Des travaux peuvent-ils être réalisés entre le compromis et l'acte de vente ?
Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, il est déconseillé pour le vendeur d'engager des travaux dans le bien, sauf accord express de l'acquéreur. En effet, si la vente venait à capoter, le vendeur aurait engagé des frais inutiles.
Seule une convention encadrée par un notaire peut éventuellement sécuriser cette situation à risque et permettre des travaux entre le compromis et acte de vente pour le vendeur.
Des travaux entre le compromis et l’acte de vente définitif, c’est possible
En tant que vendeur, vous venez de signer un compromis de vente pour céder votre maison ou appartement ? Félicitations, vous avez franchi une première étape importante vers la concrétisation de votre projet immobilier ! Mais avant de tourner définitivement la page, quelques semaines (voire mois) vont encore s'écouler jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
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Pendant ce délai du compromis de vente, il peut arriver que vous ayez besoin d'engager des travaux dans le logement. Par exemple, si un équipement important comme le système de chauffage tombe en panne ou si la toiture est abîmée et doit être réparée. Ou encore si un dégât des eaux survient et nécessite des réparations.
Mais avez-vous seulement le droit de rénover ou réparer "votre" bien avant d'en avoir transféré la propriété ? Et surtout, qu'adviendrait-il des travaux réalisés si la vente venait à capoter ? Mieux vaut être bien informé des tenants et aboutissants avant de vous lancer.
Sachez qu’il peut aussi arriver que votre acquéreur vous sollicite pour engager dès maintenant des travaux dans le logement. Son idée ? Prendre de l'avance sur le chantier pour emménager plus vite une fois les clés en poche. Une perspective qui peut vous laisser perplexe, voire inquiet. A-t-il seulement le droit de rénover "votre" bien avant d'en être pleinement propriétaire ? Et surtout, qu'adviendrait-il des travaux réalisés si la vente venait à capoter ? Existe-t-il un délai après compromis de vente pour effectuer ces travaux ?
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En faisant des travaux, votre acquéreur et vous vous exposez à des risques
Rappelons d'abord que tant que l'acte authentique n'est pas signé devant notaire, l'acheteur n'est pas encore propriétaire du bien. Le compromis l'engage certes fortement, mais il ne vaut pas "vente" à proprement parler. D'ici au rendez-vous fatidique, de nombreux évènements peuvent venir perturber le bon déroulement de l'opération.
Premièrement, si l'acheteur essuie un refus de prêt de la part de sa banque, même s'il avait reçu un accord de principe initialement, il peut se retirer. En effet, tant qu'il n'a pas obtenu une offre ferme et définitive, rien n'est garanti. Deuxièmement, si la mairie exerce son droit de préemption pour acquérir prioritairement le bien immobilier en question, là encore la vente peut être annulée. Troisièmement, en cas de dégradation de sa situation personnelle, telle qu'une perte d'emploi, un problème de santé ou une séparation, remettant ainsi en cause sa capacité d'emprunt pour financer l'acquisition, votre acheteur peut vous lâcher.
Dans toutes ces situations, l'acquéreur pourrait être contraint de renoncer à l'achat, perdant ainsi le bénéfice des sommes engagées en travaux (si c’est lui qui en est à l’origine). Un sacrifice financier d'autant plus douloureux que ces derniers profiteraient in fine... à vous, vendeur ! Car à défaut d'accord contraire, les améliorations apportées au logement vous reviendraient de plein droit.
Si c’est vous qui avez engagé des travaux, ils resteront à votre charge, et ils ne pourront pas être réglés partiellement ou intégralement par l’acquéreur si cela avait été décidé. Lorsqu’il s’agit de travaux pour réparer un équipement ou un élément cassé, endommagé, le fait que la vente n’aboutisse pas n’est pas grave. Vous auriez de toute façon dû réaliser les travaux.
J.P, Kadran
Bien encadrer les travaux entre compromis et acte de vente
Dans le cas où des travaux s'avéreraient vraiment nécessaires pour vous avant la signature définitive, il faudra impérativement obtenir l'accord de l'acquéreur et vous faire accompagner de votre notaire. Voici les précautions à prendre :
Lister précisément les travaux dans une clause au compromis
Fixer un délai de réalisation avant la vente
Prévoir une éventuelle compensation financière pour l'acquéreur
Vérifier que le bien est libre de tout obstacle juridique
Exiger si possible d'attendre la levée de toutes les conditions suspensives
Avec ces garanties, encadrées par un professionnel, vous limiterez au maximum les risques si la vente devait ne pas aboutir.
Si les travaux sont à l’initiative de l’acheteur
Le plus sage pour lui est de prendre son mal en patience et d'attendre sagement le jour J avant de se lancer. Mais cela ne l'empêche pas de mettre ce délai à profit pour préparer son futur chantier :
Entamer les démarches administratives (déclaration préalable de travaux, demande de permis de construire).
Affiner ses plans, idéalement avec l'aide d'un architecte d'intérieur. Des logiciels de conception en 3D l'aideront à mieux visualiser le résultat.
Choisir ses matériaux, couleurs et revêtements en se rendant en magasin ou en salon.
Contacter des artisans et entreprises afin d'obtenir plusieurs devis et de bloquer des créneaux d'intervention.
Commencer à prospecter pour son assurance habitation et prévoir sa mise en place dès le jour de la signature.
Autant de préparatifs qui permettront à l'acquéreur de lancer ses travaux dans les meilleures conditions une fois le bien acheté. Et si vraiment l'attente lui est insupportable, rien ne l'empêche de négocier avec vous une remise de clés anticipée. À condition bien sûr de convenir ensemble d'une convention d'occupation temporaire, histoire d'être couvert en cas de pépin !
Ce qu'il faut retenir sur les travaux entre le compromis et l'acte définitif de vente
Autoriser des travaux dans le logement avant d'en avoir transféré la propriété expose l'acquéreur à de sérieux risques financiers et juridiques.
Mieux vaut attendre la signature de l'acte authentique chez le notaire pour le laisser se lancer, sauf accord express et encadré de votre part.
La période entre compromis et vente définitive peut être mise à profit par l'acheteur pour préparer son chantier : plans, devis, autorisations administratives.
Si les travaux s'avèrent vraiment indispensables avant la vente, des précautions s'imposent : clause au compromis, convention d'occupation, assurances, etc.