Comment faire une donation en démembrement ?

Le démembrement immobilier est un outil de transmission du patrimoine et s’inscrit parfaitement dans une logique de donation. Ainsi, dans le cadre familial, on peut mettre en place une donation de la nue-propriété d’un bien aux enfants avec la réserve d’usufruit pour les parents.

Un montage de don qui permet de réduire les frais de succession qui seront à régler au jour du décès des parents. C’est sur ce type d’opération spécifique au démembrement immobilier que nous allons ici nous concentrer.

Par Guillaume H.

3 min de lecture

24 janvier 2024

Le fonctionnement de la donation en démembrement

Avec la donation en démembrement, le propriétaire cède la nue-propriété de l'actif au donataire tout en gardant l'usufruit pour lui-même. On peut parler de démembrement viager. Car, au moment du décès du donateur (par exemple les parents qui avaient à l’origine la pleine propriété), le ou les bénéficiaires récupèrent la pleine propriété de l’actif.

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L'un des avantages de la donation en démembrement est de permettre une planification de votre héritage. Vous anticipez la fiscalité qui pèsera sur les descendants. Les bénéficiaires du démembrement effectué en donation sont sujets aux droits de donation, mais sur une base réduite.

Cette base est déterminée par la valeur de l'actif transféré, de laquelle on déduit la valeur de l'usufruit conservé. Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier.

En plus de cette base réduite, il est possible de bénéficier de l’abattement de 100 000 € pour les transferts entre parents et enfants. Un cumul qui rend la donation via le démembrement très attractive.

Pour réaliser une opération de donation en démembrement, les services d’un notaire sont indispensables. Le démembrement va engendrer des frais, mais ces derniers seront largement compensés par le gain fiscal permis par le montage. Une convention de démembrement peut alors être rédigée. Son intérêt est de préciser clairement les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Même si l’opération se déroule au sein d’une même famille, prendre le temps de rédiger cette convention est une étape importante pour clarifier les choses et éviter les situations conflictuelles.

Il est question dans cet article de la donation en démembrement avec transmission de la nue-propriété. Mais il est également possible d’effectuer une transmission de l’usufruit. À la différence de la donation de nue-propriété, la donation d’usufruit permet un transfert des revenus ou de l’usage. Des parents peuvent par exemple donner à leurs enfants l’usufruit d’un bien afin de disposer des revenus qu’il génère, pour financer des études en cours, ou transférer son usage.

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La donation en démembrement : les règles à connaître

Pour effectuer une donation en utilisant le démembrement et optimiser pleinement la fiscalité de l’opération, il faut respecter plusieurs grandes règles.

Le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété

Puisque seule la nue-propriété est transmise, les droits de donation sont calculés sur sa valeur uniquement. Cela signifie que la valeur taxable du bien reçu au terme du démembrement est inférieure à la valeur réelle.

Les droits de donation sont plus faibles avec le démembrement qu’avec une donation complète de la pleine propriété ou en cas de décès avec la succession.

Le Code général des impôts fixe des valeurs pour l’usufruit et la nue-propriété pour pouvoir ensuite calculer ces droits de donation.

L’abattement lors d’une donation entre parents et enfants

En plus de l’opportunité que permet le calcul des droits de donation uniquement sur une part de la valeur réelle du bien, il est possible d’utiliser un second dispositif : l’abattement lors d’une donation entre parents et enfants.

Ainsi, en plus des droits de donation réduits, vous pouvez utiliser l’abattement de 100 000 € par période de 15 ans. Cela signifie que lors de l’opération de donation, 100 000 € peuvent être transférés en franchise d’impôt, c’est-à-dire sans que les enfants n’aient de droits de donation à acquitter.

Dans les familles avec les deux parents encore vivants et plusieurs enfants, il est possible de décupler la puissance de la donation en démembrement puisque l’abattement est disponible par parent et par enfant

100 k €

tous les 15 ans

Le montant de l'abattement fiscal pour les transferts parents-enfants

dont il est possible de bénéficier est le suivant :

Exemple de donation en démembrement

Un couple dont les deux conjoints ont moins de 70 ans ont deux enfants. Ils possèdent un bien immobilier dont la valeur est de 500 000 € et souhaitent effectuer une donation. Le couple possède ce bien avec une répartition à 50 % chacun.

Monsieur donne sa part de maison en nue-propriété à ses deux enfants. La valeur de la nue-propriété est estimée à 60 %, ce qui donne ainsi un total de 250 000 × 60 % = 150 000 €. Puisqu’il dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant, il peut donner la nue-propriété de sa part sans fiscalité. Aucun impôt à régler.

Même chose pour Madame, qui dispose du même abattement et de la même valeur en nue-propriété. Ce qui signifie un transfert sans impôts.

Après la donation, le bien n'apparaîtra pas dans la succession, il sera déjà transmis aux enfants. Au premier décès de l’un des deux conjoints, les enfants récupéreront la moitié du bien en pleine propriété. Ils récupéreront la seconde moitié, pour former la pleine propriété, au décès du second parent.

Cette opération permet un gain fiscal important, avec un usufruit transmis gratuitement (dont la valeur est ici de 200 000 €).

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