Absence de DPE en location : ce que dit la jurisprudence
La jurisprudence est très claire sur les conséquences de l'absence de DPE obligatoire en location. Les tribunaux ont statué sur les différents risques et sanctions que peuvent encourir les propriétaires bailleurs.
Annulation de bail, versement de dommage et intérêts, les bailleurs ont tout intérêt à répondre à leurs obligations légales. Il est donc important de se souvenir que le DPE est obligatoire en location dans la plupart des cas !
Quelles sanctions en cas d'absence de DPE ?
Selon la loi, le non-respect de l'obligation de fournir un DPE expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €. En cas de récidive dans les trois ans, l'amende peut être portée à 3 000 €.
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De plus, le locataire peut demander des dommages et intérêts au propriétaire s'il subit un préjudice lié à l'absence de DPE. La jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises ce droit du locataire.
Par exemple, dans un arrêt du 17 octobre 2019, la Cour de cassation a jugé que l'absence de DPE lors de la signature du bail constitue un manquement du bailleur à son obligation d'information, ouvrant droit à une indemnisation pour le locataire.
La jurisprudence et la possibilité d'annuler un bail en l'absence de DPE
Dans certains cas, l'absence de DPE peut même entraîner la nullité du contrat de bail. Si le locataire parvient à prouver que cette absence a été délibérément dissimulée dans le but de l'induire en erreur, le dol peut être caractérisé, permettant l'annulation du bail.
La jurisprudence a ainsi reconnu que l'absence ou la non-conformité du DPE peut être considérée comme un vice du consentement, lorsqu'elle a été déterminante dans la décision du locataire de signer le bail.
Dans un arrêt de la Cour d'appel de Caen en 2019, les juges ont constaté la résiliation de plein droit du contrat de location, au motif que les locataires avaient excipé de la vétusté du logement et de l'absence de DPE.
La jurisprudence et la possibilité de réduire le loyer en cas d'absence de BPI
L'absence de DPE ou la présence d'un DPE erroné peut également justifier une diminution du montant du loyer. En effet, le locataire peut considérer avoir été lésé si le logement s'avère beaucoup plus énergivore que ce qui était annoncé.
La jurisprudence a ainsi admis que le DPE falsifié ou absent peut faire passer un logement particulièrement énergivore pour un logement énergétiquement vertueux, entraînant des factures de consommation d'énergie très élevées. Une réduction du loyer peut alors être ordonnée par un juge.
J.B., Kadran
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Les exceptions à l'obligation de DPE
Bien que le diagnostic de performance énergétique (DPE) soit généralement obligatoire lors de la location d'un bien immobilier, la jurisprudence a identifié certaines exceptions à cette règle.
Résidences secondaires peu occupées
Selon l'article R. 126-15 du Code de la construction et de l'habitation, les bâtiments "résidentiels qui sont destinés à être utilisés en cumulé moins de quatre mois par an" sont exemptés de l'obligation de réaliser un DPE.
La jurisprudence a confirmé cette exception, considérant que pour ce type de logements occupés de manière très limitée dans l'année, le DPE n'est pas jugé pertinent.
Petits bâtiments indépendants
Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² sont également dispensés de l'obligation de DPE, toujours selon l'article R. 126-15.
La jurisprudence a validé cette exemption, estimant que pour des constructions de très petite taille, le DPE n'apporte pas d'informations suffisamment significatives pour justifier son caractère obligatoire.
Bâtiments à usage non résidentiel
Sont également exemptés de l'obligation de DPE "les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation".
La jurisprudence a confirmé que pour ce type de bâtiments à vocation professionnelle et non destinés à l'habitation, le DPE n'a pas à être fourni lors d'une location.
Monuments historiques et lieux de culte
Enfin, les édifices classés ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques, ainsi que les bâtiments servant de lieux de culte, sont dispensés de l'obligation de DPE.
La jurisprudence a validé cette exception, considérant que pour ce patrimoine bâti particulier, le DPE n'est pas pertinent et ne s'applique pas.
Jurisprudence sur les baux commerciaux
Il est à noter que la jurisprudence a également précisé que l'absence de DPE n'était pas sanctionnée dans le cadre des baux commerciaux. En effet, la disposition légale vise spécifiquement la conclusion et non le renouvellement du bail.
Ainsi, les tribunaux ont jugé que le locataire commercial ne pouvait pas se prévaloir de l'absence de DPE pour obtenir des dommages et intérêts ou l'annulation du bail.
Les obligations du propriétaire bailleur
Au-delà des sanctions, la jurisprudence rappelle les obligations du propriétaire bailleur concernant le DPE :
Faire réaliser un DPE par un professionnel certifié avant toute mise en location
Joindre le DPE au contrat de bail et en conserver une copie
Mettre à jour le DPE tous les 10 ans
Le non-respect de ces obligations peut être considéré comme un manquement du bailleur à son devoir d'information, ouvrant la voie à des poursuites judiciaires de la part du locataire.
Les obligations du locataire
De leur côté, les locataires ont aussi des devoirs concernant le DPE :
Vérifier la présence et la validité du DPE avant de signer le bail
En cas d'absence de DPE, demander sa réalisation au propriétaire
Conserver tous les documents relatifs au DPE et au bail
Mon propriétaire ne m'a pas fourni de DPE
Si votre propriétaire ne vous a pas fourni de DPE, conjointement au bail de location, il est en tort. vous pouvez lui demander de fournir ce document, en recommandé avec accusé de réception, pour disposer d'une preuve.
Il reste toujours préférable de trouver une solution à l'amiable, pour éviter les procédures coûteuses. Un recours judiciaire peut néanmoins être envisagé, si aucune solution n'est trouvée. C’est au Juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire qu’il reviendra de trancher.
Absence de DPE en location : ce qu'il faut retenir
L'absence de DPE lors d'une location expose le propriétaire à des sanctions pécuniaires pouvant aller jusqu'à 3 000 €.
Le locataire peut demander des dommages et intérêts et, dans certains cas, obtenir l'annulation du bail.
Une réduction du loyer est également possible si le logement s'avère plus énergivore que ce qui était indiqué.
Quelques exceptions existent concernant l'obligation de DPE, notamment pour les petits logements et les résidences secondaires peu occupées.
Les propriétaires bailleurs ont des obligations légales concernant le DPE, tout comme les locataires ont des devoirs de vérification et de conservation des documents.
La jurisprudence montre que les tribunaux sanctionnent fermement le non-respect de ces obligations, dans un objectif de transparence et de protection des locataires.