Vivre dans son investissement locatif, une opération très rentable d’après cet investisseur

Beaucoup d’investisseurs achètent un bien immobilier avec pour objectif de le louer ensuite pour en tirer un rendement. Toutefois, il n’est pas rare que certains d’entre eux s’interrogent sur la possibilité de résider eux-mêmes dans leur investissement locatif à un moment donné ! Il y a quelques années, Eric a fait ce choix audacieux. Une décision inhabituelle ? Pas tant que ça ! Surtout à la vue des avantages induits par la pratique. Lui, qui n’en est pas à son coup d’essai, a décidé de nous en parler.

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“J’ai acheté en 2018 un appartement dans le quartier Thabor à Rennes, tout proche du centre-ville. Mon objectif initial était de le louer à des locataires, mais j’ai rapidement réalisé que je pouvais en tirer bien plus en y emménageant moi-même.”

L’emplacement, une clé du succès

“L’un des éléments clés de ma réussite a été l’emplacement de ma propriété. Le quartier était en pleine croissance, avec une demande croissante pour les locations. Cela signifiait que même si je décidais de vivre dans l’appartement, il serait toujours facile de trouver des locataires si nécessaire.”

Des avantages fiscaux considérables ?

“Un autre aspect qui a contribué à la rentabilité de ma décision a été les avantages fiscaux. En vivant dans ma propriété, j’ai pu bénéficier d’exonérations fiscales sur certaines plus-values lorsque j’ai finalement décidé de vendre la propriété après quelques années. C’est un avantage financier que je n’aurais pas eu si j’avais simplement loué l’appartement.”

Concrètement, comment savoir si on peut occuper son investissement locatif ?

La location nue : occupation possible entre deux locataires

Si vous avez opté pour la location non meublée, appelée également location nue, vous avez le droit de venir habiter dans votre bien immobilier entre deux contrats de location. Ainsi, si votre locataire a annoncé son départ et que vous n’avez pas encore trouvé un nouveau candidat à la location, vous pouvez tout à fait occuper temporairement le logement.

Toutefois, il convient de noter que cette occupation personnelle doit rester purement temporaire : il est essentiel de respecter les engagements pris vis-à-vis des éventuels organismes prêteurs, supports de défiscalisation et compagnies d’assurance. Une fois que vous reprenez possession du logement pour y vivre, vous devez vous assurer de trouver un nouveau locataire dans les meilleurs délais.

Les implications fiscales de la location nue

Lorsque vous louez un bien immobilier en location nue, vous êtes soumis à une fiscalité particulière liée aux revenus fonciers. Ainsi, si vous décidez d’habiter temporairement le logement entre deux contrats de location, les loyers que vous ne percevrez pas durant cette période seront considérés comme des charges déductibles de vos revenus fonciers imposables. Néanmoins, il est important de tenir compte de cette diminution de revenus locatifs pour adapter votre déclaration fiscale et éviter toute erreur auprès de l’administration.

Occuper votre location meublée : un processus plus complexe !

Si votre bien immobilier est loué meublé, la situation est plus délicate concernant l’éventualité de venir y habiter à titre personnel. En effet, les contraintes liées à ce type de location sont plus importantes, notamment en termes de réglementation et de fiscalité.

Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location meublée est généralement considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’il n’a pas opté pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Pour bénéficier de ce statut avantageux, il est nécessaire de respecter certaines conditions, parmi lesquelles l’obligation de ne pas habiter le logement et de le louer de façon saisonnière ou longue durée à des locataires.

Ainsi, si vous souhaitez occuper votre investissement locatif meublé, vous vous exposez à un risque de perdre ce statut avantageux et les avantages fiscaux qui y sont liés. De plus, en changeant la nature de l’usage du bien immobilier (passage d’un usage locatif à un usage personnel), vous pourriez également être tenu de rembourser certaines aides ou subventions reçues dans le cadre de mécanismes de défiscalisation.

Les contrats de bail spécifiques à la location meublée

• Bail mobilité : Ce type de contrat est adapté à la location meublée de courte durée, destinée à des personnes en formation, stage, mission temporaire, etc. Sa durée maximale est de 10 mois et il n’est pas renouvelable. Il n’exige pas de dépôt de garantie, mais une caution solidaire peut être requise. 

• Bail étudiant : La durée de ce contrat de location est généralement de neuf mois et non renouvelable. Très courant pour les résidences étudiantes meublées, il permet de bénéficier d’exonérations fiscales spécifiques. 
• Bail commercial : Destiné aux locations meublées exploitées par des professionnels, notamment les résidences de tourisme ou résidences services, ce type de contrat prévoit généralement une durée minimale de neuf ans et offre davantage de liberté et de souplesse en matière de contractualisation. 

Si on veut résumer, il n’existe pas de réponse unique à la question de savoir si l’on peut vivre dans son investissement locatif, puisque cela dépend principalement de la nature du bien immobilier, du contrat de location et des contraintes qui lui sont associées. Enfin, les conditions imposées par les organismes supportant une partie de l’investissement doivent bien sûr être prises en compte.

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Estimer un bien

Pour prendre une décision éclairée, il est donc essentiel de bien connaître ses droits et obligations en tant que propriétaire-bailleur et de consulter les experts du secteur immobilier pour bien comprendre tous les enjeux liés à cette question. Dans tous les cas, l’objectif doit rester le même : maximiser le rendement de son investissement patrimonial tout en assurant une gestion sereine et conforme à la réglementation en vigueur.