Que faire si j'ai signé un compromis de vente mais que je regrette ?
Vous avez signé un compromis de vente immobilier mais vous le regrettez amèrement ? En tant que vendeur, contrairement à l'acheteur, vous n'avez malheureusement pas de droit légal à la rétractation une fois ce document contractuel signé.
Sauf à trouver un accord amiable avec l'acquéreur, difficilement évitable, vous serez dans l'obligation de respecter vos engagements et de conclure la vente aux conditions prévues.
L’absence de délai de rétractation côté vendeur
Le compromis de vente est un contrat préliminaire par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier, et l'acheteur à l'acheter, sous certaines conditions suspensives. Une fois signé par les deux parties, il a une valeur juridique contraignante. Mais contrairement à l'acheteur qui dispose d'un délai légal de rétractation de 10 jours, le vendeur n'a pas cette possibilité.
En effet, le compromis de vente est considéré comme une promesse synallagmatique de vente qui lie définitivement les parties : le vendeur est obligé de vendre et l'acheteur est obligé d'acheter, à moins que ce dernier exerce son droit de rétractation dans le délai imparti. Avec la signature d’un compromis de vente, vous vous engagez donc en tant que vendeur de façon irrévocable, sous réserve que l'acheteur ne change pas d'avis pendant sa période de réflexion.
Dès lors, que faire si vous avez signé un compromis de vente en tant que vendeur mais que vous le regrettez ? Existe-t-il des solutions pour ne pas aller jusqu'à la vente définitive chez le notaire ? Voici les possibilités qui s'offrent à vous, ainsi que nos conseils pour gérer au mieux cette situation délicate.
Se rétracter avant la signature du compromis (sous conditions)
Tout d'abord, il est important de bien différencier la période avant et après la signature formelle du compromis de vente. Tant que vous n'avez pas apposé votre signature sur ce document contractuel, vous disposez d'une certaine liberté pour vous rétracter en tant que vendeur.
Cela est le cas si vous avez fait une offre de vente à un acheteur potentiel (par exemple suite à une annonce, des visites). Vous avez la possibilité de la retirer avant qu'il ne l'accepte formellement, dans un délai raisonnable. Veillez cependant à ne pas abuser de ce droit, au risque d'engager votre responsabilité pour offre fantaisiste.
Idem, si vous avez reçu une offre d'achat ferme et définitive de la part d'un acquéreur intéressé, vous n'êtes pas dans l'obligation de l'accepter immédiatement. Vous pouvez prendre un temps de réflexion, la refuser poliment ou ne pas y donner suite. Mais une fois que vous l'avez acceptée, même verbalement, vous êtes engagé.
En revanche si vous avez signé une promesse unilatérale de vente chez le notaire, par laquelle vous vous engagez à vendre à un acheteur potentiel qui a un certain délai pour accepter, la révocation de votre promesse pendant ce délai n'empêchera pas la formation du contrat de vente si l'acheteur donne son accord dans les temps. Il pourra vous forcer à vendre malgré votre rétractation.
J.B., Kadran
En résumé, avant d'avoir formellement signé le compromis de vente en bonne et due forme, vous conservez encore une certaine marge de manœuvre pour renoncer à vendre en tant que vendeur, même si elle n'est pas illimitée. Mais dès l'instant où le compromis est signé par les deux parties, il devient très difficile, voire impossible, de revenir en arrière pour le vendeur.
Pas de rétractation possible après la signature du compromis
Une fois que vous avez signé le compromis de vente en tant que vendeur, contrairement à l'acquéreur, vous ne disposez - comme nous l’avons déjà indiqué - d'aucun droit de rétractation. Même pendant le délai de 10 jours dont bénéficie l'acheteur pour renoncer, vous restez engagé de façon ferme et définitive. Vous êtes tenu de respecter vos obligations contractuelles.
Concrètement, vous devez attendre de voir si l'acheteur exerce ou non son droit de rétractation pendant le délai légal.
Si l'acheteur se rétracte formellement dans les 10 jours suivant la signature du compromis (par lettre recommandée avec AR), alors le compromis devient caduc. Vous récupérez votre bien, les sommes éventuellement versées (dépôt de garantie) vous sont restituées et vous pouvez le remettre en vente librement. Tout se passe comme s'il n'y avait jamais eu de compromis.
En revanche, si l'acheteur ne se rétracte pas et laisse passer son délai de 10 jours, alors le compromis vaut vente et vous êtes définitivement engagé à vendre, aux conditions prévues dans le compromis (prix, modalités, délais). Il ne vous sera plus possible de vous rétracter. L'étape suivante sera la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire pour officialiser le transfert de propriété.
La seule petite porte de sortie envisageable pour un vendeur qui regrette d'avoir signé un compromis est d'essayer de trouver un accord amiable avec l'acheteur pour annuler ce compromis d'un commun accord. Mais l'acheteur n'est absolument pas obligé d'accepter, surtout s'il tient au bien. Vous pouvez aussi tenter de faire annuler le compromis en justice, en prouvant un manquement caractérisé de l'acheteur à l'une de ses obligations contractuelles. Mais les motifs d'annulation sont très limités et il vous faudra des preuves solides.
J.B., Kadran
Les précautions à prendre avant de signer un compromis de vente
La signature d'un compromis de vente est donc un acte lourd de conséquences pour vous en tant que vendeur. Avant de vous engager, il est indispensable de prendre certaines précautions :
Entourez-vous des conseils de professionnels fiables et compétents (notaire, agent immobilier, avocat) pour sécuriser votre vente au maximum. Ils vous aideront à rédiger un compromis équilibré et conforme à vos intérêts.
Vérifiez minutieusement la solvabilité de votre acheteur (apport, financement) et sa fiabilité avant d'accepter son offre. Demandez-lui des preuves et des garanties, comme une attestation de financement de sa banque.
Pesez bien tous les aspects de la vente (prix, conditions suspensives, date de signature.) avant de vous engager. Assurez-vous que le prix est conforme au marché.
Ne vous précipitez pas pour signer, même si l'acheteur vous met la pression. Prenez le temps de la réflexion, de bien lire et comprendre tous les documents, y compris les annexes.
En tant que vendeur, vous devez bien avoir conscience qu'en signant un compromis de vente, vous prenez un engagement ferme et définitif de vendre votre bien aux conditions convenues. Il n'est pas possible de revenir en arrière ensuite, sauf à trouver un arrangement amiable avec votre acheteur, ce qui n'est pas garanti.
Si malgré ces précautions, vous avez des regrets après la signature du compromis, la meilleure solution reste d'en discuter calmement avec l'acheteur pour trouver un accord satisfaisant pour les deux parties.
En résumé
Le vendeur qui signe un compromis de vente s'engage de façon ferme et définitive à vendre son bien, sans possibilité de se rétracter ensuite, à la différence de l'acheteur qui bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours.
Avant la signature formelle du compromis, le vendeur peut encore retirer son offre de vente ou refuser poliment une offre d'achat, mais avec certaines limites.
Une fois le compromis signé, seul un accord amiable avec l'acheteur pour y mettre un terme, ou la preuve d'un manquement grave de ce dernier à ses obligations, permet éventuellement au vendeur de se désengager.
Il est essentiel de bien s'informer, d'être conseillé par des professionnels et de vérifier la fiabilité de l'acquéreur avant de s'engager, pour sécuriser au mieux la vente immobilière.