Plus-value sur terrain reçu en héritage : quels impôts ?

La valeur vénale du terrain est équivalente à son prix de marché au moment de la succession. Elle est déterminée par le notaire et dépend de nombreux facteurs comme la localisation, la superficie, l'état du bien, etc. 

Une fois le prix de vente et la valeur vénale du terrain connus, le calcul de la plus-value est simple :  

Plus-value = Prix de vente - Valeur vénale déclarée lors de la succession 

Par exemple, si le terrain a été vendu 200 000 € et que sa valeur vénale lors de la succession était de 150 000 €, la plus-value s'élève à 50 000 €. 

Lorsque vous vendez un bien reçu en héritage qui était en indivision, la question de l'impôt sur la plus-value peut se poser. En règle générale, c'est le ou les héritiers qui sont redevables de cet impôt, au prorata de leurs parts dans l'indivision. 

Ainsi, si vous avez hérité d'un bien à parts égales avec vos frères et sœurs et que vous décidez de le vendre, chacun d'entre vous sera imposé sur la plus-value réalisée, en fonction de votre quote-part dans l'indivision. Cette répartition de l'impôt s'applique, que la vente soit effectuée par un seul des héritiers ou conjointement. 

La plus-value est soumise à : 

• 19 % d'impôt sur le revenu 

• 17,20 % de prélèvements sociaux

Soit un taux global d'imposition de 36,20 %. 

De plus, si votre plus-value dépasse 50 000 €, vous serez redevable d'une taxe supplémentaire dont le taux varie de 2 % à 6 % en fonction du montant. 

Afin de réduire l'imposition, vous bénéficiez d'abattements en fonction de la durée de détention du terrain par les héritiers : 

• Moins de 6 ans : pas d'abattement 

• De 6 à 21 ans : 6 % par an sur l'impôt sur le revenu et 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux 

• 22ème année : 4 % sur l'impôt sur le revenu et 1,6 % sur les prélèvements sociaux 

• Au-delà de 22 ans : exonération totale de l'impôt sur le revenu 

• Au-delà de 30 ans : exonération totale des prélèvements sociaux 

Si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, vous pouvez bénéficier d'abattements fiscaux exceptionnels pouvant aller jusqu'à 85 % de la plus-value. 

Ces abattements s'appliquent sous réserve que : 

• Votre terrain soit situé en zone A ou A bis (zones où le marché immobilier est très tendu) 

• La promesse de vente ait été signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 

• L'acte de vente définitif soit signé au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant la promesse 

• Le promoteur s'engage à construire des logements collectifs dans un délai de 4 ans 

Le taux de l'abattement dépend de la part de logements sociaux prévue dans le programme immobilier :

• 70 % si le promoteur s'engage à construire moins de 50 % de logements sociaux 

• 85 % si le promoteur s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux 

Cet abattement exceptionnel s'applique en plus des abattements pour durée de détention évoqués précédemment. 

Vous pouvez être exonéré totalement d'impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre terrain reçu en héritage, à condition de réinvestir le produit de la vente dans l'acquisition de votre résidence principale dans les 24 mois. 

Pour cela, il faut également que vous n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente. 

Cette exonération vous permet de conserver l'intégralité du gain net de la vente, sans avoir à le déclarer dans vos revenus imposables. 

Lorsque vous héritez d'un bien immobilier, vous êtes redevable de certains frais de succession auprès de l'administration fiscale. Ils viennent s'ajouter aux éventuelles taxes sur la plus-value précédemment mentionnées. Ces frais dépendent notamment de votre lien de parenté avec le défunt et de la valeur du bien transmis. 

En règle générale, les héritiers en ligne directe (enfants, parents) bénéficient d'abattements sur les droits de succession, qui peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d'euros. Pour les autres héritiers (neveux, cousins, etc.), les taux sont plus élevés, pouvant aller jusqu'à 45 % de la valeur du bien. 

Voici le barème actuel des droits de succession en France :  

Il est donc important de bien se renseigner sur sa situation personnelle et de prendre en compte ces frais de succession dans le cadre de la transmission d'un bien immobilier hérité. Une évaluation précise du patrimoine du défunt permettra de déterminer le montant exact à acquitter auprès du fisc. 

• Bien que la vente d'un terrain reçu en héritage soit en principe imposable, il existe de nombreux mécanismes permettant de réduire ou d'exonérer la plus-value : 

• Il existe des abattements fiscaux en fonction de la durée de détention, pouvant aller jusqu'à une exonération totale au-delà de 22 ans 

• Il existe des abattements exceptionnels de 70 % à 85 % en cas de vente à un promoteur immobilier, sous certaines conditions 

• Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de l'impôt sur le revenu si le produit de la vente est réinvesti dans l'acquisition de la résidence principale des héritiers dans les 24 mois 

• Autres cas d'exonération : prix de vente modeste, situation du vendeur.