Peut-on louer avec un DPE classe G ?

Le DPE est obligatoire en location. Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale (classe G+) ne peuvent plus faire l'objet de nouveaux contrats de location. Cependant, les autres logements de classe G, dont la consommation est inférieure à ce seuil, restent autorisés à la location jusqu’en 2025. 

Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, vise à éradiquer progressivement les "passoires thermiques" du parc locatif français. Selon le gouvernement, environ 90 000 logements seraient concernés par cette interdiction de location en 2023. Cependant, l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) estime le nombre à 140 000. 

Pour pouvoir à nouveau louer un logement reconnu comme énergétiquement indécent, les propriétaires sont tenus d'effectuer les travaux de rénovation nécessaires (isolation, remplacement du système de chauffage, etc.) afin d'atteindre une consommation énergétique inférieure au seuil maximal de 450 kWh/m²/an, mesurée par un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique. 

Pour les locataires déjà en place dans un logement de classe G, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. De plus, à terme, ces logements seront progressivement interdits à la location : 

• En 2025 : interdiction de louer les logements classés G 

• En 2028 : interdiction de louer les logements classés F 

• En 2034 : interdiction de louer les logements classés E 

Le propriétaire devra donc réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien et le sortir de ces catégories énergivores. 

Quelques rares exceptions existent, notamment pour les logements classés monuments historiques ou lorsque le coût des travaux excède 50% de la valeur du bien. 

La loi prévoit également une exception lorsque le refus de la copropriété de rénover les parties communes de l'immeuble empêche le respect du critère de décence énergétique, alors que des travaux ont été réalisés dans les parties privatives. 

En vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut saisir le juge civil pour faire reconnaître l'indécence du logement. Le juge peut alors ordonner : 

• L'exécution de travaux de rénovation par le propriétaire 

• Une baisse ou la suspension du paiement du loyer 

• La suspension de la durée du bail, jusqu'à l'exécution des travaux 

• Cependant, la validité du bail n'est pas remise en cause pour autant. 

Par ailleurs, si le locataire perçoit des aides personnelles au logement (APL), l'organisme payeur (CAF ou MSA) met en place une "procédure de conservation des aides" pour inciter le propriétaire à rendre le logement conforme. Pendant cette période, l'APL n'est pas versée au locataire, qui ne paie alors que le loyer après déduction des aides. 

Le propriétaire bailleur a également des obligations concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE) : 

• Le DPE est obligatoire en location et doit être réalisé par le propriétaire 

• Il doit être joint au contrat de bail et conservé par le propriétaire 

• Il doit être mis à jour tous les 10 ans 

De leur côté, les locataires ont aussi des responsabilités concernant le DPE : 

• Vérifier la présence et la validité du DPE avant de signer le bail 

• Demander la réalisation du DPE au propriétaire en cas d'absence 

• Conserver tous les documents relatifs au DPE et au bail 

S'ils constatent des incohérences entre les informations du DPE et la réalité, les locataires peuvent saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice. 

Réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique d'un logement a un coût non négligeable. Selon les estimations, le passage d'un DPE classe F/G à la classe D coûterait environ 350 euros par mètre carré. 

Voici quelques ordres de grandeur pour les principaux postes de travaux : 

• Chaudière gaz à condensation : 3 000 à 5 000 € 

• Chaudière fioul à condensation : 3 700 à 7 000 € 

• Chaudière micro-cogénération : 12 000 à 20 000 € 

• Chaudière à granulés automatique : 7 000 à 18 000 € 

• Chaudière bois performante : 6 000 à 20 000 € 

• Pompe à chaleur géothermique : 13 000 à 20 000 € 

• Pompe à chaleur aérothermique : 10 000 à 15 000 € 

Il est toujours possible de louer un logement avec un DPE classe G, mais avec des contraintes : 

• Interdiction de louer les logements les plus énergivores (classe G+) depuis 2023 

• Gel des loyers pour les logements classés F et G 

• Interdiction progressive de la location pour ces logements d'ici 2028 et 2034 

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• Des exceptions existent pour certains types de biens 

• Le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation pour pouvoir continuer à louer son bien 

• Les locataires ont des droits et peuvent engager des recours en cas de non-respect des obligations 

• Le coût des travaux de rénovation est élevé mais de nombreuses aides existent pour le financer