Viager ou vente à terme : quelle formule choisir ?
La vente en viager et la vente à terme sont deux options de vente immobilière permettant aux propriétaires de recevoir un revenu régulier. La vente à terme permet à l'acheteur de connaître le montant total à payer, sans être soumis à un élément aléatoire comme la durée de vie du propriétaire. Le vendeur reçoit tout de même une rente.
Les différences entre viager et vente à terme
Il est important de bien comprendre les deux mécanismes de la vente en viager et de la vente à terme, pour savoir lequel est le plus adapté pour vendre votre bien.
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Définition et fonctionnement du viager
Le viager est une forme de vente immobilière où le vendeur, généralement une personne âgée, cède son bien en échange d'un capital initial (le bouquet) et d'une rente viagère versée jusqu'à son décès.
Cette formule permet au vendeur de bénéficier d'un complément de revenus tout en conservant, dans la plupart des cas, le droit d'habiter le logement (viager occupé). Pour l'acheteur, c'est une opportunité d'acquérir un bien immobilier à un prix potentiellement avantageux, mais avec une incertitude sur la durée totale du paiement.
Le viager peut être occupé (le vendeur continue à vivre dans le logement) ou libre (l'acheteur peut disposer immédiatement du bien). La durée du versement de la rente n'est pas connue à l'avance, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Cette incertitude est l'une des caractéristiques principales du viager.
Définition et fonctionnement de la vente à terme
La vente à terme est une alternative au viager qui consiste à acheter un bien immobilier en échelonnant le paiement sur une période définie à l'avance. L'acheteur verse un capital initial, puis des mensualités pendant une durée fixée contractuellement, généralement entre 10 et 20 ans. Contrairement au viager, la durée de paiement est connue dès le départ, ce qui offre plus de visibilité aux deux parties.
La vente à terme peut également être libre (l'acheteur prend possession du bien immédiatement) ou occupée (le vendeur conserve l'usage du logement pendant une période déterminée). Cette formule permet au vendeur de recevoir un revenu régulier tout en ayant la certitude de la durée de perception. Pour l'acheteur, c'est une façon d'acquérir un bien sans recourir à un prêt bancaire classique.
Viager ou vente à terme : quelle formule choisir pour le vendeur ?
Le viager permet l'acquisition d'un bien à un prix potentiellement avantageux, sans recours nécessaire à un prêt bancaire, avec la possibilité de réaliser un investissement locatif (viager libre) et des frais de notaire réduits. Cependant, il comporte une incertitude sur la durée totale de paiement et le risque de payer le bien plus cher que sa valeur réelle en cas de longévité importante du vendeur.
La vente à terme offre une durée et un montant total du paiement connus dès le départ, la possibilité d'occuper le bien immédiatement (vente à terme libre), et l'acquisition progressive de la pleine propriété sans recours à un prêt bancaire. Toutefois, le prix total est généralement plus élevé qu'une vente classique, et l'acheteur doit payer les taxes et charges même si le bien est occupé par le vendeur.
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Aspects fiscaux et juridiques de la vente à terme et du viager
La fiscalité du viager est avantageuse pour le vendeur, avec une exonération partielle de la rente viagère de l'impôt sur le revenu.
La vente à terme bénéficie d'une fiscalité encore plus favorable, les mensualités perçues étant considérées comme le paiement échelonné du prix de vente et donc non imposables.
Les deux formules nécessitent la rédaction d'un acte notarié détaillant les conditions de la vente, les modalités de paiement et les droits et obligations de chaque partie. Des clauses spécifiques peuvent être incluses pour protéger les intérêts des parties.
Calcul du prix et des mensualités
Le prix d'un bien en viager se compose de la valeur vénale du bien, du bouquet et de la rente viagère. Le calcul de la rente prend en compte l'âge et le sexe du vendeur, l'espérance de vie statistique, le taux de rendement du bien et la valeur du droit d'usage et d'habitation pour un viager occupé.
Pour la vente à terme, le prix total est fixé dès le départ et inclut généralement une majoration par rapport à une vente classique. Les mensualités sont calculées en fonction de la durée choisie et peuvent être indexées sur l'indice du coût de la construction.
Viager ou vendre à terme : ce qu'il faut retenir
Le viager offre une rente à vie mais avec une incertitude sur la durée totale de paiement.
La vente à terme propose une durée de paiement fixe et connue à l'avance.
Le choix dépend de la situation personnelle, des objectifs financiers et des perspectives à long terme.
La fiscalité est avantageuse dans les deux cas, mais plus favorable pour la vente à terme.
Les deux options nécessitent un acte notarié et peuvent inclure des clauses de protection.