Vendre son terrain : le voisin est-il prioritaire ?
La loi ne prévoit que très peu de cas où le propriétaire voisin peut se prévaloir d'un tel droit. En effet, seules trois catégories de personnes bénéficient d'un droit de préemption lors de la vente d'un bien immobilier ou foncier. Ainsi, en tant que simple voisin, vous ne pourrez généralement pas vous substituer à l'acquéreur du terrain mitoyen qu'elle qu'en soit la nature.
Cependant, il existe quelques exceptions, notamment pour les propriétaires de parcelles boisées contiguës, qui disposent d'un droit de préférence dans certaines conditions prévues dans les règles de la commune.
Droit de préemption des voisins : les limites
La restriction du droit de préemption vise à favoriser la libre circulation des biens fonciers et immobiliers. En effet, permettre à un voisin de se substituer systématiquement à l'acquéreur potentiel pourrait freiner les transactions et la mobilité des propriétés.
De plus, le législateur a souhaité éviter les abus et les situations de conflit de voisinage qui pourraient naître d'un droit de préemption trop étendu. En limitant ce droit aux seuls cas d'indivision, d'usufruit ou de parcelles boisées contiguës, la loi cherche à trouver un équilibre entre les intérêts du propriétaire et ceux du voisin au sens du cadastre.
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Quelles sont les exceptions au principe de libre vente ?
Comme évoqué précédemment, il existe quelques exceptions au principe de libre vente d'un terrain :
Le droit de préemption des indivisaires : lorsqu'un bien immobilier ou foncier appartient en indivision à plusieurs propriétaires, chacun d'entre eux bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente d'une quote-part du bien. Cela permet de préserver l'intégrité du bien et d'éviter son morcellement.
Le droit de préemption de l'usufruitier et du nu-propriétaire : de la même manière, lorsqu'un bien est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, chacun dispose d'un droit de préemption en cas de vente de l'autre droit réel. Cela évite le démembrement forcé du bien.
Le droit de préférence des propriétaires de parcelles boisées contiguës : cette prérogative, instaurée en 2010, vise à lutter contre le morcellement des espaces forestiers. Elle s'applique aux ventes de bois et forêts de moins de 4 hectares.
En dehors de ces cas spécifiques, le propriétaire reste libre de vendre son terrain à l'acquéreur de son choix, sans avoir à proposer en priorité à ses voisins.
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Quelles sont les formalités à respecter pour exercer un droit de préemption ?
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre son terrain, il doit respecter certaines formalités pour permettre aux bénéficiaires d'un droit de préemption de l'exercer.
Tout d'abord, il doit notifier par écrit aux personnes concernées (indivisaires, usufruitier/nu-propriétaire, voisins propriétaires de parcelles boisées) les conditions de la vente envisagée (prix, modalités, etc.).
Ces personnes disposent alors d'un délai d'un mois pour faire connaître leur décision d'acquérir le bien aux conditions notifiées. Passé ce délai, le propriétaire est libre de vendre à l'acquéreur de son choix.
Si plusieurs bénéficiaires du droit de préemption se manifestent, le vendeur choisit librement celui à qui il cédera son bien. Toute vente réalisée sans respecter cette procédure est susceptible d'être annulée dans un délai de 5 ans.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption ?
Le non-respect du droit de préemption par le vendeur peut entraîner la nullité de la vente. En effet, les articles 239 et 240 du Code de la propriété foncière prévoient que "toute vente réalisée en violation des dispositions des articles 238 à 254 est nulle".
Cette action en nullité peut être engagée par le bénéficiaire du droit de préemption dans un délai de 5 ans à compter de la vente. Le juge pourra alors prononcer l'annulation de la transaction et ordonner la rétrocession du bien au profit du titulaire du droit de préemption, moyennant le prix initialement convenu.
Outre la nullité, le vendeur qui n'a pas respecté la procédure de notification peut également être condamné à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire du droit de préemption. Celui-ci pourra notamment obtenir la réparation du préjudice subi du fait de n'avoir pu acquérir le bien. Cette action en nullité peut être engagée par le bénéficiaire du droit de préemption dans un délai de 5 ans à compter de la vente. Le juge pourra alors prononcer l'annulation de la transaction et ordonner la rétrocession du bien au profit du titulaire du droit de préemption, moyennant le prix initialement convenu.
J.B., Kadran
Quelles sont les alternatives pour le voisin qui souhaite acquérir le terrain mitoyen ?
Bien que le voisin ne dispose pas d'un droit de préemption légal, il existe d'autres moyens pour lui de se porter acquéreur du terrain attenant à sa propriété.
Tout d'abord, il peut tenter de conclure un "pacte de préférence" avec son voisin. Il s'agit d'un accord par lequel le propriétaire s'engage à proposer en priorité la vente de son bien au voisin, en cas de projet de cession. Ce pacte doit être formalisé par écrit pour être opposable. Le voisin peut également saisir le juge pour tenter d'obtenir l'attribution préférentielle du terrain, sur le fondement de l'article 815-14 du Code civil. Cette disposition permet au copropriétaire d'un bien indivis d'en demander l'attribution lors du partage, s'il justifie d'un intérêt particulier à en devenir propriétaire exclusif.
Enfin, le voisin peut toujours tenter de négocier directement avec le propriétaire pour lui acheter le terrain, en mettant en avant les avantages que représenterait cette acquisition pour lui (agrandissement de sa propriété, mise en valeur du foncier, etc.).
Pour résumer :
Il n’existe pas de droit de préemption pour le voisin sauf dans des cas très spécifiques (nu-propriétaire, usufruitier, indivisaire)
Il existe cependant un droit de préférence pour les propriétaires de parcelles boisées contiguës de moins de 4 hectares
Sinon, le propriétaire est libre de vendre son terrain au prix et à l'acquéreur de son choix
Le voisin peut tenter de conclure un pacte de préférence, demander l'attribution préférentielle ou négocier directement avec le propriétaire