Construction d'un immeuble, ma maison perd de la valeur : quelles indemnisations aux préjudices subis ?

Pour évaluer la perte de valeur d'un bien immobilier suite à la construction d'un immeuble à proximité, plusieurs étapes sont nécessaires :

1. Réaliser une expertise de perte : un expert en estimation immobilière ou un évaluateur professionnel est requis pour examiner la dépréciation causée par la nouvelle construction. Cette expertise de perte permet de quantifier la perte en se basant sur des critères spécifiques tels que l'ensoleillement, la vue obstruée, ou le bruit accru.

2. Effectuer une étude de perte : l’expert mène une étude de perte approfondie pour déterminer l’impact sur la valeur de votre bien. Cela inclut une analyse comparative avec des biens similaires ayant une localisation ou des nuisances comparables.

3. Obtenir une estimation de la perte de valeur immobilière : en fonction de l’étude, l’expert fournit une estimation de la perte de valeur immobilière en pourcentage ou en valeur monétaire. Cela permet d’apprécier la diminution de la valeur marchande du bien suite aux nouvelles constructions environnantes.

4. Réévaluer la valeur de reconstruction : dans certains cas, une réévaluation de la valeur de reconstruction peut être réalisée pour intégrer cette perte de valeur. Cette estimation est utile pour adapter les assurances et éventuelles déclarations fiscales.

Une telle évaluation peut également servir de base pour une demande de compensation, notamment si la perte de valeur est significative et prouvée par l'expertise.

Selon l'avancement du projet, deux options s'offrent à vous si un immeuble risque d'engendrer une perte de la valeur vénale de votre maison : 

• Avant le début des travaux : vous pouvez contester le permis de construire devant le tribunal administratif 

• Après l'achèvement de la construction : vous pouvez engager une procédure pour trouble anormal du voisinage devant le tribunal de grande instance 

Si le permis de construire n'est pas encore délivré, vous disposez d'un délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain pour le contester devant le tribunal administratif.  

Pour cela, vous devrez démontrer que le projet n'est pas conforme aux règles d'urbanisme en vigueur (PLU, règles de construction, etc.). L'expertise immobilière vous aidera à étayer votre dossier et à chiffrer le préjudice potentiel. 

Si les travaux sont déjà achevés, vous ne pourrez plus faire annuler le permis de construire. Vous devrez alors vous tourner vers une procédure judiciaire pour trouble anormal du voisinage, à mener devant le tribunal de grande instance. 

Là encore, le rapport d'expertise immobilière sera un élément clé pour justifier votre demande d'indemnisation. Vous disposerez d'un délai de 5 ans après l'achèvement de la construction pour agir. 

Si votre recours est accepté, vous pourrez alors obtenir une indemnisation correspondant à la baisse de valeur de votre maison. Le montant dépendra de l'importance du préjudice subi et peut atteindre plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d'euros. 

Cette indemnisation vous permettra de compenser la perte de valeur de votre bien immobilier due à la construction du nouvel immeuble. 

En matière de troubles anormaux de voisinage liés à une nouvelle construction, les principaux préjudices pouvant donner lieu à une indemnisation sont les suivants : 

• Perte d'ensoleillement : la construction d'un immeuble voisin peut entraîner une perte d'ensoleillement, ce qui dégrade la qualité de vie et la valeur vénale de la maison. Ce type de préjudice est généralement indemnisable. 

• Nuisances de voisinage, sonores ou olfactives : l'installation d'infrastructures bruyantes (route, voie ferrée, etc.) ou de sources de nuisances olfactives (usine, déchèterie, etc.) à proximité ont également un impact sur la valeur immobilière. Là encore, ces troubles de voisinage sont susceptibles d'être indemnisés. 

• Perte d'accès ou de jouissance : lorsque des travaux empêchent l'accès normal à un bien ou en dégradent la jouissance (ex : construction d'une voie ferrée coupant l'accès, vue plongeante de balcons de l'immeuble entrainant une perte d'intimité), cela peut aussi donner lieu à une indemnisation. 

• Dommages liés à la pollution ou aux risques naturels : la découverte a posteriori d'une pollution des sols ou d'un risque naturel (inondation, glissement de terrain, etc.) sur un terrain peut entraîner une baisse de valeur du bien. Ces préjudices sont indemnisables, dans la mesure où l'acquéreur n'en avait pas connaissance au moment de l'achat. 

En règle générale, l'indemnisation correspond à la différence entre la valeur du bien avant et après la survenance du préjudice. Elle peut ainsi représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, voire plus, selon l'importance de la perte de valeur. 

• Lorsqu'un nouvel immeuble est construit à proximité, cela peut entraîner une baisse de la valeur de votre bien immobilier 

• Plusieurs types de préjudices sont alors susceptibles d'être indemnisés : perte d'ensoleillement, de tranquillité, nuisances diverses 

• Vous pouvez agir à deux moments clés : 

• Avant les travaux : contester le permis de construire au tribunal administratif 

• Après les travaux : engager une procédure pour trouble anormal du voisinage au tribunal de grande instance 

• Dans les deux cas, une expertise immobilière détaillée est recommandée pour chiffrer précisément la perte de valeur 

• Les montants d'indemnisation peuvent atteindre plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d'euros, selon l'importance du préjudice