Annulation de vente immobilière : ce que dit la jurisprudence

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier. Ce délai court à compter de la réception du contrat par l'acquéreur, et le cachet de la poste fait foi pour attester du respect du délai. 

Les modalités du délai de rétractation ont été entérinés par un arrêt de la Cour de cassation datant du 23 octobre 2012.Si le délai est respecté, le vendeur ne pourra pas se défendre d'une annulation abusive. 

Un compromis ou une promesse de vente incluent régulièrement des conditions suspensives, comme l'obtention d'un prêt bancaire, l'obtention d'un permis de construire, ou encore l'absence d'exercice d'un droit de préemption par la commune.  

Si l'une de ces conditions n'est pas réalisée, la vente peut être annulée sans pénalité pour l'acquéreur. 

Dans le cas d'une promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai supplémentaire pour lever son option d'achat, généralement de 2 à 3 mois. S'il décide de ne pas lever cette option, la vente est automatiquement annulée. 

Si des défauts majeurs du bien étaient inconnus de l'acquéreur au moment de la vente, il peut demander l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, et l'acheteur et le vendeur ne devaient pas en avoir connaissance. 

Le vice du consentement, aussi appelé dol, correspond à une tromperie volontaire du vendeur sur les caractéristiques du bien. Il peut s'agir par exemple de la dissimulation d'un projet de construction à proximité, de l'existence de charges impayées en copropriété, ou encore de défauts majeurs dans la construction. 

La lésion se caractérise par le fait que le bien a été vendu à un prix très inférieur à sa valeur réelle, c'est-à-dire inférieur ou égal à 5/12e de sa valeur marchande. Seul le vendeur peut invoquer ce motif d'annulation. 

Cette définition de la lésion a été entérinée par un arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 1968. 

De plus, le vendeur ou l'acquéreur peuvent être condamnés à verser des dommages et intérêts à l'autre partie, selon les motifs ayant justifié l'annulation de la vente. Par exemple, en cas de dol, de réticence dolosive ou d'erreur sur la substance du bien. 

Mais la responsabilité ne s'arrête pas là. Dans certains cas, le notaire ou l'agent immobilier ayant participé à la transaction peuvent également être tenus pour responsables et condamnés à indemniser les parties, s'il est établi qu'ils ont commis une faute dans l'accomplissement de leur mission. Cette possibilité a été confirmée par une décision de la Cour de cassation du 1er avril 2003. 

En résumé, voici les principaux enseignements de la jurisprudence sur l'annulation des ventes immobilières : 

• Avant la signature de l'acte de vente : 

• Exercer le délai de rétractation de 10 jours 

• Faire jouer les conditions suspensives de l'avant-contrat 

• Ne pas lever l'option d'achat dans le cas d'une promesse de vente 

• Après la signature de l'acte de vente : 

• Agir en justice pour faire valoir un vice caché, un vice du consentement ou une lésion 

• Obtenir l'annulation de la vente et la restitution des fonds versés 

• Le notaire et l'agent immobilier peuvent également être tenus responsables dans certains cas d'annulation 

Sources utilisées : 

• Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 octobre 2012, n°11-24.652 

• Tribunal de grande instance de Nanterre, 2e chambre, 23 novembre 2007, n°07/11549 

• 2ème B, 12 décembre 2006, RG 05.6257 

• 1ère A, 16 mai 2013, RG 12/00437 

• 1ère A1, 11 avril 2013, 11/2893 

• Cour de cassation, Chambre civile 3, 25 octobre 1968 

• Cour de Cassation, Chambre civile 1, 1 avril 2003, 00-16.288