Étude de sol G1 : En quoi consiste-t-elle et quand est-elle nécessaire ?

L’étude de sol G1 est une étude géotechnique qui vise à identifier les risques liés à la nature du sol, afin de sécuriser le projet et d’informer l’acquéreur.

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Cette étude de sol est obligatoire et est une étape incontournable dans tout projet de vente ou de construction sur un terrain.

Qu’est-ce que l’étude de sol G1 ?

L’étude de sol obligatoire de type G1 fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN en 2020. Elle se compose de deux volets complémentaires :

1. L’étude de site (G1 ES)

Cette phase établit un premier modèle géologique du terrain, en identifiant les principales caractéristiques du sol et les risques géotechniques potentiels.

2. Les principes généraux de construction (G1 PGC)

Cette phase définit les techniques de construction les plus adaptées au terrain, en fonction des informations collectées lors de l’étude de site.

L’objectif de cette étude de sol obligatoire est d’informer l’acquéreur des caractéristiques du sol et des éventuels risques naturels, afin qu’il puisse faire un choix éclairé et adapter son projet en conséquence.

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Quand l’étude de sol G1 est-elle nécessaire ?

L’étude de sol obligatoire G1 s’applique dans deux situations principales :

1. Lors de la vente d’un terrain non bâti

Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone à risque moyen ou élevé de retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude de sol G1 à l’acquéreur. Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.

2. Avant des travaux de construction ou d’extension

Lorsque vous envisagez de construire une maison neuve ou d’agrandir votre habitation de plus de 20m², une étude géotechnique de conception (G2) est obligatoire si votre terrain est situé en zone d’exposition moyenne ou forte aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles.

Pourquoi réaliser une étude de sol G1 ?

L’étude de sol obligatoire G1 poursuit deux objectifs principaux :

Informer l’acquéreur des risques liés au terrain

Pour un acheteur, l’étude géotechnique préalable (G1) est essentielle pour connaître les caractéristiques du terrain et les éventuels risques naturels auxquels il est exposé (mouvements de terrain, inondations, etc.). Cela lui permet de faire un choix éclairé et de négocier le prix en fonction des contraintes identifiées.

Adapter la construction aux spécificités du sol

Pour le propriétaire ou le constructeur, l’étude géotechnique de conception (G2) est cruciale pour définir les techniques de construction les plus adaptées au terrain. Cela permet d’éviter les désordres futurs comme les fissures, les affaissements ou les déformations du bâti, tout en garantissant la sécurité des occupants.

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Le contenu de l’étude de sol G1

L’étude de sol obligatoire G1 se décompose en deux volets distincts :

L’étude de site (G1 ES)

Cette phase consiste en une enquête documentaire visant à établir un modèle géologique préliminaire du terrain et à identifier les principaux risques géotechniques. Elle comprend notamment :

• Une visite du site
• Des prélèvements d’échantillons de sol
• Des essais d’identification en laboratoire
• Une recherche documentaire.

Les principes généraux de construction (G1 PGC)

Cette seconde phase définit les principes constructifs adaptés au terrain, en fonction des informations collectées lors de l’étude de site. Elle permet de formuler des recommandations sur :

• Les contraintes pour la création d’éventuels sous-sols
• Les modes de fondations possibles
• Les améliorations possibles des sols
• Les risques géotechniques résiduels

Le coût et la durée de validité de l’étude de sol G1

Le coût d’une étude de sol obligatoire G1 varie généralement entre 600 et 1 500 euros, en fonction de la superficie du terrain, de sa localisation, de sa géologie et de la complexité du projet.

Une fois réalisée, l’étude géotechnique G1 a une durée de validité de 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du sol n’ait été effectué sur le terrain. Elle doit être annexée au titre de propriété, même en cas de changement de propriétaire.

Les sanctions en cas d’absence d’étude de sol G1

Bien que la loi n’ait pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude de sol obligatoire G1, le non-respect de cette obligation peut engager la responsabilité du vendeur ou du constructeur :

• Pour la vente d’un terrain, le notaire pourrait être en mesure d’annuler la transaction et/ou de demander des dommages et intérêts au vendeur.
• Pour les travaux de construction, le chantier pourrait être interrompu jusqu’à ce que l’étude géotechnique soit réalisée.

De plus, l’absence d’étude de sol expose le propriétaire à des risques de sinistres et de dommages importants sur le bâtiment, pouvant entraîner des coûts de réparation élevés.

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Étude de sol G1 : ce qu’il faut retenir

• L’étude de sol obligatoire G1 est une étude géotechnique en deux volets (G1 ES et G1 PGC)
• Elle vise à identifier les risques liés à la nature du sol, notamment le retrait-gonflement des argiles
• Elle est obligatoire pour tout vendeur de terrain constructible en zone à risque
• Son coût varie de 600 à 1 500 euros et elle a une durée de validité de 30 ans
• Son non-respect peut engager la responsabilité du vendeur ou du constructeur