Annulation d’une vente immobilière avant signature définitive : que faire en tant que vendeur ?
L'annulation de la vente immobilière avant la signature définitive de l'acte de vente est tout à fait possible, que ce soit pour l'acquéreur ou le vendeur.
Il existe en effet plusieurs motifs et procédures permettant d'annuler une transaction immobilière à cette étape. On peut notamment utiliser le délai de rétractation ou encore les conditions suspensives.
Quels sont les motifs pour annuler une vente immobilière avant la signature définitive ?
Il existe plusieurs motifs permettant d'annuler une vente immobilière avant la signature définitive. Les connaître est une excellente façon de vous en prémunir en tant que vendeur.
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Le délai de rétractation de l'acheteur
Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans avoir à justifier sa décision. Ce délai court à compter de la réception du contrat par l'acquéreur, et le cachet de la poste fait foi pour attester du respect du délai.
Les conditions suspensives
Un compromis ou une promesse de vente incluent généralement des conditions suspensives, comme l'obtention d'un prêt bancaire, l'obtention d'un permis de construire, ou encore l'absence d'exercice d'un droit de préemption par la commune. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la vente peut être annulée sans pénalité pour l'acquéreur.
La non-levée de l'option d'achat
Dans le cas d'une promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai supplémentaire de 2 à 3 mois pour lever son option d'achat. S'il décide de ne pas lever cette option, la vente est alors automatiquement annulée.
Attention, la non-levée de l'option d'achat entraîne la perte de l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur. Il est donc important d'y réfléchir avant de s'engager.
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Quelle est la procédure à suivre pour annuler une vente immobilière avant la signature définitive ?
Voici les procédures à suivre pour annuler une vente immobilière, en fonction du motif invoqué.
La procédure pour annuler une vente pendant le délai de rétractation
Pour exercer le délai de rétractation de 10 jours, l'acquéreur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, sans avoir à justifier sa décision. Le cachet de la poste fera foi pour attester du respect du délai.
Pour rappel, à partir de la signature de l'offre, le vendeur ne dispose plus d'aucun délai de rétractation. Il ne pourra donc pas annuler la vente pour ce motif
La procédure pour utiliser les conditions suspensives
L'acquéreur doit apporter la preuve que l'une des conditions suspensives n'a pas été remplie, comme le refus de prêt par trois banques différentes. Il peut alors demander l'annulation de la vente. Un DPE avec des performances énergétiques insuffisantes eux aussi être présenté comme preuve.
Quelle est la procédure à suivre pour annuler une vente immobilière avant la signature définitive ?
Si vous subissez une annulation de vente immobilière, voici les conséquences pour le vendeur.
La restitution des sommes versées
En cas d'annulation de la vente avant la signature de l'acte définitif, les sommes versées par l'acquéreur (dépôt de garantie, acompte, etc.) doivent lui être restituées. Seule l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur dans le cas d'une non-levée d'option d'achat est perdue.
En d'autres termes, le vendeur peut être amené à rembourser la totalité des fonds déjà perçus. En général, ces derniers sont conservés par le notaire.
J.B., Kadran
Résiliation des engagements annexes
Si vous annulez votre offre d'achat, n'oubliez pas de revenir sur votre demande de prêt, votre assurance emprunteur et tout autre engagement pris en conséquence. Cela vous évitera des complications administratives et financières.
Le vendeur peut-il s'opposer à l'annulation d'une vente par l'acquéreur avant la signature de l'acte de vente ?
Le vendeur peut s'opposer à l'annulation d'une vente par l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique. Lorsque les parties ont conclu un compromis de vente, l'acquéreur ne peut se rétracter unilatéralement sans motif valable. Le vendeur peut alors saisir le juge pour forcer la signature de l'acte de vente.
De plus, si l'annulation est fautive de la part de l'acquéreur, le vendeur est en droit de demander des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi (frais engagés, manque à gagner, etc.).
Cependant, le juge appréciera la légitimité des motifs invoqués par l'acquéreur pour se rétracter. S'ils sont jugés recevables, l'annulation pourra être prononcée sans que le vendeur ne puisse s'y opposer. L'objectif est de trouver un juste équilibre entre la protection des droits du vendeur et la possibilité pour l'acquéreur de se dédire dans certaines circonstances particulières.
Le vendeur peut-il demander des dommages et intérêts en cas d'annulation d'une vente ?
Le vendeur peut demander des dommages et intérêts en cas d'annulation d'une vente immobilière avant la signature de l'acte authentique.
Si l'acquéreur se désiste sans motif valable, le vendeur est en droit d'exiger une indemnisation pour le préjudice subi, notamment les frais engagés pour la préparation de la vente.
De même, si l'annulation est due à un manquement de l'acquéreur (défaut de financement, refus de lever une condition suspensive, etc.), le vendeur peut obtenir des dommages et intérêts pour compenser le retard ou l'échec de la transaction.
Cependant, le montant de l'indemnisation doit être proportionné au préjudice réellement subi par le vendeur. Il ne peut s'agir d'une pénalité excessive visant à dissuader l'acquéreur de se rétracter.
Maison cadastrée sur terrain non constructible : quelles possibilités ?
Si votre terrain est non constructible selon la loi, cela veut dire que votre commune a décrété que vous ne pouvez pas y construire d’habitation ou de structure « en dur », qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Parfois cependant, une maison cadastrée sur terrain non constructible peut déjà être construite. Quelles sont alors vos possibilités quant à l’occupation des lieux et vos obligations en tant que nouveau propriétaire ? Ci-dessous, des réponses.
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Habiter ou étendre la surface d’une maison cadastrée sur terrain non constructible
L’achat d’un terrain non constructible sur lequel se trouve une maison se déroule de la même façon que pour celui d’un terrain lambda sans restrictions en zone urbanisée. Ainsi, habiter une maison cadastrée sur terrain non constructible est tout à fait possible. Cependant, ces habitations sont souvent très anciennes et nécessitent de ce fait une restauration partielle ou totale.
Sachez qu’il vous est possible d’engager de la rénovation ou des aménagements dans votre maison cadastrée. Pour cela, vous devrez au préalable vous munir d’un certificat d’urbanisme (noté CU). Celui-ci est attribué par la Mairie. Ce certificat indique l’ensemble des restrictions relatives à votre terrain en matière d’aménagement ou encore d’extension de la maison cadastrée. Bien sûr, ces restrictions sont spécifiques à chaque terrain selon son zonage : zone naturelle, zone industrielle, urbanisée, à urbaniser… Dans tous les cas, notez qu’une extension de la surface au sol de l’habitation cadastrée est rarement envisageable : vous devrez vraisemblablement rebâtir l’existant ou bien construire un étage, si votre certificat d’urbanisme vous offre cette possibilité.
En règle générale et quels que soient les travaux initiés, la grande partie des murs porteurs de la maison cadastrée sur terrain non constructible doit être conservée.
Une question quant à la législation en vigueur concernant les parcelles non constructibles ? Un avocat spécialisé en urbanisme se fera un plaisir de clarifier pour vous les règles parfois obscures contenues dans le code de l’urbanisme.
M.G, Kadran
Sinistre sur la parcelle : que faire ?
Et oui : qui dit vétusté de la maison cadastrée sur terrain non constructible dit aussi fragilité. En cas de sinistre (inondation, séisme…), vous ne pourrez pas reconstruire si les murs porteurs ont été touchés, du moins dans la plupart des cas. Il est primordial d’étudier ce critère avant l’achat d’un terrain non constructible en zone à risque !
Construire une maison cadastrée sur terrain non constructible
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est amené à évoluer fréquemment. Ainsi, un terrain pour le moment non constructible peut le devenir avec le temps. La construction d’une maison est alors tout à fait possible. Vous devrez obligatoirement vous munir d’un permis de construire, obtenable relativement facilement en Mairie. Une fois la construction terminée, remettez une attestation de fin de travaux aux services d’urbanisme. Celle-ci servira à l’inscription de votre maison sur les plans du cadastre de la ville.
Notez que vous pouvez contester le caractère non constructible de votre parcelle en faisant parvenir un recours gracieux au Maire de votre ville ou au Préfet. Vous devrez cependant avancer un « motif de validité ». Celui-ci doit prouver à la Mairie que vous avez « qualité et intérêt à agir » en ce sens. Des arguments de contestation du PLU liés à une erreur d’appréciation peuvent aussi être avancés, par exemple.
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Maison cadastrée, ça veut dire quoi en fait ?
Pour bien comprendre les règles d’urbanisme relatives à votre terrain, vous devez être au fait des termes. Par exemple, qu’est-ce qu’une maison cadastrée ?
En fait, « cadastrée » provient du mot « cadastre », lequel définit le registre des plans relatifs aux parcelles présentes sur une commune. A chaque terrain de la ville est associé un numéro de cadastre. Grâce à ce dernier, il est possible de trouver très facilement les informations relatives à chaque terrain, constructible ou non. Des informations quant aux limites du terrain sont aussi précisées sur les relevés cadastraux de la Mairie.
Ainsi, une maison cadastrée est une maison dont la présence est déjà mentionnée sur le cadastre de la ville. Une maison cadastrée peut se trouver sur un terrain constructible mais également non constructible, si celle-ci a été construite avant le changement de statut juridique du terrain, par exemple. Et oui : les évolutions urbaines étant fréquentes, un terrain constructible peut évoluer en un terrain non constructible en quelques mois seulement.
Bon à savoir !
Pour bien comprendre les règles d’urbanisme relatives à votre terrain, vous devez être au fait des termes. Par exemple, qu’est-ce qu’une maison cadastrée ?
Quel rôle a le cadastre ?
Le cadastre de la ville a avant tout un rôle fiscal. Il sert ainsi de base pour la définition des impôts locaux tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, dont les montants sont déterminés en fonction des caractéristiques propres au terrain (superficie, type d’aménagement présent sur la parcelle…). Aussi, la consultation du cadastre de la ville est précieuse lors des processus d’achat/vente d’un terrain pour obtenir des informations sur sa constructibilité notamment (les servitudes ne sont en revanche pas mentionnées : vous référer au Plan Local d’Urbanisme).
Enfin, dans le cadre d’une succession, le cadastre peut permettre d’établir une présomption de propriété sur la parcelle en question. Attention : ce dernier n’offre pas de preuve quant à la propriété d’une maison cadastrée sur terrain non constructible, puisqu’il n’a aucune vraie valeur juridique. Notons que les informations du cadastre telles que la superficie du terrain proviennent en général des données du bornage réalisé par un géomètre expert. Ces informations peuvent toutefois être contestées au besoin.
Annuler une vente immobilière avant signature définitive : ce qu'il faut retenir
En résumé, voici les principales possibilités d'annulation d'une vente immobilière avant la signature définitive de l'acte :
Délai de rétractation de 10 jours pour l'acquéreur après la signature du compromis ou de la promesse de vente
Conditions suspensives de l'avant-contrat, comme le refus de prêt bancaire
Non-levée de l'option d'achat dans le cas d'une promesse de vente
Le vendeur peut parfois prétendre à des dommages et intérêts