Le détail du taux d'imposition pour la plus-value immobilière
Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez être soumis à une imposition sur la plus-value réalisée. Actuellement, le taux d'imposition plus value immobilière s'élève à 36,2 % (impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %).
Cette taxation des plus-values immobilières intervient lors de diverses opérations : vente d'un appartement, d'une maison, d'un terrain, cession de droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes), vente via une SCI non soumise à l'IS ou un fonds de placement immobilier, échange de biens, partage, apport en société...
Le calcul de la plus-value imposable
La plus-value immobilière se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (ou la valeur déclarée en cas de donation/succession). Certains éléments viennent majorer le prix d'achat pris en compte dans ce calcul.
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D'une part, les frais d'acquisition comprennent les droits d'enregistrement et frais de notaire. À défaut de pouvoir les justifier, une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat est appliquée.
D'autre part, les dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement réalisés par une entreprise, sur présentation des factures correspondantes. Au-delà de 5 ans de détention du bien, le contribuable peut aussi opter pour une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition.
Une fois la plus-value brute déterminée, un abattement pour durée de détention vient la réduire. Cet abattement est calculé différemment pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, comme détaillé dans le tableau ci-dessous.
Ainsi, la plus-value immobilière sera totalement exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Cela signifie que vous n’aurez alors aucune taxe sur la plus-value immobilière à honorer !
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Les cas d'exonération et d'abattements spéciaux
En principe, les plus-values immobilières sont imposables lors de la vente d'un bien. Cependant, certaines situations permettent d'en être totalement exonéré, sans avoir à attendre l'application des abattements pour durée de détention de 22 ou 30 ans.
Le cas le plus répandu est la vente de sa résidence principale. Que le montant de la plus-value soit faible ou élevé, elle bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. La condition est que le logement vendu ait bien été votre résidence à titre de domicile principal.
Vous pouvez également bénéficier d'une exonération en cas d'échange de biens immobiliers dans le cadre d'opérations de remembrement foncier, ou si vous cédez votre bien exproprié à la condition de réinvestir rapidement l'intégralité de l'indemnité.
Enfin, une exonération est prévue lorsque vous vendez à un organisme de logement social (HLM, SEM...) dans le but de réaliser des logements locatifs aidés, jusqu'au 31 décembre 2025.
À côté de ces cas d'exonération totale, il existe aussi actuellement des situations ouvrant droit à des abattements exceptionnels de 70 % ou même 85 % sur le montant de la plus-value brute avant imposition. Ces régimes très avantageux mais temporaires jusqu'au 31 décembre 2024 visent à encourager certaines opérations de construction de logements.
L'abattement de 70 % s'applique lorsque l'acquéreur s'engage à démolir le bien immobilier acheté pour reconstruire des logements, dont une partie au moins sera affectée à l'habitation principale. Cet abattement peut même atteindre 85 % si au moins la moitié des nouveaux logements est destinée au secteur social ou intermédiaire.
Ces diverses situations d'exonération ou d'abattement renforcé représentent autant d'opportunités intéressantes à étudier de près avant toute cession immobilière. Votre notaire saura vous conseiller sur les régimes les plus avantageux applicables à votre cas personnel.
Le paiement de l'impôt et les obligations déclaratives
Le notaire joue un rôle central dans le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière. C'est lui qui la calcule, la prélève sur le prix de vente et la reverse à l'administration fiscale.
Si le notaire se charge du calcul précis de cette plus-value et du paiement des impôts correspondants, vous n'êtes pas pour autant dispensé de certaines formalités déclaratives.
Au moment de remplir votre déclaration annuelle de revenus, vous devrez en effet obligatoirement mentionner le montant de la plus-value réalisée. C'est la case 3VZ de la déclaration d'ensemble des revenus n°2042 qui est dédiée à cet effet. Dans cette case, vous indiquerez le montant net de votre plus-value, après application des différents abattements auxquels vous avez droit : abattement forfaitaire pour frais d'acquisition, abattements pour durée de détention, etc.
Le notaire, qui a présidé à la vente de votre bien, vous communiquera ce montant après l'avoir calculé minutieusement. Renseigner correctement cette case 3VZ est important, car elle permet à l'administration fiscale d'intégrer cette plus-value dans le calcul de votre revenu fiscal de référence pour l'année considérée. C'est sur cette base que sera déterminé le taux d'imposition applicable à vos autres revenus imposables.
Pour résumer
Le taux global d'imposition est de 36,2 %, se décomposant en 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Une surtaxe progressive de 2 à 6 % supplément frappe les plus-values immobilières dépassant 50 000 euros.
Des cas d'exonération totale existent, comme pour la vente de la résidence principale ou d'un bien ancien.
Des abattements exceptionnels temporaires de 70 ou 85 % peuvent s'appliquer sous certaines conditions, jusqu'en 2024.