Donation en nue-propriété

La donation en nue-propriété permet à tout propriétaire (le donateur) de transmettre son bien immobilier de son vivant à la personne de son choix (le donataire). Il s’agit d’un acte notarié utilisé, dans la majorité des cas, pour préparer sa succession. En effet, le donateur peut léguer son bien de manière anticipée tout en continuant d’en jouir librement (l’occuper ou le louer).

Pour cela, la propriété du bien est divisée en deux éléments : la nue-propriété d’un côté et l’usufruit de l’autre. Ainsi, en donnant la nue-propriété de votre logement (c’est-à-dire les « murs ») à un proche ou un membre de votre famille (qui devient alors nu-propriétaire), vous lui permettez d’accéder à la pleine propriété de votre bien à l’extinction de votre usufruit, c’est-à-dire à votre décès ou à une date convenue en amont. Cette opération équivaut donc à choisir à l’avance l’héritier de votre patrimoine.

Éclairage sur le fonctionnement et les subtilités de la donation en nue-propriété et usufruit.

Par Lydie B.

6 min de lecture

24 janvier 2024

Quel est l’intérêt d’une donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété comporte plusieurs avantages, intéressants aussi bien pour le donateur (le propriétaire donnant la nue-propriété de son bien) que le donataire (recevant le bien en nue-propriété) lors d’une transmission.

  • Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien uniquement et non sur la valeur de la pleine propriété. Ainsi, lorsque le nu-propriétaire donataire récupère la pleine propriété du bien en franchise d’impôt, il ne doit payer aucun droit sur le montant de l’usufruit.

  • Le nu-propriétaire ne supporte pas les frais de succession (selon les cas et le principe de l’abattement sur les dons familiaux) et la valeur que prend le bien durant la période allant de la donation au décès n’est pas taxée.

  • Les droits de donation sont également calculés selon l’âge de l’usufruitier (soit le donateur). Ainsi, plus vous réalisez la donation jeune, moins les droits de donation seront élevés.

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Donation en nue-propriété : qui peut en bénéficier ?

En tant que donateur, vous pouvez donner la nue-propriété de votre bien à qui vous voulez : membre de votre famille (enfant, neveu, nièce…), conjoint, ami…

Comment réaliser une donation en nue-propriété ?

Pour donner votre nue-propriété à un proche, vous devez impérativement faire appel à un notaire. Ce dernier rédigera l’acte notarié et effectuera le calcul des droits pour l’administration fiscale. Ses émoluments (honoraires) sont déterminés en fonction de la valeur du bien immobilier en pleine propriété.  

À quel moment réaliser une donation en nue-propriété ?

Vous pouvez effectuer une donation en nue-propriété quand vous le souhaitez. Toutefois, dans les faits, il existe des moments plus favorables que d’autres, liés avant tout à l’âge.

En effet, plus vous réalisez cette donation tôt, moins le coût est élevé. Par exemple, d’après le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété, si vous réalisez la donation entre 31 et 40 ans, le coût s’élèvera à 30 %. A contrario, si vous réalisez la donation entre 61 et 70 ans, les frais de donation seront calculés sur 60 % du prix du bien.

L’administration fiscale contrôle avec soin les donations en nue-propriété afin d’éviter tout abus. De ce fait, si l’usufruitier donateur décède très rapidement après la signature de l’acte, l’administration peut rendre la donation invalide car jugée suspecte. Ainsi, la donation est considérée effective si l’usufruitier donateur ne décède pas dans « les trois mois suivant la donation en nue-propriété ».

Donation en nue-propriété : comment la calculer ?

Pour calculer la valeur d’une nue-propriété dans le cadre d’une donation, il est nécessaire de prendre en compte l’âge de l’usufruitier donateur. Comme expliqué précédemment, plus l'usufruitier est âgé, plus les droits de donation seront élevés. Et vice-versa : plus l’usufruitier est jeune, plus les droits de donation seront moindres.

Le barème fiscal de la nue-propriété permet de déterminer avec exactitude la valeur de la nue-propriété et la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Exemples de calcul des droits de donation en nue-propriété

Jeanne est âgée de 72 ans et souhaite réaliser une donation en nue-propriété de son bien. Ce dernier vaut 500 000 €. D’après le barème fiscal, son bien sera diminué de 30 % et les droits de donation seront donc calculés sur 150 000 €.

Autre exemple illustrant le cas d’une donation en nue-propriété suivie de la vente du bien immobilier (avec l’accord obligatoire du nu-propriétaire et de l’usufruitier) : Alexandre possède la nue-propriété que lui a donnée sa mère, âgée de 63 ans, usufruitière. Le bien vaut 245 000 €. Tous deux souhaitent le vendre. D’après le barème fiscal en vigueur, l’usufruit de la mère d’Alexandre s’élève à 40 %. Elle recevra donc 98 000 €. Quant à son fils, sa nue-propriété s’élève à 60 % : il touchera donc 147 000 €.

Donation en nue-propriété : peut-on l’annuler ?

Il n’est pas possible de faire machine arrière après avoir donné votre nue-propriété à la personne de votre choix. Cet acte est en effet irrévocable. Veillez donc à ne pas vous précipiter et à peser le pour et le contre selon votre situation avant d’entamer les démarches de donation auprès d’un notaire.

Donation en nue-propriété : y-a-t-il un risque ?

L’inconvénient majeur d’une donation de la nue-propriété de votre résidence principale est lié au fait que vous ne pouvez vendre votre bien sans l’accord du nu-propriétaire. Ainsi, s’il vous faut débloquer des fonds pour financer, par exemple, une maison de retraite ou tout autre projet, vous devrez convaincre le nu-propriétaire de vendre le bien que vous lui avez légué en nue-propriété.

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