"Je suis passé de F à B et fait 40 000 € de plus-value" : il achète des passoires et les revend

Parmi les opportunités qui s'offrent aux investisseurs, l'achat et la revente de passoires thermiques se révèlent particulièrement intéressantes en termes de rentabilité. Nous avons rencontré Ulysse, l’un de ces investisseurs qui misent tout sur les passoires thermiques !

On appelle passoire thermique un logement dont la performance énergétique est médiocre, voire très mauvaise. En d'autres termes, il s'agit d'un bien immobilier qui consomme beaucoup d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou encore la ventilation, ce qui a un impact significatif sur la facture énergétique du propriétaire ou du locataire.

Une opportunité à saisir : l'achat de passoires thermiques 

C'est un fait.

Acheter une passoire peut s'avérer être une opportunité en or. Pourquoi ? Parce que ces biens sont devenus moins chers. Selon la plateforme Heero, spécialisée dans la rénovation énergétique, on pourrait observer jusqu'à 20% d'écart entre le prix d'une passoire et celui d'un logement performant. Un couple de parisien en a d'ailleurs fait les frais, avec une décote de plus de 25 000 euros. C'est cependant en région Aquitaine que cet écart est le plus fort. 

Même là où le marché de l'immobilier est particulièrement tendu, comme en Île-de-France, une décote moyenne de 5 % est observée.

Sur un bien à 400 000 euros, cela représente tout de même une économie de 20 000 euros. Ce qui, en ces temps de taux d'intérêt bas, peut faire pencher la balance en faveur de l'achat d'une passoire thermique. 

Selon les chiffres de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), près de 5 millions de logements en France sont considérés comme des passoires thermiques. Ces habitations présentent des étiquettes DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classées F ou G, soit les plus basses catégories sur l'échelle de référence. Elles représentent ainsi environ 20 % du parc immobilier français. 

Les défis à relever : le financement et la rénovation 

Si l'achat d'une passoire peut sembler alléchant, il convient néanmoins de relever certaines difficultés. D'abord, l'obtention d'un crédit peut être plus complexe. Si vous comptez acheter pour habiter, il n'y a pas d'obligation de rénovation énergétique et le crédit sera plus simple à obtenir.

C'est ce qu'à fait un Nantais, qui a obtenu un crédit pour financer ses travaux, et a pu passer du DPE F à C en seulement quelques mois !

En revanche, si l'investissement est envisagé pour de la location, un devis travaux sera nécessaire pour obtenir un crédit. De plus, si le bien est en copropriété, il faudra vérifier que celle-ci est prête à investir pour la rénovation énergétique de l'ensemble du bâtiment. 

Pour maximiser ses chances de succès dans ce secteur, il convient de suivre quelques règles essentielles : 

• Évaluer correctement les travaux à réaliser : avant d'acheter une passoire thermique, il est important de faire appel à un professionnel du bâtiment pour estimer précisément le coût des travaux nécessaires à sa rénovation énergétique. 

• Vérifier les aides financières disponibles : afin de disposer d'un budget réaliste et de diminuer le coût global des travaux, il est recommandé de se renseigner sur les subventions et autres dispositifs d'aide proposés par les collectivités locales et l'État (MaPrimeRénov', crédit d'impôt pour la transition énergétique...). 

• Prendre en compte les délais de réalisation des travaux : la durée des travaux peut varier en fonction de l'ampleur des rénovations à effectuer et de la disponibilité des artisans. Il est donc nécessaire de prévoir un calendrier adapté pour ne pas se retrouver avec un bien immobilier invendable le temps des rénovations. 

Pour clore notre exploration du marché des passoires thermiques, découvrons l'histoire personnelle et touchante d'Ulysse, un investisseur qui a su transformer des défis en opportunités.

“Mon aventure a débuté presque par hasard," raconte Ulysse avec un sourire. "J'étais à la recherche d'une maison pour moi-même, mais les prix élevés me décourageaient. Lorsque j'ai vu cette petite maison en région Aquitaine, étiquetée comme une passoire thermique, quelque chose a cliqué en moi. C'était plus qu'un investissement, c'était un défi personnel." 

Le chemin n'a pas été facile. La rénovation a demandé beaucoup plus que de simples travaux. Il y avait des moments de doute, surtout lorsque je découvrais des problèmes imprévus. Mais chaque obstacle surmonté ajoutait à ma satisfaction. J'ai appris énormément sur la construction, l'efficacité énergétique, et même sur moi-même." 

Voir la transformation de cette maison était incroyable. Ce n'était pas seulement le passage de F à B en termes d'efficacité énergétique, mais aussi la transformation d'un espace négligé en un véritable foyer chaleureux. Lorsque j'ai vendu la maison, je n'ai pas seulement réalisé une plus-value financière. J'ai aussi ressenti une immense fierté." 

Ce premier projet a été le début d'une série d'investissements. Chaque maison a sa propre histoire, ses propres défis. Ce n'est pas seulement une question d'argent. C'est une question de redonner vie à des espaces oubliés, de créer des foyers, et d'apporter ma contribution, même modeste, à l'amélioration du parc immobilier." 

Mon conseil à ceux qui envisagent un tel projet ?

N'oubliez pas que derrière chaque passoire thermique, il y a une opportunité de créer quelque chose de beau et de durable. Il faut de la patience, de la passion et un engagement envers la qualité et le détail."