Achat en nue-propriété

L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un bien dont la propriété immobilière a été démembrée, avec d’un côté l’usufruit et de l’autre la nue-propriété. En acquérant un bien en nue-propriété, vous devenez donc nu-propriétaire durant une période de démembrement définie ou jusqu’au décès de l’usufruitier, et profitez de différents avantages fiscaux.

A l’issue de cette période, le démembrement prend fin et vous bénéficiez de la pleine propriété du bien immobilier de manière automatique et gratuite. Vous êtes alors libre de l’occuper, de le louer ou encore de le vendre.

Quel cadre juridique englobe cette acquisition immobilière particulière ? Quel est l’intérêt ? Y-at-il des points négatifs qu’il faut connaître avant de se lancer ? Éclairage sur l’achat et la gestion en nue-propriété et usufruit.

Par Lydie B.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Achat en nue-propriété : comment cela fonctionne ?

L’achat en nue-propriété vous permet de devenir nu-propriétaire d’un bien immobilier démembré (appartement ou maison), dont vous acquérez les murs, et de disposer du droit d’aliénation du capital ; tandis que l’usufruitier jouit, de son côté, du droit d’occuper ou de louer le bien afin de percevoir des revenus locatifs (les fruits).

En tant qu’acquéreur-investisseur, vous devez régler la totalité du prix de la nue-propriété le jour de l’acte de vente. Vous acquérez alors la nue-propriété du logement de manière immédiate et octroyez automatiquement l’usufruit à une tierce personne (bailleur social, particulier ou société).

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Notez que cet usufruit possède une limite temporelle : de 15 à 20 ans dans le cadre d’un programme en démembrement immobilier ou au décès de l’usufruitier. Au terme de cette période, vous récupérez la pleine propriété de votre bien et pouvez y habiter ou le louer. Vous pouvez également revendre la nue-propriété de votre bien avant la période de démembrement fixée si vous souhaitez toucher un capital immédiat mais, dans ce cas, vous n’accéderez jamais à la pleine propriété.

J.B., Kadran

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Qui est concerné par l’achat en nue-propriété ?

N’importe quel acquéreur-investisseur majeur et capable juridiquement peut réaliser un achat en nue-propriété. Les objectifs et les situations sont variés : achat de la nue-propriété à un parent, achat en nue-propriété afin de préparer sa retraite, acquisition en nue-propriété afin de profiter de la fiscalité avantageuse du mécanisme… Quelles que soient les raisons, la finalité reste la même : l’accès à la pleine propriété à la fin de la période de démembrement.

Pourquoi acheter en nue-propriété ?

Acquérir un bien en nue-propriété possède des avantages non négligeables :

  • Vous devenez propriétaire rapidement à moindre coût (prix du bien inférieur à sa valeur sur le marché), puisqu’une décote de 30 à 50 % (selon la durée de l’usufruit) est appliquée sur la valeur vénale du bien.

  • Vous effectuez un investissement à moyen et long terme.

  • Vous n’avez pas à supporter les dépenses liées aux travaux d’entretien de l’immeuble (parties privatives et communes), ainsi que la taxe foncière et la taxe d’habitation qui sont à la charge de l’usufruitier.

  • Vous accédez à la pleine propriété du bien immobilier et aux droits qui en découlent (occuper, vendre ou louer) sans frais, à l’issue de la période de démembrement.

  • Le montant de votre imposition n’est pas impacté par l’achat en nue-propriété puisque vous ne percevez pas de loyers.

  • Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers – dans le cas où vous avez acheté à crédit – si l’usufruitier est un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu ou un bailleur social.

  • Vous n’avez pas à mentionner le bien dans votre déclaration IFI. Attention toutefois : vous devez désormais comptabiliser les dettes liées à la nue-propriété dans votre actif taxable à l’IFI (dettes qui pouvaient auparavant être déduites).

  • Vous pouvez transmettre le bien en nue-propriété à vos héritiers à moindre coût.

Achat en nue-propriété : quelle fiscalité s’applique ?

La fiscalité est relativement avantageuse dans le cadre d’un achat en nue-propriété.

Achat en nue-propriété et impôts locaux

En tant qu’acquéreur-investisseur, et par conséquent nu-propriétaire, vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, toutes deux imputables à l’usufruitier.  

Achat en nue-propriété et droits de donation

Si vous avez pour projet de transmettre le bien acquis en nue-propriété à un héritier, vous profiterez de droits de donation réduits, car calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété uniquement. 

Achat en nue-propriété et impôt sur la fortune (IFI)

Le bien en nue-propriété que vous avez acquis n’est pas comptabilisé dans votre patrimoine immobilier, déterminant votre assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilier (IFI).

Pour rappel, l’IFI concerne les personnes dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 millions d’euros.

Achat en nue-propriété : y-a-t-il des inconvénients ?

En procédant à un achat en nue-propriété, l’inconvénient majeur est l’impossibilité de tirer pleinement parti de votre bien avant l’échéance de démembrement, autrement dit, l’impossibilité de toucher des revenus locatifs. Vous ne pourrez donc pas compter sur d’éventuels loyers pour rembourser votre crédit immobilier (si vous avez acheté la nue-propriété de votre bien à crédit).

En outre, vous devrez prendre en charge les grosses réparations, comme indiqué dans le Code civil : « gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures ». Aussi, vous devez disposer d’un apport personnel important si vous achetez à crédit car le bien en nue-propriété ne vous fera profiter d’aucun revenu pendant la période de démembrement.

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