriétaire (si disponible). C’est aussi avec vos propres projections que vous devez constituer un dossier pour demander un crédit pour acheter un immeuble.

Parce que vous allez être l’unique propriétaire de l’ensemble des lots, montrez que vous allez disposer d’une rentabilité élevée et ainsi de garanties plus fortes pour la banque. Expliquez clairement votre stratégie. Si vous envisagez de générer des revenus complémentaires rapidement ou si vous investissez dans une logique plutôt patrimoniale, sans volonté de générer rapidement des bénéfices, dites le.