Signer un compromis de vente avant l'accord de la banque, c'est possible ?
Lorsqu'un acquéreur a besoin d'un prêt immobilier, il est courant qu'il soit amené à signer le compromis de vente avant d'avoir reçu l'accord définitif de sa banque.
Cela ne présente pas de risque majeur pour le vendeur à condition que le compromis contienne bien une clause suspensive d'obtention du financement demandé. Sans cette mention protectrice, mieux vaut attendre la décision de la banque avant de s'engager fermement.
Pourquoi la banque demande un compromis
Avant de pouvoir concrétiser la vente chez le notaire, une étape importante vous attend : la signature du compromis de vente. Mais voilà, comme souvent, votre acheteur a probablement besoin d'un prêt bancaire pour financer son acquisition. Se pose alors une question légitime : est-il possible pour lui de signer le compromis avant d'avoir obtenu l'accord définitif de sa banque ? La réponse est oui, mais sous certaines conditions.
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La signature du compromis de vente (devant notaire ou non), vous engage à vendre votre bien à l'acheteur aux conditions convenues. Vous ne pouvez plus le proposer à quelqu'un d'autre, sauf si l'une des conditions suspensives prévues n'est pas remplie. De son côté, l'acquéreur s'engage lui aussi de manière ferme et définitive à vous l'acheter.
Généralement, la signature du compromis intervient 3 mois avant la signature de l’acte définitif. Ce délai, qui permet au notaire de constituer votre dossier et de récupérer les pièces justificatives nécessaires, est aussi là pour aider l’acheteur à trouver son financement.
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En effet, pour accorder un prêt, la banque doit au préalable évaluer les risques. Le compromis de vente est la preuve tangible que l'acheteur envisage réellement d'acquérir votre bien, et ce à un prix déterminé. C'est une pièce obligatoire à fournir au dossier.
Le conseiller bancaire va pouvoir vérifier plusieurs points :
Que le bien correspond à la capacité d'emprunt de l'acquéreur.
Que son prix de vente est cohérent avec sa valeur réelle sur le marché.
Que sa situation (localisation, surface, nombre de pièces, travaux à prévoir...) est conforme aux critères d'octroi de prêt de la banque.
Si tout est en ordre, il pourra donner son feu vert pour le financement. Dans le cas contraire, il demandera des justificatifs complémentaires ou émettra un refus.
La condition suspensive d'obtention de prêt
Cependant, même si la banque demande un compromis, sa signature ne garantit pas à l'acheteur l'obtention de son crédit. Son dossier peut encore être refusé après étude approfondie.
Mais pas de panique pour vous ! Pour se protéger, l'acquéreur va inclure dans le compromis une clause essentielle : la condition suspensive d'obtention de prêt. Concrètement, celle-ci indique que la vente ne pourra se faire que s'il obtient le financement bancaire demandé.
Cette condition doit être rédigée avec soin et mentionner :
Le montant du ou des prêts nécessaires.
La durée d'emprunt maximale.
Le taux d'intérêt maximal accepté hors assurance.
Le délai accordé à l'acheteur pour obtenir une réponse de sa banque (45 à 60 jours en général).
Si le prêt est refusé ou proposé à des conditions plus défavorables que celles prévues, l'acquéreur pourra renoncer à la vente sans aucune pénalité. Le compromis sera caduc et vous pourrez remettre votre bien en vente. La loi vous impose de restituer à l'acquéreur son dépôt de garantie.
J.B., Kadran
Quelques conseils pour bien gérer le sujet du prêt de l’acquéreur
Si votre acheteur a besoin d'un prêt, vous avez donc tout intérêt à vous assurer que la condition suspensive d'obtention de crédit soit bien présente dans le compromis. Veillez également à ce qu'elle soit suffisamment précise pour le protéger en cas de refus.
N'hésitez pas à vous entourer des conseils d'un notaire. Il pourra rédiger un compromis qui préserve vos intérêts et vous accompagner jusqu'à la signature de l'acte authentique. Son concours vous apportera la sérénité nécessaire pour mener à bien votre projet de vente.
De plus, sachez qu'il est possible d'insérer d'autres conditions suspensives qui vous protégeront vous aussi. Par exemple, vous pouvez prévoir que la vente ne se fera que si vous trouvez à acheter un autre logement avant telle date.
Enfin, si votre acheteur semble sérieux et motivé mais peine à obtenir son financement, vous pouvez envisager de lui accorder un délai supplémentaire. Mieux vaut parfois patienter quelques semaines de plus pour finaliser une vente sûre que de prendre le risque de repartir de zéro !
Pour résumer
Signer un compromis de vente est indispensable pour officialiser une transaction immobilière, même si l'acheteur n'a pas encore l'accord définitif de sa banque.
La banque demande un compromis signé pour pouvoir étudier la demande de prêt de l'acquéreur et s'assurer que le bien correspond à ses critères.
Pour se protéger, l'acheteur doit absolument prévoir une condition suspensive d'obtention de crédit dans le compromis.
En tant que vendeur, veillez à ce que cette clause soit présente et correctement rédigée.
Faites-vous accompagner par un notaire pour la signature du compromis afin de sécuriser l'opération et préserver vos intérêts.