Quelles clauses suspensives prévoir dans le cadre d'une vente longue ?

Les clauses suspensives sont des dispositions intégrées au compromis qui subordonnent la réalisation définitive de la vente à la survenance de certains événements. Tant que les conditions prévues ne sont pas réalisées, la vente est considérée comme "suspendue".

Dans le cadre d'une vente longue, les clauses suspensives sont d'autant plus importantes qu'elles permettent de :

• Protéger l'acheteur si sa situation change (perte d'emploi, refus de prêt, retournement du marché immobilier...) en lui permettant de se désengager sans perdre son dépôt de garantie.

• Sécuriser le vendeur en prévoyant que la vente ne sera parfaite que lorsqu'il aura trouvé lui-même un autre logement.

• Encadrer précisément les droits et obligations de chacun pendant la période intermédiaire (entretien du bien, travaux, paiement d'une indemnité d'occupation...).

• Fixer des jalons pour vérifier que le projet avance et que chacun fait le nécessaire de son côté.

Certaines clauses suspensives sont incontournables dans une vente immobilière classique. Elles trouvent naturellement leur place dans une vente longue, moyennant quelques adaptations :

• La clause suspensive d'obtention de prêt, qui permet à l'acheteur de se désengager si sa banque lui refuse le crédit nécessaire. Dans une vente longue, le délai pour obtenir une offre de prêt devra être allongé.

• La clause suspensive d'obtention d'un permis de construire, si l'acheteur envisage des travaux soumis à autorisation. Là aussi, les délais d'instruction seront à adapter.

• La clause suspensive de non exercice des droits de préemption par la commune, un locataire ou un fermier. Ces droits s'exercent dans des délais stricts qui peuvent contrarier le calendrier d'une vente longue.

• La clause suspensive d'obtention de l'accord de la banque du vendeur, si le bien est encore gagé. Cet accord peut être plus difficile à obtenir sur une longue période.

• La clause suspensive de libération effective des lieux par l'occupant (locataire, usufruitier...) avec un délai de départ négocié.

Le notaire pourra être force de proposition pour trouver les clauses suspensives spécifiques potentiellement adapté à votre situation.

La rédaction des clauses suspensives conditionne directement la réussite et la sécurité de l'opération. Une clause mal rédigée peut être source de conflits et d'interprétations divergentes. Quelques principes à respecter :

• Prévoir un délai de réalisation des conditions ni trop court, ni trop long, et une possibilité de prorogation pour tenir compte des imprévus.

• Définir précisément les événements qui déclencheront l'application de la clause (obtention du prêt à telles conditions, signature d'un compromis sur un autre bien...).

• Lister les documents qui devront être fournis pour justifier de la réalisation ou non réalisation de la condition suspensive.

• Indiquer clairement les conséquences en cas de non réalisation des conditions suspensives dans les délais (restitution du dépôt de garantie, possibilité de proroger le délai ou de renoncer à la clause...).

• Faire relire la clause par le notaire ou l'agent immobilier pour s'assurer de sa validité et de sa clarté.

Au-delà des clauses suspensives classiques, une vente longue peut inclure des clauses plus spécifiques comme :

• Une clause de vente de l'ancien logement de l'acheteur, avec un prix minimum fixé.

• Une clause de vente du nouveau logement du vendeur, là aussi avec des caractéristiques et un prix prédéfinis.

• Une clause prévoyant un dépôt de garantie plus élevé en contrepartie d'un délai de réitération plus long.

• Une clause d'indexation du prix de vente sur l'inflation ou l'évolution d'un indice de référence.

• Une clause de jouissance anticipée permettant à l'acheteur d'occuper les lieux avant la signature définitive, moyennant une indemnité.

Si les clauses suspensives sont un filet de sécurité indispensable, elles peuvent aussi se retourner contre vous si elles sont mal calibrées. Voici quelques écueils à éviter :

• Prévoir des conditions irréalistes ou potestatives, c'est-à-dire qui dépendent de la seule volonté d'une des parties. Par exemple, une clause qui permettrait à l'acheteur de se désengager s'il change d'avis.

• Oublier de mentionner un délai butoir pour la réalisation de la condition. Sans délai, la clause est réputée non écrite.

• Rédiger la clause de façon ambiguë ou équivoque. Chaque mot compte et peut être source d'interprétation.

• Renoncer trop facilement à une clause suspensive qui nous arrange sous la pression de l'autre partie. Mieux vaut une vente ratée qu'une vente mal sécurisée.

• Surestimer la protection apportée par les clauses suspensives. Elles ne couvrent pas tous les risques et ne dispensent pas de faire toutes les vérifications préalables.

• La vente longue permet d'allonger le délai entre compromis et acte authentique pour laisser le temps au vendeur de se reloger

• Les clauses suspensives sont indispensables pour sécuriser une vente longue et protéger acheteur et vendeur

• Elles doivent être rédigées sur-mesure, de façon précise et équilibrée, en anticipant les différents scénarios

• L'accompagnement d'un professionnel (notaire, agent immobilier) est vivement recommandé pour limiter les risques

• Une vente longue reste un montage complexe qui doit être mûrement réfléchi au regard des avantages et inconvénients pour chaque partie

• D'autres alternatives existent, comme la vente à terme ou la location-accession, qui peuvent être plus adaptées selon les cas.