Comment calculer la taxe sur la plus-value immobilière ?
Lorsque vous revendez un bien immobilier plus cher que son prix d'achat, vous réalisez une plus-value immobilière. Dans la majorité des cas, cette plus-value est soumise à taxation, à la fois au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Mais concrètement, comment détermine-t-on le montant de ces taxes à payer ?
Le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière se réalise en soustrayant le prix d'achat du prix de vente, en appliquant les abattements légaux selon la durée de détention, puis en retenant le montant net, imposé à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou moins, selon votre situation.
Première étape : le calcul de la plus-value brute
Tout commence par le calcul de ce qu'on appelle la plus-value brute. Il s'agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien immobilier.
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Le prix de vente à retenir est celui figurant dans l'acte de vente. Vous avez la possibilité d'en déduire certains frais comme les dépenses liées aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, etc.). En revanche, vous devez ajouter au prix de vente certaines sommes reçues par ailleurs, comme par exemple une indemnité versée par l'acheteur pour faire partir un locataire.
Concernant le prix d'acquisition, plusieurs cas sont possibles. Si vous avez acheté le bien, il s'agit tout simplement du prix d'achat inscrit dans l'acte authentique de vente. Vous pouvez y ajouter les frais et droits que vous aviez acquittés à l'époque (droits d'enregistrement, honoraires de notaire, etc.) ainsi que le montant de certains travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition est généralement la valeur figurant dans l'acte de donation ou la déclaration de succession.
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Deuxième étape : de la plus-value brute à la plus-value nette imposable
Le fisc ne se contente pas du chiffre brut pour déterminer les taxes sur la plus-value immobilière. Des abattements pour durée de détention sont prévus. Ils permettent de réduire la plus-value imposable en fonction du nombre d'années écoulées depuis l'acquisition du bien.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e, puis de 4 % pour la 22e année. Ainsi, au bout de 22 ans, la plus-value est complètement exonérée d'impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % s'applique de la 6e à la 21e année, puis de 1,60 % pour la 22e année et enfin de 9 % pour chaque année au-delà de la 22e. L'exonération totale est atteinte au bout de 30 ans de détention.
Troisième étape : l'application du taux d'imposition
Une fois connue la plus-value nette imposable, il reste à appliquer le taux d'imposition en vigueur. En 2024, le taux global s'élève à 36,2 % et se décompose de la façon suivante : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.).
Mais ce n'est pas tout. Pour les plus-values immobilières particulièrement élevées, dépassant les 50 000 €, une surtaxe progressive vient encore alourdir la note fiscale. Cette taxation supplémentaire, spécifique aux grosses plus-values, est calculée par tranches, avec des taux allant de 2 % jusqu'à 6 % au maximum.
Lorsque vous réalisez une plus-value lors de la vente d'un bien immobilier au cours d'une année, vous devez obligatoirement la déclarer à l'administration fiscale l'année suivante, dans le cadre de votre déclaration de revenus annuelle. C'est la case 3VZ du formulaire 2042 C qui est dédiée à la déclaration des plus-values immobilières. Dans cette case, vous indiquerez le montant net de votre plus-value après application des différents abattements auxquels vous avez droit.
Tous les contribuables ne sont pas logés à la même enseigne. Des règles dérogatoires spécifiques peuvent s'appliquer pour certains cas particuliers. C'est notamment vrai pour les non-résidents fiscaux français, ressortissants de pays ayant signé une convention fiscale avec la France. Les taux d'imposition peuvent alors différer selon les dispositions prévues par ces conventions bilatérales.
Le calcul et l'application des différents taux pour la taxation des plus-values immobilières peut rapidement devenir un casse-tête complexe. Il est souvent recommandé de se faire épauler par un professionnel de l'immobilier afin d'optimiser cette imposition et bénéficier des régimes les plus avantageux en fonction de votre situation personnelle.
JB, Kadran
Pour résumer
La première étape consiste à déterminer la plus-value brute, en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition corrigé des différents frais.
Ensuite, il faut appliquer les abattements prévus par la loi en fonction de la durée de détention du bien, selon des barèmes spécifiques.
Ces abattements permettent une exonération totale de la plus-value après 22 années de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Enfin, le taux d'imposition de 36,2 %, qui se décompose en 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, s'applique sur le montant net de plus-value restant.