Quels sont les problèmes liés à la vente longue ?
La vente longue d'une maison ou d'un appartement est une transaction qui peut entraîner certaines complications. Retards, surcoûts, désistements... Les inconvénients liés à la vente longue sont multiples et doivent être bien anticipés avant de s'engager dans ce type d'opération. Il est important de bien les connaître en tant que vendeur avant de se lancer.
Voici tout ce qu'il faut savoir sur la vente longue immobilière.
Les problèmes de désistement lors d'une vente longue
Le premier problème d'une vente longue, c'est qu'elle augmente sensiblement le risque que l'acheteur change d'avis et renonce à la vente. Plus le temps passe entre le compromis et la signature définitive, plus ce risque est élevé.
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En effet, la situation personnelle ou financière de l'acheteur peut évoluer défavorablement pendant cette période : perte d'emploi, divorce, problème de santé... Autant d'aléas de la vie qui peuvent remettre en cause son projet d'achat immobilier. Son plan de financement peut aussi capoter si sa banque lui refuse le prêt envisagé ou si les taux d'intérêt augmentent significativement.
Pour le vendeur, le désistement de l'acheteur est toujours problématique. Cela signifie qu'il va devoir remettre son bien en vente, avec le risque de ne pas retrouver rapidement un acquéreur au même prix. Tout le bénéfice de la vente longue est alors perdu.
Marion, Kadran
Les contraintes et les coûts supplémentaires de la vente longue pour le vendeur
En acceptant une vente longue, le vendeur reste plus longtemps propriétaire de son logement, avec tous les inconvénients que cela comporte.
Pendant toute la durée de la vente, il doit continuer à assumer les charges, taxes et travaux liés au bien. Il ne peut pas récupérer le produit de la vente et doit donc avancer les fonds pour son prochain achat ou sa nouvelle location. Si un sinistre survient (dégât des eaux, incendie...), c'est à lui qu'il incombe de faire jouer les assurances et d'engager d'éventuels travaux de remise en état.
Le vendeur est aussi tenu de maintenir le bien dans le même état qu'au jour du compromis. Il ne peut donc pas le laisser se dégrader et doit réaliser les réparations nécessaires. Mais il ne peut pas non plus entreprendre de gros travaux d'amélioration sans l'accord de l'acheteur, au risque que ce dernier demande une réduction du prix.
Enfin, le vendeur peut avoir à verser une "indemnité d'immobilisation" à l'acheteur pour compenser le délai supplémentaire qu'il lui impose. Cette somme, librement négociée, s'ajoute au prix de vente et vient réduire d'autant le bénéfice de l'opération.
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L'évolution du marché : un problème en vente longue
En s'engageant dans une vente longue, vendeur et acheteur prennent un risque sur l'évolution du marché immobilier. Si les prix baissent pendant la durée de la vente, l'acheteur aura fait une mauvaise affaire. Mais si les prix montent, c'est le vendeur qui sera perdant.
Ce risque est difficile à évaluer car il dépend de nombreux facteurs : situation économique générale, évolution des taux d'intérêt, attractivité du secteur, nouveaux projets immobiliers alentour... Sur une durée de 6 mois à 1 an, les fluctuations peuvent être sensibles dans certaines villes très dynamiques.
Pour limiter ce risque, les parties peuvent insérer dans le compromis une clause d'indexation du prix en fonction de l'évolution d'un indice de référence (ICC, IRL, ILAT...). Mais cette précaution n'est pas toujours suffisante face à un marché volatil.
Des formalités plus lourdes et un risque juridique accru en vente longue
Sur le plan juridique, une vente longue est plus complexe et plus risquée qu'une vente classique. Elle suppose de rédiger des clauses spécifiques dans le compromis pour encadrer précisément les obligations des parties pendant la période intermédiaire.
Si le délai entre les deux actes dépasse 18 mois, le compromis doit obligatoirement être signé devant notaire, avec des frais supplémentaires à la clé. Les parties devront aussi veiller à purger tous les droits de préemption et d'éventuels recours des créanciers avant de réitérer la vente.
Enfin, en cas de litige entre les parties, une vente longue est plus difficile à dénouer qu'une vente classique. Si l'une des parties ne respecte pas ses engagements, l'autre devra engager une procédure judiciaire longue et coûteuse pour faire valoir ses droits. Le préjudice subi sera aussi plus important du fait de l'allongement des délais.
Les problèmes liés à la vente longue : ce qu’il faut retenir
Un risque accru de rétractation ou de défaillance de l'acheteur qui peut faire capoter la vente
Des coûts et des contraintes supplémentaires pour le vendeur qui reste plus longtemps propriétaire
Une exposition aux aléas du marché immobilier qui peut rendre l'opération moins avantageuse que prévu
Des formalités juridiques plus lourdes et un risque de litige plus élevé entre les parties
Des difficultés potentielles pour le vendeur à trouver un nouveau logement dans le délai imparti