Peut-on s'opposer à la vente d'un bien immobilier ?
La vente d'un bien immobilier peut faire l'objet d'oppositions, notamment lorsque le bien est détenu en indivision ou qu’il fait l’objet de conflits entre époux suite à un divorce. Plusieurs personnes peuvent alors bloquer la vente, que ce soit le vendeur lui-même, la mairie ou d'autres propriétaires.
La médiation à l'amiable ou une assignation en justice peuvent être une solution pour bloquer la vente d'un bien. Cela peut conduire à une annulation de la vente immobilière.
Qui peut bloquer la vente d'une maison ?
En fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez, plusieurs personnes peuvent s'opposer à la vente d'un bien immobilier. Le vendeur, les autres propriétaires ou encore les héritiers d'un bien peuvent notamment empêcher la vente d’une maison.
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Le vendeur peut bloquer la vente d’un bien
Même s'il a signé un compromis de vente, le vendeur dispose de certains moyens pour s'opposer à la vente. Il peut notamment invoquer un vice du consentement, c'est-à-dire le fait qu'il a été induit en erreur ou a subi des manœuvres frauduleuses lors de la signature du contrat.
Le vendeur peut également agir en cas de lésion, c'est-à-dire lorsqu'il estime avoir vendu son bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle (au moins 5/12e de la valeur). Dans ce cas, il dispose d'un délai de 2 ans à compter de la signature de l'acte de vente pour demander la rescision de la vente.
Les autres propriétaires en cas d'indivision
Lorsqu'un bien est détenu en indivision, chaque propriétaire doit donner son accord pour la vente. Un seul propriétaire peut donc bloquer la transaction s'il s'y oppose.
Les héritiers en cas de succession
De la même manière, les héritiers d'un bien immobilier peuvent s'opposer à sa vente s'ils ne sont pas tous d'accord. Là encore, des solutions existent pour débloquer la situation, comme la sommation d'opter pour forcer un héritier à se prononcer.
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L'indivision, un cas particulier
Lorsqu'un bien immobilier est détenu en indivision, la vente nécessite généralement l'accord de tous les propriétaires. Cependant, la loi prévoit des exceptions pour éviter les blocages :
La vente à la majorité des 2/3
Si les indivisaires détenant au moins les 2/3 des parts souhaitent vendre, ils peuvent le faire malgré l'opposition d'une minorité. Le notaire doit alors constater leur accord et signifier leur intention aux autres indivisaires. En cas de refus ou d'absence de réponse, le notaire pourra saisir le tribunal pour organiser une vente aux enchères.
La vente forcée par le juge
Si les indivisaires ne parviennent pas à s'accorder sur la vente, le juge peut également autoriser la vente aux enchères du bien indivis. Cette procédure, appelée "licitation judiciaire", permet de mettre fin à l'indivision lorsque les propriétaires sont dans l'impasse.
L'importance de l'unanimité
Bien que la loi prévoit des exceptions, le principe reste l'unanimité des indivisaires pour la vente d'un bien indivis. C'est pourquoi il est important de bien s'entourer de professionnels (notaire, avocat) pour sécuriser la transaction et faire valoir ses droits.
Autres moyens de débloquer une vente
En plus des recours évoqués précédemment, il existe d'autres solutions pour débloquer une vente immobilière bloquée :
La médiation
Plutôt que de s'engager dans une procédure judiciaire longue et coûteuse, les parties peuvent tenter de trouver un accord à l'amiable par le biais d'une médiation. Un médiateur impartial pourra les aider à trouver un compromis acceptable pour tous.
La cession de parts
Si les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre sur la vente du bien, ils peuvent envisager de céder leurs parts à l'un d'entre eux ou à un tiers. Cela permet de sortir de l'indivision de manière plus simple et rapide.
Le partage judiciaire
Enfin, si toutes les tentatives de résolution amiable échouent, les indivisaires peuvent saisir le juge pour demander le partage judiciaire de l'indivision. Le tribunal ordonnera alors la vente du bien et la répartition du produit de la vente entre les propriétaires.
La mairie peut-elle s'opposer à la vente d'un bien immobilier ?
Dans certains cas, la mairie peut s'opposer à la vente d'un bien immobilier. Cela se produit lorsque la commune dispose d'un droit de préemption sur le bien en question.
Qu'est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à la mairie d'acquérir en priorité un bien qui est mis en vente, et ce, aux mêmes conditions que l'acheteur initial. Ce droit s'applique généralement dans des zones définies par le Plan Local d'Urbanisme (PLU), comme les secteurs à enjeux de développement ou de renouvellement urbain.
La mairie peut ainsi faire valoir son droit de préemption lorsqu'elle souhaite maîtriser le foncier pour mettre en œuvre des projets d'aménagement, de construction de logements sociaux, ou encore de préservation du patrimoine.
J.B., Kadran
Que se passe-t-il si la mairie s'oppose à la vente d'un bien immobilier ?
Lorsque la mairie décide d'exercer son droit de préemption, elle doit le notifier au propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) envoyée par le vendeur. Le propriétaire ne peut alors pas vendre son bien à l'acheteur initialement prévu.
Cependant, il existe des cas où la mairie ne peut pas exercer ce droit, notamment lorsque la vente a lieu entre parents ou dans le cadre d'une succession. Le propriétaire garde alors la liberté de vendre son bien au prix et à l'acquéreur de son choix.
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S'opposer à la vente d'un bien immobilier : ce qu’il faut retenir
Le vendeur, les autres propriétaires en indivision et les héritiers peuvent s'opposer à la vente
Mais des solutions existent pour surmonter ces blocages (vente forcée, médiation, etc.)
Il est important de bien s'entourer de professionnels pour sécuriser la transaction