Quel DPE pour vendre en copropriété ?

Lors de la vente d'un appartement en copropriété, le DPE à fournir est celui de l'immeuble dans son ensemble, appelé "DPE collectif". Ce diagnostic n'a pas à être complété par des DPE individuels des appartements, sauf si l'acheteur le souhaite spécifiquement. 

Cette obligation est issue de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui stipule qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ce DDT comprend notamment le DPE du bien vendu, qui dans le cas d'une copropriété, correspond au DPE collectif. 

Contrairement au DPE individuel qui se concentre uniquement sur un logement spécifique, le DPE collectif examine la performance énergétique de tout le bâtiment. Il prend en compte les parties communes telles que les halls d'entrée, les couloirs, les caves, les combles, ainsi que les équipements partagés (chauffage, climatisation, production d'eau chaude, etc.). 

Le DPE collectif contient une description détaillée de l'immeuble, de ses systèmes techniques et de ses équipements. Il renseigne notamment sur : 

• La nature et la qualité de la construction (murs, toitures, planchers, etc.) 

• Les installations de chauffage, de climatisation, de production d'eau chaude sanitaire 

• Les systèmes de ventilation et d'éclairage des parties communes 

Ces informations techniques sont essentielles pour évaluer les possibilités d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment. 

Le DPE collectif fournit une estimation des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre de l'immeuble dans son ensemble. Il indique : 

• La consommation annuelle d'énergie, exprimée en kWh/m²/an 

• Le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles 

• La quantité d'émissions de CO2 rejetées, en kg éq. CO2/m²/an 

Ces données permettent de se rendre compte de l'impact environnemental du bâtiment et d'identifier les postes les plus énergivores. 

Comme pour un DPE individuel, le DPE collectif attribue une étiquette énergie et une étiquette climat à l'immeuble, sur une échelle de A (très performant) à G (peu performant). 

Ces classements donnent une vision synthétique de la performance du bâtiment, en termes de consommation d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre. Ils constituent un élément essentiel d'information pour les acquéreurs potentiels. 

Enfin, le DPE collectif formule des recommandations de travaux visant à améliorer les performances énergétiques de l'immeuble. Il évalue le coût et l'efficacité de ces différentes actions, permettant ainsi aux copropriétaires de prioriser les interventions les plus pertinentes. 

Le coût du DPE collectif, qui peut varier de 1 000 à 4 000 euros selon la taille de l'immeuble, est pris en charge par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci le fait voter en assemblée générale, dans le cadre de la gestion courante de la copropriété.

La réalisation du DPE collectif se déroule en plusieurs étapes : 

1. Vote en assemblée générale pour décider de la réalisation du DPE et choisir le prestataire. 

2. Visite du bâtiment par le diagnostiqueur certifié, qui collecte les informations techniques nécessaires. 

3. Présentation des résultats du DPE collectif aux copropriétaires lors d'une assemblée générale. 

4. Vote d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou d'un contrat de performance énergétique (CPE), pour définir les actions à mener. 

5. Réalisation des travaux votés en assemblée générale. 

Dans certains cas, le DPE collectif peut être utilisé à la place d'un DPE individuel lors de la vente ou de la location d'un appartement en copropriété. C'est notamment le cas lorsque l'immeuble dispose d'un système de chauffage collectif. 

Cependant, le ministère de la Transition écologique met en garde contre cette pratique, car le DPE collectif ne reflète pas avec précision les performances énergétiques de chaque logement. La notation de l'appartement est en effet basée sur les caractéristiques globales de l'immeuble et d'un échantillon de lots privés, et non sur les spécificités de chaque bien. 

Si des travaux de rénovation ont été effectués dans un appartement pour améliorer son efficacité énergétique, le DPE collectif ne les prendra pas en compte. Le logement pourrait donc être classé de manière incorrecte, dans une catégorie moins favorable. 

C'est pourquoi il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur individuel pour obtenir une évaluation personnalisée de chaque lot. Cela permet d'avoir une étude précise des performances énergétiques réelles de l'appartement, en complément du DPE collectif. 

• Le DPE à fournir lors de la vente d'un appartement en copropriété est le DPE collectif de l'immeuble, et non un DPE individuel. 

• Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale du bâtiment, parties communes incluses. 

• Le coût du DPE collectif est supporté par le syndicat des copropriétaires, qui le fait voter en assemblée générale. 

• Bien que le DPE collectif puisse remplacer le DPE individuel, il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur pour une évaluation personnalisée de chaque appartement.