Quelle imposition sur la vente d'un terrain ?
Quand on souhaite vendre son terrain, la plus-value éventuellement réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Cependant, il existe des mécanismes pour réduire les frais de cette imposition en tant que propriétaire. En fonction de la durée de détention, il sera notamment possible de profiter d'une exonération partielle ou totale de l’imposition.
Calculer la plus-value immobilière sur la vente d’un terrain pour déterminer son imposition
La plus-value réalisée lors de la vente d'un terrain correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial. Ce montant est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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Déterminer le prix d'acquisition ou la valeur vénale de la parcelle
Le prix d'acquisition à prendre en compte est celui indiqué sur l’acte de vente du bien.
Si le terrain mis en vente a été hérité par l'acquéreur, c'est la valeur vénale déterminée par le notaire qu'il faudra prendre en compte.
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Bénéficier d'une assiette réduite
L'assiette de la taxe sur la plus-value peut être réduite de 10 % par an à partir de la 9ème année suivant le classement du terrain en zone constructible. Cela permet de diminuer progressivement l'imposition.
Utiliser un calcul forfaitaire
Dans certains cas où le prix d'acquisition n'est pas connu (succession non déclarée, acquisition par prescription acquisitive, etc.), la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession.
L’imposition sur la plus-value pour la vente d’un terrain
La plus-value est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux. Cela représente un taux global d'imposition de 36,20 %.
De plus, si votre plus-value dépasse 50 000 €, vous êtes redevable d'une taxe supplémentaire dont le taux varie de 2 % à 6 % en fonction du montant.
Afin d'encourager la vente de terrains constructibles, le législateur a mis en place plusieurs mécanismes permettant de réduire l'imposition de la plus-value.
J.B., Kadran
Abattement pour durée de détention
Plus vous avez détenu le terrain longtemps, plus l'abattement sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sera important :
Jusqu'à 5 ans de détention : pas d'abattement
De 6 à 21 ans : 6 % par an sur l'impôt sur le revenu et 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux
22ème année : 4% sur l'impôt sur le revenu et 1,6 % sur les prélèvements sociaux
Au-delà de 22 ans : exonération totale
Exonération pour vente à un organisme de logement social
Si vous vendez votre terrain à un organisme de logement social ou à un acquéreur s'engageant à construire au moins 80 % de logements sociaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Abattement exceptionnel pour un terrain situé en zone tendue
Un abattement fiscal exceptionnel de 70 % à 85 % est possible si votre terrain est situé en zone A ou A bis (zones où le marché immobilier est très tendu) et que l'acheteur s'engage à construire des logements dans un délai de 4 ans.
Cet abattement s'applique après avoir déduit l'abattement pour durée de détention.
Exonération pour prix de vente modeste
Votre plus-value est totalement exonérée d'impôt si le prix de vente de votre terrain ne dépasse pas 15 000 euros (30 000 euros pour un couple).
De même, si vous êtes retraité ou titulaire de la carte d'invalidité avec des revenus modestes, votre plus-value est exonérée quel que soit le prix de vente.
Déclaration et paiement des impôts sur la vente d’un terrain
La déclaration de la plus-value et le paiement de la taxe sont généralement effectués par le notaire lors de la vente.
Déclaration notariée
Lors de la vente, le notaire établit une déclaration signée par le vendeur (ou son mandataire) qui permet de calculer la plus-value. Cette déclaration doit être déposée auprès du service de publicité foncière, accompagnée du paiement de la taxe.
Autres cas
Si la vente est constatée par une ordonnance judiciaire ou un acte administratif, la déclaration doit être effectuée directement auprès du service des impôts dans un délai d'un mois.
Paiement de la taxe
Lorsque la déclaration est notariée, le paiement de la taxe doit intervenir lors du dépôt de la déclaration, avant l'enregistrement de l'acte de vente.
En cas de déclaration hors délai, des intérêts de retard sont appliqués à partir du 1er jour du mois suivant celui où la déclaration aurait dû être déposée.
Imposition sur la vente d'un terrain : ce qu’il faut retenir
Bien que la vente d'un terrain soit en principe imposable, il existe de nombreuses possibilités pour réduire cette imposition :
Abattement fiscal pour durée de détention, pouvant aller jusqu'à une exonération totale au-delà de 22 ans
Exonération partielle ou totale en cas de vente à un organisme de logement social ou à un acquéreur s'engageant à construire des logements sociaux
Abattement fiscal exceptionnel de 70 % à 85 % si le terrain est situé en zone tendue et que l'acheteur s'engage à construire dans un délai de 4 ans
Exonération totale si le prix de vente est modeste (moins de 15 000 € pour un particulier) ou si le vendeur a des revenus modestes et est retraité ou titulaire de la carte d'invalidité
L'essentiel est d'identifier sa situation et les mécanismes les plus avantageux avant de vendre son terrain, afin de maximiser le gain net de la transaction.